I. Einführung
Der Bayerische Landtag hat am 23.12.2024 sowohl ein „Erstes Modernisierungsgesetz Bayern“ als auch ein „Zweites Modernisierungsgesetz Bayern“ beschlossen. Beide Änderungsgesetze sind im Gesetz- und Verordnungsblatt Nr. 24/2024 vom 30.12.2024 bekannt gemacht worden und verfolgen „Deregulierungsbestrebungen des Landesrechts“1 durch Verfahrensverschlankung2 in zahlreichen Rechtsnormen. Die beiden Sammelgesetze beinhalten Anpassungen in verschiedenen Gesetzen und Verordnungen. Dazu gehören Änderungen der Bayerischen Bauordnung (BayBO), der Bauvorlagenverordnung (BauVorlV) und der Garagen- und Stellplatzverordnung (GaStellV). Der folgende Beitrag fasst die für die bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Praxis wichtigsten Neuerungen zusammen.
Der überwiegende Teil der Änderungen ist zum 01.01.2025 in Kraft getreten und damit als geltendes Recht anzuwenden (vgl. unter II.). Einzelne Neuerungen, insbesondere zu den Anforderungen an den Stellplatznachweis, treten demgegenüber erst zum 01.10.2025 in Kraft (vgl. dazu unter III.). Die verzögerte Inkraftsetzung soll den Kommunen Gelegenheit zur ggf. erforderlichen Anpassung ihrer Stellplatzsatzungen geben, da ein Außerkrafttreten dieser Satzungen mit Ablauf des 30.09.2025 droht.
II. Änderungen der BayBO mit Wirkung zum 01.01.2025
1. Zuordnung von Gebäuden zu Gebäudeklassen
Besondere Praxisrelevanz haben Änderungen der Zuordnung von Gebäuden zu bestimmten Gebäudeklassen und zur Definition des Sonderbaus in Art. 2 BayBO. Insbesondere die Anhebung von Schwellenwerten zum Vorliegen eines Sonderbaus wirkt sich auf die baurechtliche Praxis aus, weil alle Gebäude mit Ausnahme der Sonderbauten nach Art. 58 BayBO ggf. vom Erfordernis einer Baugenehmigung freigestellt sind und im Übrigen nach Art. 59 BayBO nur das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren durchgeführt wird.
a) Erweiterung der Gebäudeklasse 4 auf Gebäude mit größeren Nutzungseinheiten
In Art. 2 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 BayBO wurde der Kreis der unter die Gebäudeklasse 4 fallenden Gebäude erweitert. Bisher waren Gebäude mit einer Höhe von 7 bis zu 13 Metern und Nutzungseinheiten mit jeweils nicht mehr als 400 m2 erfasst. Die Definition erfasst nun auch Teile von Nutzungseinheiten mit einer Fläche von nicht mehr als 400 m², wenn diese Teile durch Außen- oder Trennwände nach Art. 27 Abs. 2 Nr. 1 BayBO aufgeteilt sind und über von anderen Teilen unabhängige Rettungswege nach Art. 31 Abs. 1 BayBO verfügen. Damit sind auch Gebäude mit größeren Nutzungseinheiten als 400 m2 unter der Voraussetzung erfasst, dass diese „in feuerwiderstandsfähige abgetrennte Bereiche von nicht mehr als 400 m2 unterteilt sind“3. In Abgrenzung zu Gebäuden der Gebäudeklasse 5 soll die mittels Abtrennung geschaffene „brandschutztechnisch wirksame Zellenstruktur“ die Beherrschbarkeit durch die Feuerwehr – wie bisher – gewährleisten.4
b) Definition des Sonderbaus
Die Voraussetzungen für das Vorliegen eines Sonderbaus wurden für Verkaufsstätten, Gaststätten und Beherbergungsbetriebe verändert, mit der Folge, dass weniger Gebäude als bislang in die Kategorie des Sonderbaus einzustufen sind.
