juris PraxisReporte

Orientierungssatz zur Anmerkung

Zur „Zurechnung“ von Beiratswissen und -verschulden im Rahmen der §§ 195, 199 BGB bei schludriger Prüfung der Abrechnungsunterlagen und Kontoauszüge.

A.

Problemstellung

„Zurechnung“ von Kenntnis bzw. Kennenmüssen der Beiratsmitglieder, etwa bei Fragen des Verjährungsbeginns, aber auch bei der Klärung der Reichweite einer Verwalterentlastung, ist eines der (zahlreichen) dunklen Kapitel des Wohnungseigentumsrechts. Der Fall hier richtet den Fokus auf die Problematik.

B.

Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Die Klägerin, eine GdWE, macht bereicherungsrechtliche Anspruch gegen die Beklagte geltend, auf deren Konto der lange ein millionenschweres „Überweisungskarussel“ betreibende (untreue) Ex-Verwalter Gelder i.H.v. über 35.000 Euro transferiert hatte (bei jährlichen Ausgaben laut WP von rund 32.000 Euro). Die Verwaltungsgesellschaft verabschiedete sich in die Insolvenz. Die Beklagte erhob hier die Einrede der Verjährung unter Verweis auf eine grobe Fahrlässigkeit der die fraglichen Jahresabrechnungen angeblich in jeweils nur unter einer Stunde nicht ausreichend gründlich prüfenden Beiratsmitglieder. Mit Erfolg?

Ja! Die klagende GdWE hätte bereits im Jahr 2019 Kenntnis erlangen müssen und ihre Unkenntnis beruhte auf grober Fahrlässigkeit i.S.d. § 199 BGB.

Eine solche liege vor, wenn die anspruchsbegründenden Umstände und die Person des Schuldners dem Gläubiger nur deshalb nicht bekannt seien, weil er die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in ungewöhnlich großem Maße verletzt und auch ganz nahe liegende Überlegungen nicht angestellt habe oder das nicht beachtet habe, was im gegebenen Fall jedem hätte einleuchten müssen, wie etwa dann, wenn sich dem Gläubiger die den Anspruch begründenden Umstände förmlich aufgedrängt haben und er leicht zugängliche Informationsquellen nicht genutzt habe. Grobe Fahrlässigkeit setze einen objektiv schwerwiegenden und subjektiv nicht entschuldbaren Verstoß gegen die Anforderungen der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt voraus.

Im konkreten Fall seien dabei die Maßstäbe zugrunde zu legen, welche die Rechtsprechung für die Tätigkeit des Verwaltungsbeirats i.S.v. § 29 WEG entwickelt habe. Gemäß § 29 Abs. 2 Satz 1 WEG unterstützt und überwacht dieser den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung sollen, bevor die Beschlüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 WEG gefasst werden, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden, § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG. Diese Regelung entspreche inhaltlich der im Jahr 2019 geltenden Regelung in § 29 Abs. 2 und Abs. 3 WEG a.F. Unabhängig davon, ob man – wie zum Teil gefordert – die Sorgfalt eines gewissenhaften Kaufmanns verlangt (vgl. z.B. OLG Zweibrücken, Beschl. v. 10.06.1987 - 3 W 53/87 - NJW-RR 1987, 1366) oder bei ehrenamtlichen Mitgliedern, die nicht über besondere Fachkenntnisse verfügen, geringere Anforderungen stellt (vgl. Becker in: Bärmann, WEG, 16. Aufl. 2025, § 29 Rn. 112), handle auch das ehrenamtlich tätige Beiratsmitglied zumindest dann grob fahrlässig, wenn es lediglich die Schlüssigkeit der Abrechnung prüfe, nicht aber die Kontenbelege (OLG Düsseldorf, Beschl. v. 24.09.1997 - 3 Wx 221/97 - NZM 1998, 36). Der Beirat müsse zumindest prüfen, ob sich die Kontenstände zum Jahresanfang und zum Jahresende aus den in der Gesamtabrechnung ausgewiesenen Einnahmen und Ausgaben ergeben und kontrollieren, ob das Gemeinschaftsvermögen (insbesondere die Rücklage) ordnungsgemäß angelegt und der Bestand durch Kontoauszüge, Sparbuch usw. belegt sei. Darlegungs- und beweispflichtig für die die grob fahrlässige Unkenntnis begründenden tatsächlichen Umstände sei grundsätzlich der Schuldner, der die Einrede der Verjährung erhoben habe. Ihm obliege es, die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis seines Gläubigers von den in § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB genannten Voraussetzungen darzutun. Allerdings obliege es dem Gläubiger, soweit es um Umstände aus seiner Sphäre gehe, im Rahmen der sekundären Darlegungslast an der Sachaufklärung mitzuwirken und ggf. Details der internen Organisation und ihrer Arbeitsabläufe darzulegen.

