juris PraxisReporte

Leitsätze

1. Eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Bauträgervertrags, die einen Verbraucher als Erwerber verpflichtet, nachträglichen Änderungen der Teilungserklärung durch den Verwender zuzustimmen, ist unwirksam, wenn sie nicht erkennen lässt, dass eine Zustimmung nur bei Vorliegen im Einzelnen benannter triftiger Gründe verlangt werden kann (im Anschluss an BGH, Urt. v. 23.06.2005 - VII ZR 200/04 - NJW 2005, 3420, 3421).
2. Ist eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltene Verpflichtung des Vertragspartners, einer von dem Verwender gewünschten nachträglichen Vertragsänderung zuzustimmen, gemäß § 308 Nr. 4 BGB unwirksam, kann sich eine Zustimmungspflicht des Vertragspartners im Regelfall nicht aus § 242 BGB ergeben.

A.

Problemstellung

Die Erfüllung eines Bauträgervertrages stellt einen längeren Prozess dar, deren rechtliche und tatsächliche Rahmenbedingungen sich laufend und unvorhergesehen verändern können. Diese Veränderungen können die Notwendigkeit nach sich ziehen, die in einem Bauträgervertrag bereits vereinbarten Regelungen nach Vertragsschluss anzupassen und damit von der ursprünglichen vertraglichen Abrede abzuweichen. Insbesondere können die veränderten Umstände dazu führen, dass die ursprünglich vereinbarte Teilungserklärung nicht mehr den tatsächlichen Gegebenheiten entspricht und ebenfalls angepasst werden muss. Dafür benötigt der Bauträger die Zustimmung sämtlicher vormerkungsberechtigter Käufer, die er dem Grundbuchamt bei Eintragung der geänderten Teilungserklärung nachzuweisen hat. Hierzu kann sich der Bauträger im Bauträgervertrag vom Käufer die Vollmacht erteilen lassen, um in dessen Namen Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung erklären zu können. Alternativ können sich die Käufer vorab vertraglich verpflichten, etwaigen Änderungen der Teilungserklärung zuzustimmen. Da allerdings Bauträgerverträge regelmäßig Allgemeine Geschäftsbedingungen darstellen, sind in beiden vorstehend genannten Fällen die entsprechenden Regelungen am Maßstab des § 308 Nr. 4 BGB zu messen.

In der vorliegenden Entscheidung hat sich der BGH klarstellend zu der Frage geäußert, welche Anforderungen an die Wirksamkeit entsprechender Änderungsklauseln zu stellen sind.

B.

Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Die klagende (Mit-)Eigentümerin eines Grundstücks beabsichtigte die Errichtung einer WEG-Anlage. Sie teilte das zu bebauende Grundstück in Wohnungs- und Teileigentum auf und bildete dabei mehrere Untergemeinschaften. Die zur Untergemeinschaft B (Apartment) gehörenden 38 Teileigentumseinheiten sollten für einen Beherbergungsbetrieb genutzt werden. Die Beklagten schlossen mit der Klägerin einen Bauträgervertrag über eine zur Untergemeinschaft C gehörende Ladeneinheit.

In dem von der Klägerin vorformulierten Bauträgervertrag erteilten ihr die Beklagten eine unwiderrufliche Vollmacht, die es der Klägerin erlaubte, die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung „nachträglich beliebig abzuändern und alle damit im Zusammenhang stehenden Erklärungen abzugeben“.

Weiter hieß es im Vertrag:

„Die Vollmachten sind gegenüber dem Grundbuchamt nicht beschränkt, sondern allgemein erteilt; die Beschränkungen gelten nur im Innenverhältnis zwischen den Vertragsparteien und schränken den Umfang der Vollmacht gegenüber dem Grundbuchamt in keiner Weise ein…

Im Innenverhältnis ist der Bevollmächtigte insofern beschränkt, dass Änderungen bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise Inhalt und Umfang des Sondereigentums des Käufers oder derjenigen Teile des Gemeinschaftseigentums, die ihm zur alleinigen Nutzung zugewiesen sind, ohne seine Zustimmung nicht beeinträchtigt werden dürfen (sic). Verkehrs- und Gemeinschaftsflächen, soweit für die Nutzung durch den Käufer von Bedeutung, dürfen nicht wesentlich verkleinert oder verlegt werden. Kosten dürfen dem Käufer durch etwaige Änderungen nicht entstehen. Unter diesen Voraussetzungen ist der Käufer der Verkäuferin gegenüber zu solchen Änderungen auch verpflichtet.“