Verkaufsstätten, deren Verkaufsräume und Ladenstraßen sich ausschließlich im Erdgeschoss befinden, sind gemäß Art. 2 Abs. 4 Nr. 4 BayBO zukünftig erst ab einer Fläche von insgesamt mehr als 2.000 m2 als Sonderbauten eingeordnet. Nur für sonstige, also mehrgeschossige Verkaufsstätten bleibt es wegen des damit verbundenen höheren Gefährdungspotentials bei der bisherigen Begrenzung von 800 m².5
Auch für Gaststätten und Hotels erfolgte eine Erhöhung der Schwellenwerte zur Einstufung als Sonderbau. Gaststätten waren bislang als Sonderbau eingestuft, wenn sie über mehr als 40 Gastplätze in Gebäuden oder mehr als 1.000 Gastplätze im Freien verfügen. Nunmehr liegt ein Sonderbau nach Art. 2 Abs. 4 Nr. 8 BayBO erst vor bei mehr als 60 Gastplätzen in Gebäuden, sofern diese nicht ausschließlich erdgeschossig sind, und bei mehr als 100 Gastplätzen in Gebäuden, sofern sie ausschließlich erdgeschossig sind. Die Grenze von mehr als 1.000 Gastplätzen im Freien bleibt unverändert.
Mit dem Ziel der Angleichung an den Anwendungsbereich des § 1 Abs. 1 Beherbergungsstättenverordnung (BStättV)6 wurde in Art. 2 Abs. 4 Nr. 9 BayBO außerdem die für das Vorliegen eines Sonderbaus maßgebliche Bettenanzahl von Beherbergungsbetrieben von „mehr als zwölf“ auf „mehr als 30“ erhöht.7
2. Änderungen des Abstandsflächenrechts
Ebenfalls zentrale Bedeutung hat die Anpassung der (nur für die Großstädte München, Nürnberg und Augsburg geltenden) Sonderregelung nach Art. 6 Abs. 5a BayBO. Mit der Novellierung der BayBO im Jahr 2021 wurde das Abstandsflächenrecht grundlegend geändert, Insbesondere wurde die regelmäßig einzuhaltende Abstandsfläche von 1 H auf 0,4 H reduziert, verbunden allerdings mit verschiedenen weiteren Änderungen, z.B. dem Entfallen des sog. Schmalseitenprivilegs.
Aus politischen Gründen wurde im Zuge der Novelle 2021 mit der genannten Sonderregelung festgelegt, dass diese neuen Abstandsanforderungen in Gemeinden mit mehr als 250.000 Einwohnern außerhalb von Gewerbe-, Kern- und Industriegebieten sowie urbanen Gebieten keine Anwendung finden. Hier steuert der Gesetzgeber nun nach und bestimmt, dass die Anwendung des „neuen“ Abstandsflächenrechts nur noch ausgeschlossen ist für Vorhaben außerhalb von Gewerbe-, Kern- und Industriegebieten sowie urbanen Gebieten, sofern die nähere Umgebung durch Gebäude der Klassen 1, 2 oder 3 geprägt ist.
Ist die nähere Umgebung durch Gebäude der Gebäudeklasse 4 oder 5, also durch Gebäude mit einer Höhe von mehr als 7 m, geprägt, gelten die allgemeinen Regelungen des Art. 6 Abs. 5 BayBO. Für die Bestimmung der näheren Umgebung wird auf die im Anwendungsbereich des § 34 BauGB geltenden Maßstäbe zurückzugreifen sein.
In Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO wurden außerdem Regelbeispiele für Ausnahmen von der Einhaltung von Abstandsflächen zu Gebäuden für Windenergieanlagen, Mobilfunkmasten, ebenerdigen Terrassen und Wärmepumpen nebst zugehöriger Einhausung mit einer Höhe von bis zu 2 m geregelt. Damit soll der Begriff der Anlage mit gebäudegleicher Wirkung Konturen erfahren.8
3. Verfahrensfreie Bauvorhaben nach Art. 57 BayBO
Aufgrund von Anregungen aus der Praxis9 wurden der Katalog verfahrensfreier Bauvorhaben um neue Tatbestände ergänzt und bestehende Tatbestände erweitert. Davon umfasst sind (u.a.) Solaranlagen und Kleinwindkraftanlagen, Schwimmbecken, Werbeanlagen, Ladestationen für Elektrofahrzeuge und Spiel- und Bolzplätze.
Besonders hervorzuheben sind folgende Änderungen:
Dachgeschossausbauten zu Wohnzwecken einschließlich der Errichtung von Dachgauben sind nunmehr verfahrensfrei nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 BayBO, wenn die Dachkonstruktion und die äußere Gestalt des Gebäudes im Übrigen nicht verändert wird. Gemäß Art. 57 Abs. 7 BayBO ist dies der Gemeinde zwei Wochen vor Baubeginn in Textform anzuzeigen. Örtliche Bauvorschriften stehen einem Dachgeschossausbauvorhaben gemäß Art. 81 Abs. 5 BayBO n.F. nicht entgegen, da die äußere Gestalt des Daches mit Ausnahme der Gauben in der Regel identisch bleibt10.
