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Anmerkung zu:BGH 5. Zivilsenat, Urteil vom 16.07.2021 - V ZR 119/20
Autor:Hans Christian Schwenker, RA und FA für Bau- und Architektenrecht
Erscheinungsdatum:15.10.2021
Quelle:juris Logo
Normen:§ 4 ProdHaftG, § 437 BGB, § 281 BGB, § 128 BGB, § 311b BGB, § 280 BGB, § 311 BGB, § 241 BGB, § 826 BGB, § 823 BGB, § 263 StGB, § 166 BGB, § 444 BGB, § 434 BGB
Fundstelle:jurisPR-BGHZivilR 21/2021 Anm. 1
Herausgeber:Dr. Herbert Geisler, RA BGH
Zitiervorschlag:Schwenker, jurisPR-BGHZivilR 21/2021 Anm. 1 Zitiervorschlag

„Kaufentscheidung“ i.S.d. § 434 Abs. 1 Satz 3 Halbsatz 2 BGB erst bei Abschluss des notariellen Kaufvertrags



Leitsätze

1. Der Ausnahmefall des § 434 Abs. 1 Satz 3 Halbsatz 2 BGB, wonach der Verkäufer für seine unzutreffende öffentliche Äußerung über Eigenschaften der Kaufsache dann nicht haftet, wenn die Äußerung die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte, liegt nur vor, wenn ein Einfluss der öffentlichen Äußerung auf die Kaufentscheidung nachweislich ausgeschlossen ist.
2. Mit der „Kaufentscheidung“ i.S.d. § 434 Abs. 1 Satz 3 Halbsatz 2 BGB ist der Abschluss des Kaufvertrags gemeint. Maßgeblich für die Beurteilung, ob eine öffentliche Äußerung des Verkäufers über die Eigenschaft eines Grundstücks die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte, ist deshalb nicht der Zeitpunkt, zu dem der Käufer sich entschlossen hat, das Grundstück zu erwerben, sondern der Zeitpunkt der notariellen Beurkundung des Grundstückskaufvertrags.



A.
Problemstellung
Zu der Beschaffenheit der Kaufsache, die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann, gehören auch Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers, des Herstellers (§ 4 Abs. 1 und 2 ProdHG) oder seines Gehilfen insbesondere in der Werbung oder bei der Kennzeichnung über bestimmte Eigenschaften der Sache erwarten kann. Dies gilt aber nicht, wenn der Verkäufer die Äußerung nicht kannte und auch nicht kennen musste oder sie die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte (§ 434 Abs. 1 Satz 3 Halbsatz 2 BGB). Höchstrichterlich noch nicht entschieden war, was unter „Kaufentscheidung“ i.S.d. § 434 Abs. 1 Satz 3 Halbsatz 2 BGB zu verstehen ist.


