Mietrechtliche Folgen der Corona-Pandemie:
Erste obergerichtliche Entscheidungen

Im Februar 2021 haben drei Oberlandesgerichte – Karlsruhe, München und Dresden – zur Mietzahlung während der Corona-Pandemie Stellung genommen. Wie lag der Sachverhalt in den einzelnen Verfahren?

Neben den Urteilen des OLG Dresden (Urteil vom 24. Februar 2021 – 5 U 1782/20), des OLG Karlsruhe (Urteil vom 24. Februar 2021 – 7 U 109/20) und des OLG München (Beschluss vom 17. Februar 2021 – 32 U 6358/20) liegen inzwischen auch Entscheidungen des OLG Frankfurt (Urteil vom 19. März 2021 – 2 U 143/20) und des KG (Urteil vom 01. April 2021 – 8 U 1099/20) vor. In allen Verfahren geht es um die Folgen der während des ersten Lockdowns angeordneten Betriebsschließungen März/April 2020. Die Vermieter verlangen – teilweise im Urkundenprozess – die von den Mietern wegen ausbleibender Umsätze zurückgehaltene Miete. In den Verfahren aus Karlsruhe, Dresden und München handelt es sich bei den Beklagten um Unternehmen, die viele Filialen betreiben. In Dresden und München war ein Unternehmen verklagt, das als Teil eines Konzerns in Deutschland allein mehr als 2000 Filialen betreibt. In allen drei Fällen und auch in dem Verfahren in Frankfurt waren Flächen als Ladengeschäfte zum Verkauf von Textilien vermietet. Ob es sich bei den Beklagten in Frankfurt und Berlin um Einzelunternehmen oder um Filialisten handelte, ist nicht erkenntlich. Die Mietzahlungspflicht der Mieterin ist in der Entscheidung des KG nur ein untergeordnetes Problem. Der Schwerpunkt der Entscheidung liegt bei anderen Rechtsfragen.

Die Entscheidungen behandeln dabei mögliche Lösungswege über Mietmängel und die Unmöglichkeit. Warum lehnten die Gerichte diese ab?

In allen genannten Entscheidungen gehen die Gerichte davon aus, dass die pandemiebedingten Betriebsschließungen nicht zu einem eine Minderung rechtfertigenden Mangel der Mietsache geführt haben. Selbst wenn man von der Anwendbarkeit des allgemeinen Leistungsstörungsrechts neben dem mietrechtlichen Gewährleistungsrecht ausgeht, liegt kein Fall der Unmöglichkeit vor. Die Mietsache ist nicht mangelhaft. Der Vermieter erfüllte seine Verpflichtungen aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Die Ansatzpunkte für die Beantwortung der Frage, ob ein Mangel vorlag, sind allerdings unterschiedlich. Für das OLG Dresden liegt zwar grundsätzlich ein Mangel in Form eines öffentlich-rechtlichen Gebrauchshindernisses vor, da die Schließungsanordnung mit der konkreten Lage des Mietobjektes im Zusammenhang stehe. Entscheidend sei aber die Risikoverteilung zwischen den Vertragsparteien und die Schließungsanordnung sei nicht der Risikosphäre des Vermieters zuzuordnen. Nach Ansicht der Oberlandesgerichte Frankfurt, Karlsruhe und München lag kein Mangel vor, da die behördlich angeordneten Einschränkungen nicht objektbezogen waren, also nicht im Zusammenhang mit Zustand, Beschaffenheit oder Lage des Mietobjekts standen.

Zur coronabedingten Anpassung der Miete kommt eine Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht. § 313 BGB erfordere aber immer eine Betrachtung des Einzelfalls. Können Sie darauf näher eingehen?