Nach Abschluss des Vertrages ließ die Klägerin in Ausübung der Änderungsvollmacht der Käufer eine Änderung der Teilungserklärung beurkunden, durch die unter anderem die Zahl der Beherbergungseinheiten in der Untergemeinschaft B von 38 auf 58 erhöht wurde. Die Beklagten widerriefen die der Klägerin erteilte Vollmacht. Nachdem die Klägerin das Gebäude entsprechend der geänderten Teilungserklärung errichtete, ließ sie ohne Inanspruchnahme der Änderungsvollmacht der Beklagten einen „4. Nachtrag zur Teilungserklärung“ notariell beurkunden, mit welchem die erhöhte Anzahl der Teileigentümergemeinschaften der Untergemeinschaft B umgesetzt werden sollte.

Mit ihrer Klage begehrte die Klägerin die Verurteilung der Beklagten zur Erteilung der Genehmigung des 4. Nachtrages zur Teilungserklärung. Dieses Begehren hatte weder beim Landgericht noch beim Berufungsgericht Erfolg.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt, dass die der Klägerin seitens der Beklagten erteilte Änderungsvollmacht nach § 308 Nr. 4 BGB unwirksam sei. Zwar müsse die Klausel weder ausdrücklich festhalten, dass die Ausübung der Änderungsvollmacht an das Vorliegen eines triftigen Grundes geknüpft sei noch müssten solche Gründe im Vertrag benannt werden. Allerdings schließe die Klausel die Ausübung der Änderungsvollmacht nicht für den Fall aus, dass die Zweckbestimmung von Sondereigentum mehr als nur unwesentlich geändert werde. Zudem sehe die Klausel nicht vor, dass der Bauträger dem Erwerber durch Ausübung der Änderungsvollmacht keine neuen Verpflichtungen auferlegen dürfe. Es sei nicht ausreichend, dass die Entstehung von Kosten durch etwaige Änderungen ausgeschlossen sei, weil diese Regelung so verstanden werden könne, dass nur die Entstehung von Kosten ausgeschlossen werde, die durch die Änderung selbst entstünden, nicht aber durch deren Folgen.

Der BGH hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen und die Entscheidung des Berufungsgerichts bestätigt, allerdings mit einer abweichenden Begründung.

Die Klägerin habe gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Genehmigung des 4. Nachtrages zur Teilungserklärung aus der im Bauträgervertrag geregelten Mitwirkungsverpflichtung, weil diese Klausel der Inhaltskontrolle nach § 308 Nr. 4 BGB nicht standhalte. Zwar handle es sich bei der im Vertrag vereinbarten Mitwirkungsverpflichtung der Beklagten nicht um eine einseitige Änderungsbefugnis des Verwenders. Das Klauselverbot des § 308 Nr. 4 BGB erfasse nach seinem Normzweck aber auch solche Klauseln, die dem Verwender einen Anspruch des Vertragspartners zur Änderung einräumten, weil ihm damit ebenfalls eine einseitige Änderung der Leistungspflicht ermöglicht werde. Zwar bestehe bei einem Bauträgervertrag ein praktisches Bedürfnis, es dem Eigentümer zu ermöglichen, die Teilungserklärung zu ändern. Für die mögliche Rechtfertigung eines solchen Leistungsänderungsrechts sei nach § 308 Nr. 4 BGB darauf abzustellen, ob dieses unter Berücksichtigung der Interessen des Verwenders für den anderen Vertragsteil zumutbar sei. Dies sei im Allgemeinen zu bejahen, wenn für die Änderung ein triftiger Grund vorliege. Eine Klausel, in welcher ein Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum dem teilenden Bauträger in dem Erwerbsvertrag eine Vollmacht zur nachträglichen Änderung der Teilungserklärung erteile, müsse erkennen lassen, dass eine Änderung von dem Vorliegen triftiger Gründe abhänge und die triftigen Gründe im Einzelnen benennen sowie in ihren Voraussetzungen erkennbar die Interessen des Vertragspartners angemessen berücksichtigen. Benenne die Klausel die triftigen Gründe hinreichend klar, halte sie der Klauselkontrolle stand. Unabhängig davon müssten die triftigen Gründe auch tatsächlich vorliegen, und die einseitige Leistungsänderung müsse sich bei Abwägung der beiderseitigen Interessen für den Erwerber als zumutbar erweisen.