B.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Mit notariellem Kaufvertrag vom 23.10.2015 erwarb die Zedentin der Klägerin (Käuferin) von der Beklagten zu 1), deren Gesellschafter der Beklagte zu 2) ist, zwei jeweils mit einem Mehrfamilienhaus bebaute Grundstücke zu einem Preis von 1,5 Mio. Euro unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel. In dem Kaufvertrag heißt es, dem Käufer sei bekannt, dass das Kaufobjekt seit ca. drei Jahren entmietet und ohne Heizung sei und dass pro Gebäude nur vier Wohneinheiten genehmigungsfähig seien. Über das Objekt war ein Exposé erstellt worden, in dem es als „solide (…) Wohnanlage zum Sanieren oder Neuentwickeln“, bestehend aus zwei Mehrfamilienhäusern, die über acht bezugsfreie Wohneinheiten zuzüglich Ausbaureserve im Dachgeschoss verfügten, bezeichnet wurde. Mit E-Mail vom 11.10.2015 erklärte die Käuferin nach Besichtigung der Grundstücke gegenüber dem Makler, das Objekt erwerben zu wollen. Am 14.10.2015 teilte dieser der Käuferin mit, die Eigentümerin habe das Kaufangebot angenommen. Anschließend übersandte er ihr das Exposé und die Visualisierung einer ursprünglich von der Beklagten zu 1) geplanten Umbaumaßnahme (Neubau eines Doppelhauses, Sanierung von zwei Mehrfamilienhäusern mit je vier Wohnungen und Ausbau des Dachgeschosses). Die dafür im August 2012 befristet auf drei Jahre erteilte Baugenehmigung war inzwischen abgelaufen, wovon die Käuferin Kenntnis hatte.
Gestützt auf die Behauptung, die Angaben in dem Exposé und der Visualisierung seien bewusst wahrheitswidrig erfolgt, dem Beklagten zu 2) sei durch eine Mitarbeiterin des Bauamts bereits Anfang 2015 mitgeteilt worden, dass ein Ausbau des Dachgeschosses und ein Umbau gemäß der Visualisierung nicht genehmigungsfähig seien, verlangt die Klägerin aus abgetretenem Recht der Käuferin von den Beklagten Schadensersatz i.H.v. 600.000 Euro.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung ist erfolglos geblieben. Das Berufungsgericht meint, ob die Visualisierung eine öffentliche Äußerung i.S.d. § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB darstelle, könne dahinstehen. Sie begründe jedenfalls deshalb keinen Sachmangel, weil sie den Kaufentschluss nicht habe beeinflussen können. Die Käuferin sei im Zeitpunkt, zu dem ihr die Visualisierung übersandt worden sei, bereits entschlossen gewesen, das Grundstück zu erwerben. Das ergebe sich aus ihrer E-Mail vom 11.10.2015. Ein Schadensersatzanspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss bestehe ebenfalls nicht. Eine Täuschung wäre für den Vertragsschluss nicht kausal geworden, weil die Kaufentscheidung bereits am 11.10.2015 gefallen gewesen sei. Aus demselben Grund sei ein Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten zu 2) aus § 826 BGB oder § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB nicht gegeben.
Die Revision der Klägerin hat Erfolg. Mit der gegebenen Begründung kann der Anspruch der Klägerin auf Schadensersatz gemäß den §§ 434 Abs. 1 Satz 3, 437 Nr. 3, 281 Abs. 1 Satz 1, 280 Abs. 1 und 3 BGB gegen die Beklagte zu 1) nicht verneint werden.
Nach § 434 Abs. 1 Satz 3 gehören zu der Sollbeschaffenheit auch die Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf, wozu auch Angaben in einem Exposé zählen. Dass die sog. Visualisierung, bei der es sich um eine bildliche Darstellung der Bebauungsmöglichkeit für das gekaufte Grundstück handeln dürfte, ebenfalls eine öffentliche Äußerung der Beklagten zu 1) im Sinne dieser Vorschrift darstellt, weil sie für einen nicht von vorneherein fest bestimmten Personenkreis bestimmt war, ist zugunsten der Klägerin zu unterstellen. Die Käuferin konnte deshalb aus objektiver Sicht erwarten, dass sie das Kaufobjekt entsprechend der Visualisierung sanieren konnte.
Rechtsfehlerhaft nimmt das Berufungsgericht an, die Haftung der Beklagten zu 1) wegen des Inhalts der Visualisierung sei nach § 434 Abs. 1 Satz 3 Halbsatz 2 BGB deshalb ausgeschlossen, weil sie die Kaufentscheidung der Käuferin nicht habe beeinflussen können. Nach § 434 Abs. 1 Satz 3 Halbsatz 2 BGB gehören Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers über bestimmte Eigenschaften der Sache erwarten kann, allerdings nicht zu der Beschaffenheit nach § 434 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wenn sie die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte. Dieser Ausnahmefall liegt vor, wenn die Äußerung für die Willensbildung des Käufers nicht maßgeblich sein konnte; die Beweislast hierfür liegt bei dem Verkäufer. Der dem Verkäufer obliegende Beweis ist schwieriger zu führen als derjenige bloß fehlender Kausalität. Denn der Käufer, der eine öffentliche Äußerung des Verkäufers über eine bestimmte Eigenschaft des Kaufgegenstands, über die eine Beschaffenheitsvereinbarung nicht zustande gekommen ist, seiner Kaufentscheidung zugrunde legt, muss auf die inhaltliche Richtigkeit der öffentlichen Äußerung vertrauen können. Des Vertrauensschutzes bedarf der Käufer nur dann nicht, wenn seine Kaufentscheidung nicht beeinflusst wurde. Das bedeutet, dass ein Einfluss der öffentlichen Äußerung des Verkäufers auf die Kaufentscheidung ausgeschlossen sein muss. Der Ausnahmefall des § 434 Abs. 1 Satz 3 Halbsatz 2 BGB, wonach der Verkäufer für seine unzutreffende öffentliche Äußerung über Eigenschaften der Kaufsache dann nicht haftet, wenn diese die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte, liegt deshalb nur vor, wenn ein Einfluss der öffentlichen Äußerung auf die Kaufentscheidung nachweislich ausgeschlossen ist. Für die Beeinflussung der Kaufentscheidung genügt es, dass der Käufer die öffentliche Äußerung in seine Abwägung für und gegen den Kauf einbezogen hat.