In der Rechtsprechung des BGH werden mehrere Formeln als Voraussetzung einer Vertragsanpassung verwendet. Es sei erforderlich, dass ein Festhalten an der vereinbarten Regelung für die betroffene Partei zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führe. Oder erforderlich sei, dass eine Anpassung des Vertrages zur Vermeidung eines untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit nicht mehr zu vereinbarenden und damit der betroffenen Partei nach Treu und Glauben nicht zuzumutenden Ergebnisses unabweislich erscheine. In der Literatur wird diese Voraussetzung als „normatives Element“ (neben einem „faktischen“ und einem „hypothetischen Element“ als Voraussetzungen) oder mit dem Schlagwort „fehlende Zumutbarkeit“ bezeichnet. Es ist umstritten, ob und inwieweit in die Bewertung der Zumutbarkeit auch objektive Elemente einfließen. Die überwiegende Meinung stellt wohl auf „sämtliche Umstände des konkreten Einzelfalles“ ab. Denn die Vertragsanpassung ist, wie aus den Formeln ersichtlich, ein Ausnahmefall. Es muss gerade der betroffenen Partei nicht zuzumuten sein, an dem unveränderten Vertrag festgehalten zu werden. Bei der Prüfung der Zumutbarkeit ist sowohl die Situation des Mieters als auch die des Vermieters zu berücksichtigen. Die am meisten umstrittene Frage bleibt, wie erheblich die wirtschaftliche Situation des Mieters beeinträchtigt sein muss, damit das Festhalten an der vertraglichen Miete als unzumutbar erscheint. In keiner der genannten Entscheidungen finden sich Feststellungen zu diesen Themen, da die Fälle anscheinend nicht geeignet waren. Es wird unter Berufung auf die Rechtsprechung des BGH vertreten, dass die Folgen existenziell bedrohlich sein müssen. In den Entscheidungen wird allerdings angedeutet, dass auch geringere Auswirkungen auf den Mieter eine Anpassung rechtfertigen könnten. Jedenfalls sind auf Seiten des Mieters alle Folgen aus der Situation, also neben den verschiedenen Nachteilen auch die Vorteile wie staatliche Hilfen und Einnahmen aus anderen Verdienstmöglichkeiten zu berücksichtigen. In den entschiedenen Fällen hatte allerdings keine der Beklagten staatliche Hilfen erhalten oder die Beklagte hatte diese bereits wieder zurückgezahlt.

Das OLG Dresden verfolgte hinsichtlich des Umfangs der Mietanpassung einen eigenen Weg. Worin unterscheiden sich die Gerichte?

Das OLG Dresden – und ihm folgend das KG – hält eine Absenkung der Kaltmiete um 50 % gerechtfertigt, weil keine der Vertragsparteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen hat. Es sei demzufolge angemessen, die damit verbundene Belastung gleichmäßig auf beide Parteien zu verteilen (Rn. 44). Nach der Ansicht des OLG Dresden kommt es damit nicht auf die konkreten Auswirkungen der Betriebsschließung auf den Mieter an. Das OLG lässt sogar ausdrücklich offen, ob die Zahlung staatlicher Hilfen an einen der Vertragspartner des Mietvertrages zu einer weiteren Anpassung der Höhe der Miete führen würde. Nach dieser Rechtsprechung muss der Mieter also allenfalls vortragen, in welcher Höhe er staatliche Hilfen erhalten hat. Zu seiner wirtschaftlichen Situation muss er weder vorgetragen noch muss ggfs. Beweis erhoben werden. Diese Ansicht führt zu einer großen Vereinfachung und Beschleunigung der Verfahren. Ob sie sich im Ergebnis durchsetzt ist offen.

Welche Auswirkungen ergeben sich aus den genannten Entscheidungen – und der zwischenzeitlichen Einführung des Art. 240 § 7 EGBGB für die weitere Rechtsprechung?

Nach dem zum 01.01.2021 in Kraft getretenen Art. 240 § 7 EGBGB wird vermutet, dass sich bei einer pandemiebedingten Betriebsschließung oder -einschränkung ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat. Die Vorschrift stellt im Ergebnis lediglich klar, dass § 313 Abs. 1 BGB bei pandemiebedingten Betriebseinschränkungen grundsätzlich anwendbar ist. Sollte es bei der bisherigen Linie der obergerichtlichen Rechtsprechung bleiben, hat die Vorschrift keine Bedeutung. Alle Oberlandesgerichte haben die Anwendbarkeit des § 313 Abs. 1 BGB unabhängig von der Vorschrift bejaht. Zu der offenen Frage, unter welchen Voraussetzungen die (volle) Mietzahlung für den Mieter nicht mehr zumutbar ist, trifft das Gesetz keine Aussage. In der weiteren Rechtsprechung wird geklärt werden, wie erheblich die Auswirkungen von pandemiebedingten Betriebsschließungen auf die wirtschaftliche Situation des Mieters sein müssen, damit ein Anspruch auf Vertragsanpassung besteht. Es birgt für den Mieter gewisse Gefahren, darauf zu vertrauen, dass sich die Linie des OLG Dresden und des KG durchsetzt. Hoffentlich sehen wir bald eine Entscheidung des BGH. Die Revision gegen das Urteil des OLG Karlsruhe ist anhängig unter dem Az. XII ZR 15/21.

Jost Emmerich

• Richter am Oberlandesgericht im u.a. für gewerbliches Mietrecht zuständigen 32. Zivilsenat des OLG München
• Kommentator u.a. der §§ 555a-f, 556b, 557-557b und 561 BGB im Staudinger BGB, Mitherausgeber des Emmerich/Sonnenschein Kommentars zum Mietrecht, Mitautor im Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, und im Bärmann/Pick, Wohnungseigentumsgesetz

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