juris PraxisReporte

Orientierungssätze

1. Es besteht kein Anspruch auf Erstattung außergerichtlicher Anwaltskosten des Sozialleistungsträgers aus § 826 BGB oder § 823 Abs. 1 BGB i.V.m. § 263 Abs. 1 StGB, wenn kein Vorsatz oder Betrugsvorsatz des Vermieters nachgewiesen werden kann, weil der Vermieter nicht wusste, dass die Wohnung nicht vom Mieter selbst gezahlt wird.
2. Es besteht kein Anspruch auf Erstattung außergerichtlicher Anwaltskosten des Sozialleistungsträgers aus § 280 Abs. 1 BGB i.V.m. den Grundsätzen der Drittschadensliquidation, da keine zufällige Schadensverlagerung vorliegt und eine öffentliche Einrichtung nicht im gleichen Maße schutzbedürftig wie ein Mieter ist und den Vermieter hätte selbst zur Zahlung auffordern können, um Verzug zu begründen und Anwaltskosten geltend zu machen.
3. Ein Anspruch des Sozialleistungsträgers auf Rückzahlung überzahlter Miete ergibt sich aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB i.V.m. § 138 Abs. 1 BGB i.V.m. § 33 SGB II, wenn ein sittenwidriges Rechtsgeschäft vorliegt, weil ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht und weitere Umstände eine verwerfliche Gesinnung des Vermieters erkennen lassen. Wenn die vereinbarte Miete mehr als 100% über der ortsüblichen Miete liegt, ist ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung in jedem Falle gegeben. Eine falsch angegebene Wohnfläche und das Unterlassen einer sachgerechten Prüfung der Angemessenheit der Miete sprechen zudem für eine verwerfliche Gesinnung eines gewerblichen Vermieters, dem der örtliche Markt hinreichend bekannt sein muss.

A.

Problemstellung

Ein Rückforderungsanspruch des Mieters gegen den Vermieter aus § 812 BGB geht gemäß § 33 SGB II auf das Jobcenter über, wenn dieses die Miete im Rahmen der Leistungsgewährung als Kosten der Unterkunft gemäß § 22 SGB II dem Mieter gewährt hatte. Dies gilt unabhängig davon, ob die Zahlung vom Jobcenter an den leistungsberechtigten Mieter oder direkt an den Vermieter überwiesen wurde. Das LG Hamburg hatte sich im Zuge eines solchen Forderungsübergangs mit der Frage zu beschäftigen, ob dem Jobcenter im Fall einer erfolgreichen Geltendmachung eines Rückforderungsanspruchs gegen den Vermieter auch ein Anspruch auf Übernahme der Kosten für die Rechtsverfolgung zusteht.

B.

Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Mit Mietvertrag vom 22.08.2017 vermietete der Beklagte eine Wohnung an den Mieter A. und dessen Familie, welche Leistungen nach dem SGB II bezog. Die Nettokaltmiete betrug 850 Euro, die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von 56,01 m² (m²-Miete danach: 15,18 Euro/m²). Vereinbart im Mietvertrag war indes „für Abrechnungszwecke“ eine Wohnfläche von 80 m².