Dabei ist mit der „Kaufentscheidung“ i.S.d. § 434 Abs. 1 Satz 3 Halbsatz 2 BGB der Abschluss des Kaufvertrags gemeint. Maßgeblich für die Beurteilung, ob eine öffentliche Äußerung des Verkäufers über eine Eigenschaft des Grundstücks die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte, ist deshalb entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht der Zeitpunkt, zu dem der Käufer sich entschlossen hat, das Grundstück zu erwerben, sondern der Zeitpunkt der notariellen Beurkundung des Grundstückskaufvertrags. Bei getrennten Urkunden über Angebot und Annahme (§ 128 BGB) kommt es auf die notarielle Beurkundung des bindenden Angebots des Käufers zum Erwerb des Grundbesitzes an. Ist der Käufer zu dem Kauf entschlossen, der Kaufvertrag aber noch nicht geschlossen, ist eine Kaufentscheidung i.S.d. § 434 Abs. 1 Satz 3 Halbsatz 2 BGB noch nicht gegeben. Im Rahmen der Privatautonomie hat nämlich jede Partei bis zum Vertragsabschluss das Recht, von dem in Aussicht genommenen Vertrag Abstand zu nehmen. Bis zum Abschluss des Kaufvertrags ist der Käufer frei, den Vertrag zu schließen oder nicht. Das wird bei einem Grundstückserwerb besonders deutlich. Der Grundstückskaufvertrag kommt erst mit der notariellen Beurkundung zustande (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Bis dahin sind die späteren Vertragsparteien nicht gebunden und können von dem Abschluss des Grundstückskaufvertrags noch im Notartermin Abstand nehmen, ohne sich – von dem Ausnahmefall einer besonders schwerwiegenden Treuepflichtverletzung abgesehen – schadensersatzpflichtig zu machen. Das zeigt, dass der Käufer bis zu der notariellen Beurkundung des Vertrags durch öffentliche Äußerungen des Verkäufers über Eigenschaften der Kaufsache bei seiner Entscheidung, den Kaufvertrag zu schließen oder nicht, beeinflusst werden kann.
Anders als das Berufungsgericht meint, waren deshalb auch Angaben zur Bebaubarkeit des Grundstücks, die nach der E-Mail der Klägerin vom 11.10.2015 gemacht wurden, geeignet, ihre Kaufentscheidung zu beeinflussen. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts lässt sich auf der Grundlage des Sachvortrags der Klägerin auch nicht ein Sachmangel aufgrund der im Exposé gemachten Angaben verneinen (§ 434 Abs. 1 Satz 3 BGB). Nach dem Inhalt des Exposés, wonach es sich um ein sanierungsfähiges Objekt, bestehend aus zwei Mehrfamilienhäusern mit acht bezugsfreien Wohneinheiten handle, konnte die Käuferin erwarten, dass eine Sanierung der Mehrfamilienhäuser mit insgesamt acht Wohnungen möglich war. Sollten stattdessen, wie die Klägerin geltend macht, nur Zweifamilienhäuser, also insgesamt nur vier Wohneinheiten, genehmigungsfähig sein, entspricht die Kaufsache nicht der Sollbeschaffenheit.
Ebenfalls rechtsfehlerhaft sind die Erwägungen des Berufungsgerichts, mit denen es einen Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte zu 1) unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss (§§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2 und 3, 241 Abs. 2 BGB) verneint. Richtig ist zwar, dass ein solcher Anspruch – der neben der Haftung für Sachmängel gegeben ist, wenn der Verkäufer den Käufer über die Beschaffenheit der Sache arglistig getäuscht hat – voraussetzt, dass die Pflichtverletzung des Verkäufers für den Kaufentschluss kausal war. Mit Kaufentschluss unter dem Gesichtspunkt der Kausalität ist aber, anders als das Berufungsgericht meint, ebenfalls der Vertragsschluss gemeint. Die Kausalität muss zwischen der Pflichtverletzung und dem Vertragsschluss bestehen. Geht es, wie hier, um einen Grundstückskaufvertrag, kann eine Pflichtverletzung des Verkäufers aus den oben genannten Gründen bis zu der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags in der Weise kausal sein, dass sie den Käufer darin hindert, von seiner (vorläufigen) Kaufentscheidung Abstand zu nehmen und den Kaufvertrag nicht abzuschließen. Das Berufungsgericht durfte deshalb nicht offenlassen, ob die Beklagte zu 1) bzw. deren Hilfspersonen vor Vertragsschluss vorsätzlich falsche Angaben zu der Sanierungsmöglichkeit bzw. Bebaubarkeit des Grundstücks gemacht haben.
Aus denselben Gründen halten die Erwägungen, mit denen das Berufungsgericht den auf den §§ 826, 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 StGB gestützten Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten zu 2) verneint, rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die Kausalität eventuell in der Zeit vom 14. bis 23.10.2015 vorsätzlich falsch gemachter Angaben des Beklagten zu 2) über die Möglichkeit, die Gebäude mit je vier Wohnungen zu sanieren, kann nicht deshalb verneint werden, weil der Käufer zu diesem Zeitpunkt bereits den Entschluss getroffen hatte, das Grundstück zu erwerben.