Neben den bereits bislang verfahrensfreien Instandhaltungsarbeiten sind gemäß Art. 57 Abs. 6 BayBO nun auch die (eingriffsintensiveren) Instandsetzungsarbeiten nach Art. 57 Abs. 3 Nr. 3 BayBO n.F. verfahrensfrei. Damit sind relevante Erleichterungen für die Praxis verbunden, weil auch Arbeiten an tragenden Bauteilen nunmehr ohne Baugenehmigung durchgeführt werden können, sofern sie der Instandsetzung dienen. Nach den Vorstellungen des Gesetzgebers soll künftig insbesondere die Tiefgaragensanierung, für die bisher eine Baugenehmigung erforderlich war, erleichtert werden.11
Verfahrensfrei sind gemäß Art. 57 Abs. 1 Nr. 4 BayBO außerdem Anlagen, die der öffentlichen Versorgung mit Wärme und Elektrizität dienen und nach § 35 Abs. 1 Nr. 3 BauGB im Außenbereich privilegiert sind. Ausdrücklich genannt werden Trafostationen und Speicher. Der ursprüngliche Gesetzentwurf der Staatsregierung vom 16.10.2024 hatte diese Regelung noch nicht vorgesehen, sie ist im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens ergänzt worden. Der Regelung unterfallen – wohl – auch große Vorhaben, wie etwa Batteriespeicher, solange diese baugenehmigungspflichtig sind.
Schließlich sind Erleichterungen im Bereich der Nutzungsänderung nach Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO geregelt worden. Die Verfahrensfreiheit setzte nach der bisherigen Regelung voraus, dass für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen nach Art. 60 Satz 1 BayBO und den Art. 62 bis 62b BayBO in Betracht kommen. Nunmehr wurde ergänzt, dass „andere öffentlich-rechtliche Anforderungen in diesem Sinne die Verfahrensfreiheit unberührt lassen, soweit die Nutzung gebietstypisch im jeweiligen Baugebiet nach den Vorschriften der Baunutzungsverordnung allgemein zulässig ist und kein Sonderbau betroffen ist“. Liegt das Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans und ist die neue Nutzung nach den maßgeblichen Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung allgemein zulässig, sind diese Anforderungen also erfüllt. Unklar ist nach dem Wortlaut, ob damit nur hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung festgelegt ist, dass andere öffentlich-rechtliche Anforderungen unberührt bleiben, oder ob auch sonstige Anforderungen unberührt bleiben, etwa hinsichtlich der Anforderungen an den Stellplatznachweis. Ebenfalls unklar ist, ob die Neuregelung auch für Nutzungsänderungen in sog. faktischen Baugebieten nach Art. 34 Abs. 2 BauGB Anwendung finden soll. Nach Sinn und Zweck der Regelung spricht einiges dafür, weil faktische Baugebiete nach den Vorstellungen des (Bundes-)Gesetzgebers eine vergleichbare Bewertung der Zulässigkeit von Vorhaben nach der Art der baulichen Nutzung ermöglichen wie festgesetzte Baugebiete. Auch in der Begründung des Gesetzentwurfs zur Novellierung der BayBO wird ausgeführt, diese Formulierung bezwecke, „dass die Vorschrift keine Anwendung auf Außenbereichsvorhaben findet“12, wonach Innenbereichsvorhaben also umfasst sein können.
4. Aufstockung bestandsgeschützter Gebäude
Die erstmalige Aufstockung bestandsgeschützter Gebäude um ein Geschoss zur Schaffung von Wohnraum wird durch den neu ergänzten Art. 46 Abs. 6 BayBO erleichtert. Danach sind die Brandschutzanforderungen nach den Art. 25 bis 29 BayBO sowie den Art. 32 bis 34 BayBO auf bestehende Bauteile nicht anzuwenden. Außerdem gelten gemäß Art. 46 Abs. 6 Satz 2 BayBO n.F. die Anforderungen an die bisherige Gebäudeklasse auch für den Aufstockungsbereich.