Lege man diese Prämissen zugrunde, haben die langjährig tätigen Verwaltungsbeiräte – auf Grundlage des Ergebnisses der vom Landgericht durchgeführten Beweisaufnahme – keine ordnungsgemäße Prüfung der Jahresabrechnung 2018 vorgenommen, sondern grob fahrlässig gehandelt. Ein Mitglied, eine Berufsbetreuerin, hatte auf ein nur 1 bis 1 ½ Stunden langes „Gespräch“ verwiesen, bei dem man die früher noch 10-14 Tage zuvor übersandten Unterlagen in Ordnern nur zum Termin mitgebracht habe; die Kontoauszüge und Geldtransfers von den bekannten beiden Konten habe man dabei nicht durchgeprüft, sondern nur die Rechnungen und die zugehörige Zahlungen durchgeschaut. Man habe also eben nicht mit der gebotenen Sorgfalt geprüft, ob sich die Kontenstände zum Jahresanfang und zum Jahresende aus den in der Gesamtabrechnung ausgewiesenen Einnahmen und Ausgaben ergeben, ob der Kontostand korrekt sei oder ob es Abbuchungen gebe, die sich nicht bestimmten Rechnungen oder Belegen zuordnen lassen. Der streitgegenständliche Betrag hätte auffallen müssen, zumal er in einer Summe abgebucht wurde und nicht etwa verteilt auf mehrere kleinere Beträge, insbesondere angesichts der Größenordnung der Gesamtausgaben der GdWE. Auch eine weitere Zeugin habe im Ergebnis nichts anderes bekundet, zum betroffenen Geldmarktkonto habe sie nichts mehr sagen können.

Dieses Kennenmüssen der Beiratsmitglieder müsse sich die GdWE, so der Senat, analog § 166 Abs. 1 BGB zurechnen lassen. Die Rechtsprechung habe aus dem Rechtsgedanken des § 166 Abs. 1 BGB abgeleitet, dass für die Kenntnis bzw. das Kennenmüssen i.S.v. § 199 Abs. 1 BGB in bestimmten Fällen auch die Kenntnis eines „Wissensvertreters“ genüge. So müsse der Gläubiger, der einen Dritten mit der Tatsachenermittlung gerade zur Durchsetzung oder Abwehr unter anderem desjenigen Anspruchs, um dessen Verjährung es konkret gehe, beauftragt habe, dessen Kenntnis gegen sich gelten lassen, denn derjenige, der einen anderen mit der Erledigung bestimmter Angelegenheiten in eigener Verantwortung betraue, habe sich unabhängig von einem Vertretungsverhältnis das in diesem Rahmen erlangte Wissen des anderen zurechnen zu lassen (BGH, Urt. v. 23.01.2014 - III ZR 436/12 Rn. 13 u.a. - NJW 2014, 1294). Auf dieser Grundlage nehme die herrschende Meinung an, dass sich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer das Wissen der Beiratsmitglieder i.S.v. § 29 WEG, welches sie bei der Wahrnehmung ihrer gesetzlichen Aufgaben erlangen, zurechnen lassen müsse (vgl. OLG Köln, Beschl. v. 27.06.2001 - 16 Wx 87/01 - NZM 2001, 862; Hügel/Elzer, WEG, 4. Aufl. 2025, § 29 Rn. 8), so auch bei den Aufgaben nach § 29 Abs. 2 WEG, die der Kontrolle des Verwalters im Interesse der Gemeinschaft dienen (vgl. OLG Düsseldorf, Beschl. v. 30.10.2000 - 3 Wx 92/00 - ZWE 2001, 270; OLG Düsseldorf, Beschl. v. 09.11.2001 - 3 Wx 13/01 - ZWE 2002, 82; KG, Beschl. v. 31.03.2009 - 24 W 183/07 Rn. 19; Hogenschurz in: Jennißen, WEG, 8. Aufl. 2024, § 29 Rn. 66).