Die in Rede stehende Klausel werde diesen Anforderungen nicht gerecht, weil sie davon absehe, den Anspruch des Verwenders gegen den Käufer auf Zustimmung zu einer nachträglichen Änderung der Teilungserklärung von einem Vorliegen im Einzelnen benannter triftiger Gründe abhängig zu machen, und ermögliche ihm eine Vertragsänderung ohne triftigen Grund. Ob die Klausel im Übrigen die Interessen des Vertragspartners angemessen berücksichtige, könne daher dahinstehen.

Ein Anspruch der Klägerin auf Genehmigung des 4. Nachtrages zur Teilungserklärung könne auch nicht aus § 242 BGB hergeleitet werden. Ein Rückgriff auf § 242 BGB scheide schon deshalb aus, weil er auf eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der gegen § 308 Nr. 4 BGB verstoßenden Mitwirkungshandlung hinausliefe. Andererseits würde es dem Verwender ermöglicht, risikolos die Allgemeinen Geschäftsbedingungen einseitig in seinem Interesse auszugestalten, und somit entgegen dem Gesetzeszweck nicht verhindert, dass der Vertragspartner des Verwenders in der Vertragsabwicklungspraxis mit überzogenen Klauseln konfrontiert werde.

C.

Kontext der Entscheidung

Die Wirksamkeit von Klauseln in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die dem Verwender das Recht einräumen, nachträglich einseitig von der von ihm vertraglich geschuldeten Leistung abzuweichen, hängt nach § 308 Nr. 4 BGB davon ab, dass sie unter Berücksichtigung der Interessen des Verwenders für den Vertragspartner zumutbar sind. Mit diesem Zumutbarkeitserfordernis soll eine Störung der Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung verhindert werden (vgl. Wurmnest in: MünchKomm BGB, 10. Aufl. 2025, § 308 Nr. 4 Rn. 1). Ein Leistungsänderungsrecht i.S.d. § 308 Nr. 4 BGB liegt nicht nur vor, wenn dem Verwender die Möglichkeit eingeräumt wird, durch eigene Erklärung unmittelbar eine Änderung der vertraglich geschuldeten Leistung herbeizuführen, sondern auch dann, wenn der Vertragspartner zu der für eine Leistungsänderung erforderlichen Mitwirkung verpflichtet wird (vgl. Wurmnest in: MünchKomm BGB, 10. Aufl. 2025, § 308 Nr. 4 Rn. 7; Dammann in: Pfeiffer, AGB-Recht, 8. Aufl. 2026, § 308 Nr. 4 Rn. 14). Die Zumutbarkeit ist gegeben, wenn die Interessen des Verwenders die für das jeweilige Geschäft typischen Interessen seines Vertragspartners überwiegen oder ihnen zumindest gleichwertig sind (vgl. BGH, Urt. v. 15.11.2007 - III ZR 247/06 - NJW 2008, 360; BGH, Urt. v. 21.09.2005 - VIII ZR 284/04 - NJW 2005, 3567; BGH, Urt. v. 17.02.2004 - XI ZR 140/03 - NJW 2004, 1588). Dabei ist es für die Beurteilung der Klausel nicht maßgeblich, welche Änderungen tatsächlich vorgenommen werden, sondern welche Änderungen nach dem Inhalt der Klausel möglich wären. Daher setzt die Zumutbarkeit eine Klausel voraus, die nicht zur Rechtfertigung unzumutbarer Änderungen dienen kann (etwa BGH, Urt. v. 21.09.2005 - VIII ZR 284/04). Wichtig ist, dass mit der Klausel die Voraussetzungen und der Inhalt der Änderung hinreichend konkretisiert werden und damit für den anderen Vertragsteil zumindest ein gewisses Maß an Kalkulierbarkeit der möglichen Leistungsänderungen gewährleistet ist (BGH, Urt. v. 30.06.2009 - XI ZR 364/08 - NJW-RR 2009, 1641; BGH, Urt. v. 15.11.2007 - III ZR 247/06; BGH, Urt. v. 21.09.2005 - VIII ZR 284/04).