C.
Kontext der Entscheidung
Ob eine öffentliche Äußerung des Verkäufers die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte, unterliegt tatrichterlicher Würdigung. Eine fehlende Beeinflussung ist angenommen worden, wenn die öffentliche Äußerung bei Vertragsschluss noch nicht vorlag (BGH, Urt. v. 17.03.2010 - VIII ZR 253/08 Rn. 17). Gleiches gilt, wenn sie zwar vorlag, der Käufer sie aber nicht kannte (OLG Stuttgart, Urt. v. 06.09.2017 - 4 U 105/17 Rn. 63). Die dritte Ausnahme greift für den Fall, dass die öffentliche Äußerung die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte (Pammler in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 9. Aufl., § 434 (Stand: 25.05.2021) Rn. 137). Dies ist der Fall, wenn es dem Käufer bei dem Vertragsschluss allein auf eine Beschaffenheit oder einen Verwendungszweck ankam, für den die in der öffentlichen Äußerung behandelten Umstände ohne Bedeutung waren.


D.
Auswirkungen für die Praxis
Das Berufungsgericht wird dem Vortrag der Klägerin zu der baurechtlichen Unzulässigkeit des Umbaus des Kaufobjekts entsprechend den Angaben in dem Exposé und der Visualisierung sowie zu der Arglist der Beklagten zu 1) und dem Vorsatz des Beklagten zu 2) nachzugehen haben. Eine Kenntnis des Beklagten zu 2) müsste sich die Beklagte zu 1) nur dann zurechnen lassen, wenn er als ihr Verhandlungsführer tätig geworden ist (§ 166 BGB analog). War er lediglich im Innenverhältnis für die Beklagte zu 1) beratend tätig, ist eine entsprechende Anwendung des § 166 Abs. 1 BGB ausgeschlossen (BGH, Urt. v. 07.03.2003 - V ZR 437/01 Rn. 13). Auf den in dem Kaufvertrag vereinbarten allgemeinen Haftungsausschluss, der auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers i.S.d. § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks erfasst (BGH, Urt. v. 25.01.2019 - V ZR 38/18 Rn. 21 m.w.N.), kann die Beklagte zu 1) sich nur dann mit Erfolg berufen, wenn sie nicht arglistig gehandelt hat (§ 444 BGB). Andernfalls kommt auch ein Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsschluss in Betracht. Zwar sind Ansprüche wegen Verschuldens bei Vertragsschluss im Sachbereich der §§ 434 ff. BGB nach Gefahrübergang grundsätzlich ausgeschlossen. Das gilt aber zumindest dann nicht, wenn der Verkäufer den Käufer über die Beschaffenheit der Sache arglistig getäuscht hat (BGH, Urt. v. 27.03.2009 - V ZR 30/08 Rn. 24, dazu: Osterloh, jurisPR-BGHZivilR 11/2009 Anm. 1).




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