Eine regelmäßig sehr aufwändige Änderung bestehender Gebäudeteile, die erforderlich wird, wenn die Aufstockung zu einer Einstufung in eine höhere Gebäudeklasse mit veränderten baulichen Anforderungen führt, kann also unterbleiben. Zur Gewährleistung der Personensicherheit und zur Brandbekämpfung sind einzelne ergänzende Vorgaben in Art. 46 Abs. 6 Satz 3 und Satz 4 BayBO geregelt worden.
5. Rauchwarnmelderpflicht für Beherbergungsstätten
§ 9 BStättV regelt bereits bislang für Betriebe, die dem Anwendungsbereich der BStättV unterliegen, die Verpflichtung zum Einbau von Alarmierungseinrichtungen für den Brandfall. Art. 45 Abs. 4 Satz 1 BayBO n.F. enthält nunmehr eine entsprechende allgemeine Verpflichtung für Beherbergungsstätten, die keine Sonderbauten sind. Demnach müssen Schlafräume mit mindestens einem Rauchwarnmelder ausgestattet sein. Diese müssen nach Art. 45 Abs. 4 Satz 2 BayBO n.F. Brandrauch frühzeitig erkennen und melden.
6. Typengenehmigte Anlagen nach Art. 73a Abs. 6 BayBO n.F.
Zur Vereinfachung des seriellen Bauens sind Ortsgestaltungssatzungen gemäß Art. 81 Abs. 1 Nr. 1 BayBO nicht mehr auf bauliche Anlagen anwendbar, für die eine Typengenehmigung erteilt wurde.13 Derartige bauliche Anlagen können damit nicht mehr aufgrund ihres Widerspruchs zu Gestaltungsanforderungen, die in kommunalen Satzungen formuliert werden, baurechtswidrig sein. Damit soll das Beschleunigungspotential dieses Instruments genutzt werden.14
7. Änderungen im Genehmigungsverfahren
a) Antragstellung bei der Bauaufsichtsbehörde
Nach Art. 64 Abs. 1 BayBO n.F. sind Bauanträge nicht mehr bei den Gemeinden, sondern bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen. Dies entspricht der in den meisten anderen Bundesländern bereits geltenden Verfahrensweise. Die Kommunen sind über Eingang und Inhalt unverzüglich in Kenntnis zu setzen. Die Frist zur Entscheidung über das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 BauGB wird damit nicht mehr durch die Einreichung des Bauantrags in Gang gesetzt, sondern beginnt erst mit der Beteiligung der Gemeinde durch die Bauaufsichtsbehörde.
Hintergrund der Änderung ist die Zuständigkeit der unteren Bauaufsichtsbehörden für die Entgegennahme der Anträge auf Grundlage der Digitalen Bauantragverordnung (DBauV). Die in § 1 Abs. 2 Satz 1 DBauV aufgelisteten Bauaufsichtsbehörden waren ohnehin bereits für die Entgegennahme digitaler Anträge zuständig.
In Art. 65 Abs. 1 BayBO wurde außerdem geregelt, dass die Bauaufsichtsbehörde binnen drei Wochen nach Eingang der Unterlagen eine Vollständigkeitsprüfung des Bauantrags und der Bauvorlage durchzuführen hat. Bessert der Bauherr bei Unvollständigkeiten oder Fehlern innerhalb einer ihm zu setzenden Frist nicht nach, so gilt der Antrag als zurückgenommen, vorausgesetzt der Bauherr wurde zuvor auf diese Rechtsfolge hingewiesen.
b) Geltungsdauer von (Teil-)Baugenehmigung und Vorbescheid
Die bislang unterschiedlichen Regelungen der BayBO zur Geltungsdauer einer Baugenehmigung oder Teilbaugenehmigung und eines Vorbescheids sowie die Möglichkeit, die Geltungsdauer der Entscheidungen zu verlängern, wurden nunmehr vereinheitlicht. Baugenehmigung, Teilbaugenehmigung und Vorbescheid gelten nunmehr einheitlich für die Dauer von vier Jahren und können jeweils um vier Jahre verlängert werden (Art. 69, 70 und 71 BayBO n.F.).
III. Änderungen mit Wirkung zum 01.10.2025
1. Stellplatzpflicht
Die grundsätzliche Verpflichtung in Art. 47 Abs. 1 BayBO zur Herstellung von Stellplätzen bei der Errichtung von Anlagen, bei denen ein Zu- und Abfahrtsverkehr zu erwarten ist, entfällt vollständig. Die BayBO enthält künftig keine entsprechende Regelung mehr. Vielmehr wird die Ausgestaltung der Stellplatzpflicht den Kommunen überlassen, die Vorgaben an die Stellplatzpflicht durch örtliche Bauvorschriften nach Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 BayBO erlassen können.