Der BGH hat in seiner Rechtsprechung zwei Voraussetzungen für die Annahme der Zumutbarkeit einer Leistungsänderungsklausel genannt. Die Leistungsänderung ist danach zumutbar, wenn für sie ein triftiger Grund vorliegt. Dieser muss in der Abänderungsklausel benannt werden. Außerdem muss die Klausel in ihren Voraussetzungen erkennbar die Interessen des Vertragspartners angemessen berücksichtigen (vgl. BGH, Urt. v. 15.11.2007 - III ZR 247/06; BGH, Urt. v. 21.10.2025 - X ZR 39/25 - ZIP 2026, 681).

Diese Wirksamkeitsvoraussetzungen hat der BGH auch für eine Klausel in einem Bauträgervertrag aufgestellt, die dem Bauträger ermöglichte, Änderungen der Bauausführung sowie der Material- bzw. Baustoffauswahl vorzunehmen, soweit diese gleichwertig seien (vgl. BGH, Urt. v. 23.06.2005 - VII ZR 200/04 - NJW 2005, 3420). Hierzu hat der BGH ausgeführt, dass die Klausel unwirksam sei, weil sie nicht erkennen lasse, dass der Verwender zu einer Änderung der Bauausführung nur berechtigt sei, wenn triftige Gründe vorlägen.

Unklar war allerdings, ob die genannten Voraussetzungen auch für solche Änderungsklauseln gelten, mit denen der Bauträger die Möglichkeit erhielt, die beim Abschluss des Bauträgervertrages vorliegende Teilungserklärung nachträglich abzuändern.

Da für solche Änderungen die Zustimmung der vormerkungsberechtigten Käufer benötigt wird, die gegenüber dem Grundbuchamt nachzuweisen ist, haben sich zwei Wege eingebürgert, mit denen die notwendigen Änderungen der Teilungserklärung unproblematisch und rechtssicher vorgenommen werden konnten. Zum einen besteht die Möglichkeit, dass der Käufer im Kaufvertrag dem Verkäufer unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB eine Vollmacht erteilt, die Zustimmung zur Abänderung der Teilungserklärung zu erklären (vgl. Staudinger/Rapp/Wobst, 2023, § 8 WEG Rn. 27). Eine andere – weniger praktikable – Möglichkeit besteht darin, dass sich der Käufer bereits in dem Erwerbsvertrag verpflichtet, einer künftigen Änderung der Teilungserklärung zuzustimmen.

Für die erstgenannte Klausel (in der Bewertung der beiden genannten Klauseln bestehen im Hinblick auf die Vorgaben des § 308 Nr. 4 BGB keine Unterschiede) wurde die Auffassung vertreten, dass die Nennung von triftigen Gründen nicht notwendig sei, weil aus der Sicht eines Erwerbers weniger der Grund der Änderung entscheidend sei, sondern vielmehr die Frage, ob und in welcher Weise sich Änderungen auf ein Sondereigentum und das von ihm genutzte Gemeinschaftseigentum auswirken können (vgl. Cramer, NJW 2020, 616; Forschner, ZWE 2020, 136; KG in der Vorinstanz, Urt. v. 23.04.2025 - 21 U 156/23 - ZfIR 2025, 347). Es sei praktisch kaum vorhersehbar, woraus Gründe für die Änderung der Teilungserklärung resultieren könnten, so dass es ausreichend sei, eine negative Abgrenzung vorzunehmen und lediglich solche Gründe zu nennen, die nicht zu einer Änderung der Teilungserklärung berechtigten (vgl. Forschner, ZWE 2020, 136). Teilweise wurde die Auffassung vertreten, dass es ausreichend sei, neben einer beispielhaften Aufzählung von möglichen Änderungsgründen einen generalisierenden Zusatz aufzunehmen, wonach auch Änderungen aus „ähnlichen triftigen Gründen“ zulässig seien (vgl. Staudinger/Rapp/Wobst, 2023, § 8 WEG Rn. 29; vgl. auch Muster bei Esbjörnsson, Beck‘sches Notar-Handbuch, 8. Aufl. 2024, § 2 Rn. 294).