Damit habe die dreijährige Verjährungsfrist mit Ablauf des Jahres 2019 zu laufen begonnen und war zum Zeitpunkt der Klageerhebung bereits abgelaufen.

C.

Kontext der Entscheidung

Die Entscheidung mündete kurz darauf in die im Hinweisbeschluss angekündigte Berufungszurückweisung (OLG München, Beschl. v. 24.06.2026 - 31 U 1110/26 e) – dies dürfte im Ergebnis nach Auffassung des Autors so wohl auch überzeugen (zur gebotenen Prüfung der Kontenentwicklung LG Köln, Urt. v. 18.12.2014 - 29 S 75/14).

Es darf aber kein Hehl daraus gemacht werden, dass diese „Zurechnungsfragen“ rund um den Beirat trotz der zitierten Fundstellen keinesfalls so klar und einfach sind (vgl. nämlich auch nach der zitierten Rn. nur Hogenschurz in: Jennißen, WEG, 8. Aufl. 2024, § 29 Rn. 67; Hogenschurz, ZfIR 2016, 820; Greiner in: BeckOGK-WEG, Stand: 01.06.2026, § 29 Rn. 32; strenger Becker in: Bärmann, WEG, 16. Aufl. 2025, § 29 Rn. 119 ff., Sommer, ZWE 2025, 105, 113 zur Entlastung, vgl. zudem etwa auch OLG Köln, Urt. v. 19.01.2017 - 28 U 35/15 - GmbhR 2017, 358 auch zu § 29 WEG). Es wäre schön(er) gewesen, der BGH hätte hier Gelegenheit zur weiteren „Aufhellung“ der durchaus für die Praxis nicht ganz unerheblichen Problematik erhalten. Dann hätte man auch Stellung nehmen müssen zu dem genauen Pflichtenkanon der buchhalterisch oft nicht vorgebildeten Beiratsmitglieder (dazu Bärmann/Pick/Fichtner, WEG, 21. Aufl. 2025, § 29 Rn. 97, 102 m.w.N.). Es bleibt also spannend.

D.

Auswirkungen für die Praxis

Wirft man den ehrenamtlichen Beiräten grobe Fahrlässigkeit vor, stellen sich auf der nächsten Stufe – wenn auch mit Blick auf § 29 Abs. 3 WEG etwas entschärft – fast zwangsläufig auch Haftungsfragen zulasten der Beiratsmitglieder (allgemein dazu Dötsch in: Bärmann, WEG, 16. Aufl. 2025, § 18 Rn. 222 ff. m.w.N.). Schon mit Blick darauf kann eine (Vermögensschadens-)Haftpflichtversicherung zugunsten der Ehrenämtler durchaus für eine GdWE Sinn ergeben (dazu Armbrüster in: Bärmann, WEG, 16. Aufl. 2025, § 1 Rn. 274 m.w.N.). Das erspart die Frage, ob man zu solchen Zwecken höhere Aufwandsentschädigungen beschließen könnte (dazu AG München, Urt. v. 01.02.2017 - 481 C 15463/16 WEG - IMR 2017, 451; AG Berlin-Charlottenburg, Urt. v. 12.05.2023 - 73 C 62/22 - IMR 2023, 376).