Sofern eine Gemeinde die Stellplatzanforderungen nach Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. c BayBO regelt, sind allerdings Höchstgrenzen für die Stellplatzzahl zu beachten. Die in der Anlage der ebenfalls durch das Erste Modernisierungsgesetzes novellierten Garagen- und Stellplatzverordnung enthaltenen Stellplatzzahlen bilden künftig die jeweils verbindliche Obergrenze für die Stellplatzpflicht15. Bislang handelte es sich um Richtwerte. Auf diese Weise soll sichergestellt werden, dass auch im gemeindlichen Recht keine „Maximalanforderungen“ gestellt werden.16 Damit können Gemeinden durch Satzung nach Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 BayBO zwar eine geringere Zahl der notwendigen Stellplätze festlegen, aber keine höhere. Ausgenommen von der Möglichkeit zur Festlegung einer Stellplatzpflicht sind nach Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. b BayBO Nutzungsänderungen zu Wohnzwecken, der Ausbau von Dachgeschossen und die Aufstockung von Wohngebäuden.
Gemeindliche Stellplatzsatzungen, die eine höhere Zahl von notwendigen Stellplätzen vorschreiben als nach der Anlage der GaStellV zukünftig zulässig, treten zum 01.10.2025 außer Kraft (Art. 83 Abs. 5 Satz 2 BayBO n.F., der allerdings ebenfalls erst zum 01.10.2025 in Kraft tritt). Ausgenommen davon sind lediglich Vorschriften zur Stellplatzpflicht, die Bestandteil der Festsetzungen eines Bebauungsplans sind. Gemeinden sind daher gehalten, ihre Vorschriften zeitnah auf Vereinbarkeit mit den Neuregelungen der BayBO zu überprüfen.
2. Kinderspielplätze
Die Verpflichtung zur Errichtung eines Kinderspielplatzes bei der Errichtung eines Gebäudes mit mehr als drei Wohnungen (bislang in Art. 7 Abs. 3 BayBO geregelt) entfällt ebenfalls mit Wirkung ab dem 01.10.2025 vollständig. Kommunen können nach Art. 81 Abs. 1 Nr. 3 BayBO durch örtliche Bauvorschriften weiterhin entsprechende Verpflichtungen regeln17, aber nur für die Errichtung von Gebäuden mit mehr als fünf Wohnungen. Im Falle von Wohnungen für Senioren und/oder Studierende ist in Art. 81 Abs. 1 Nr. 3 BayBO ein Recht auf Ablöse einer Spielplatzerrichtungspflicht zugunsten des Bauherrn bis zu einer Summe von maximal 5.000 Euro geregelt.
3. Unwirksamkeit von kommunalen Freiflächengestaltungs- bzw. Grünflächensatzungen zum 01.10.2025
Ebenfalls eingeschränkt wurde die bislang in Art. 81 Abs. 1 Nr. 5 BayBO a.F. den Gemeinden eingeräumte Befugnis zur Aufstellung örtlicher Vorgaben hinsichtlich der Gestaltung und Bepflanzung unbebauter Flächen (sog. Freiflächengestaltung). Die bisherige Ermächtigungsgrundlage wird mit Wirkung zum 01.10.2025 entfallen. Freiflächengestaltungs- bzw. Grünflächensatzungen verlieren mit Ablauf des 30.09.2025 unabhängig von ihrer Einbindung in einen Bebauungsplan ihre Wirksamkeit, soweit sie nicht bauplanungsrechtliche Regelungen enthalten. Die Abgrenzung zwischen bauplanungsrechtlichen Festsetzungen und örtlichen Bauvorschriften in einem Bebauungsplan ist dann ggf. im Einzelfall zu prüfen und kann zu Abgrenzungsproblemen führen.
Es verbleibt eine Ermächtigung der Gemeinden nach Art. 81 Abs. 1 Nr. 5 BayBO n.F., örtliche Bauvorschriften über das Verbot von Bodenversiegelung, nicht begrünten Steingärten sowie ähnlich eintönigen Flächennutzungen mit hoher thermischer oder hydrologischer Last oder erheblich unterdurchschnittlichem ökologischem oder wohnklimatischem Wert zu erlassen.