Mit der vorliegenden Entscheidung hat der BGH der vorstehend genannten Auffassung (die Grundlage diverser in der Literatur veröffentlichter Vertragsmuster gewesen war, vgl. etwa Barbers, Beck‘sche Online-Formulare Vertrag, Stand 01.01.2022, Nr. 8.2.2) eine Absage erteilt und klargestellt, dass die triftigen Gründe, auf denen die Leistungsänderung beruht, im Einzelnen in der Änderungsklausel angegeben werden müssen.

D.

Auswirkungen für die Praxis

Zwar hat der BGH mit seinem Beschluss vom 19.09.2019 (V ZB 119/18 - NJW 2020, 610) bereits angedeutet, dass er die ausdrückliche Nennung von triftigen Gründen für die Wirksamkeit einer formularmäßigen Erteilung der Änderungsvollmacht in einem Bauträgervertrag für erforderlich hält. Diese Entscheidung führte jedoch in der Literatur nur zu einer zögerlichen Anpassung der Vertragsmuster für die Bauträgerverträge.

Nunmehr ist die Rechtslage insoweit geklärt, als eine vorformulierte Klausel in einem Bauträgervertrag, die eine einseitige Änderung der Teilungserklärung durch den Bauträger ermöglicht, zu ihrer Wirksamkeit zwingend eine Aufzählung der Gründe enthalten muss, die zur Rechtfertigung der Änderung herangezogen werden können. Werden solche Gründe nicht oder nicht hinreichend deutlich benannt, ist ohne eine weitere Prüfung von der Unwirksamkeit der Klausel auszugehen. Die Gründe müssen im Einzelnen benannt werden, so dass eine lediglich beispielhafte Nennung von Gründen nicht ausreichend sein und sogar zur Unwirksamkeit der Klausel führen dürfte, weil dann eine Änderung auch beim Vorliegen nicht im Einzelnen benannter Gründe möglich sein könnte. Der BGH hat einige der in Betracht kommenden triftigen Gründe, die Anlass für eine nachträgliche Änderung der Teilungserklärung sein können, benannt. Dies könnten die Erforderlichkeit oder Zweckdienlichkeit für die Erfüllung behördlicher Auflagen, die Erschließungssicherung, die Beseitigung von Planungsmängeln und die Erfüllung von Sonderwünschen anderer Erwerber sein. An diesen Katalog, der behutsam ergänzt werden könnte, werden sich die Bauträger bei der Formulierung ihrer Verträge halten müssen. Daneben muss – wie schon bisher – sichergestellt sein, dass die Änderungsklausel in ihren Voraussetzungen die Interessen des Vertragspartners angemessen berücksichtigt.

Hinzu kommt die Besonderheit, dass der BGH die Anwendung der Grundsätze von Treu und Glauben zur Begründung einer etwaigen Zustimmungspflicht des Erwerbers bei Unwirksamkeit der Änderungsklausel „im Regelfall“ für unzulässig hält. Daher bliebe bei Vereinbarung einer unwirksamen Leistungsänderungsklausel dem Bauträger nur die Möglichkeit, mit den Erwerbern in individuelle Verhandlungen über eine (notwendige) Abänderung der Teilungserklärung einzutreten.

Die Begründung des BGH, wonach es bei Anwendung der Grundsätze von Treu und Glauben dem Verwender ermöglicht wäre, risikolos die Allgemeinen Geschäftsbedingungen einseitig in seinem Interesse auszugestalten, erscheint angesichts des Ausnahmecharakters des § 242 BGB nicht gänzlich überzeugend, zumal bei Unwirksamkeit einer AGB-Klausel an ihre Stelle die einschlägigen gesetzlichen Vorschriften und damit ggf. auch § 242 BGB treten. Würde allerdings eine wirksame Änderungsklausel nicht greifen, etwa weil der tatsächlich bestehende triftige Grund darin nicht genannt ist, dürfte der Weg zur Anwendung des § 242 BGB zur Begründung einer Zustimmungspflicht des Erwerbers offen sein.