Die klagende Sozialleistungsbehörde, welche (für den Zeitraum jedenfalls ab 2018 unstreitig) im Rahmen der Leistungsgewährung die Miete als Unterkunftskosten für Familie A. an den Beklagten zahlte, teilte dem Beklagten unter dem 29.11.2023 mit, dass die Miete ihrer Ansicht nach deutlich überhöht sei und gegen die §§ 556d ff. BGB und § 138 BGB verstoße. Sie forderte den Beklagten zur Rückzahlung der überzahlten Miete auf, was dieser verweigerte. Das Jobcenter erhob daraufhin Klage gegen den Vermieter. Mit Urteil vom 20.12.2024 verurteilte das Amtsgericht den Beklagten, an die Klägerin 39.149,69 Euro nebst Zinsen zu zahlen. Daneben stellte es fest, dass in dem Mietverhältnis zwischen dem Beklagten und dem Mieter A. derzeit eine Nettokaltmiete von 411,67 Euro geschuldet sei. Die weiter gehende Klage auf Zahlung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten wies das Amtsgericht ab. Als wesentliche Begründung führte das Amtsgericht aus, dass die Klägerin einen Anspruch auf Rückzahlung der überzahlten Unterkunftskosten gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB i.V.m. § 138 Abs. 2 BGB und § 33 SGB II habe, da der Beklagte sich unter Ausbeutung der Zwangslage des Mieters eine Leistung habe versprechen lassen, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Gegenleistung gestanden habe. Das übliche Entgelt für die Wohnung liege nach dem Hamburger Mietenspiegel bei 7,35 Euro/m². Die subjektiven Voraussetzungen des § 138 Abs. 2 BGB seien gegeben. Hierfür spreche einerseits das besonders große Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, andererseits aber auch der Umstand, dass dem Beklagten bekannt gewesen sei, dass der Mieter A. sich zuvor eine Wohnung mit mehreren Familien geteilt habe, es sich also um eine schwierige Wohnsituation gehandelt habe. Der Antrag auf Feststellung einer niedrigeren Miete sei ebenfalls weitestgehend begründet, da der Vertrag wegen des Verstoßes gegen § 138 Abs. 2 BGB teilnichtig sei. Der Anspruch der Klägerin auf Zahlung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten hingegen sei unbegründet, da kein Verzug vorliege. Ein Schadensersatzanspruch des Mieters, der gemäß § 33 SGB II auf die Klägerin übergegangen sei, scheitere daran, dass dem Mieter mangels Beauftragung eines Rechtsanwalts kein Schaden entstanden sei.

Die Klägerin begehrte mit ihrer Berufung die Abänderung des erstinstanzlichen Urteils hinsichtlich der Ablehnung ihres Anspruchs auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Ihr stehe ein solcher Anspruch aus den Grundsätzen zur Drittschadensliquidation zu. Der Mieter habe im Falle einer Beauftragung eines Rechtsanwalts wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter, gleiches müsse für einen Verstoß gegen § 138 BGB gelten. Da der Mieter hier keinen Schaden habe, weil der Anspruch auf Rückzahlung der Miete gegen den Beklagten auf die Klägerin nach § 33 SGB II übergegangen sei, handle es sich um einen Fall der Drittschadensliquidation. Der Beklagte legte ebenfalls Berufung ein und begehrte die Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils hinsichtlich der Rückzahlung überzahlter Mieten und der Feststellung einer niedrigeren Miete.

Das LG Hamburg hat beide Berufungen als unbegründet zurückgewiesen.

Ein Anspruch der Klägerin auf Erstattung ihrer außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten bestehe unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt. Ein solcher lasse sich nicht aus § 826 BGB oder § 823 Abs. 1 BGB i.V.m. § 263 Abs. 1 StGB herleiten, da nicht erkennbar sei, dass der Beklagte der Klägerin vorsätzlich einen Schaden habe zufügen wollen bzw. Betrugsvorsatz gehabt habe. Ihm sei gleichgültig gewesen, wer die Miete zahle. Ihm sei zudem gar nicht bekannt gewesen, dass seine Mieter Sozialleistungen bezogen hätten.

Ein Anspruch der Klägerin auf Erstattung der Rechtsanwaltskosten komme auch nicht nach § 280 Abs. 1 BGB i.V.m. den Grundsätzen über die Drittschadensliquidation in Betracht. Zwar sei der Anspruch auf überzahlte Miete gemäß § 33 SGB II auf die Klägerin übergegangen, eine zufällige Schadensverlagerung liege darin aber nicht. Lediglich unter Verzugsgesichtspunkten hätte die Klägerin als öffentliche Einrichtung die Erstattung ihrer vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren verlangen können, wenn sie den Beklagten zuvor in Verzug gesetzt hätte.

Die Berufung des Beklagten sei unbegründet, da die Klägerin gegen den Beklagten einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten für den Zeitraum von September 2017 bis April 2023 habe. Dieser ergebe sich zwar nicht aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB i.V.m. § 138 Abs. 2 BGB i.V.m. § 33 SGB II, jedoch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB i.V.m. § 138 Abs. 1 BGB i.V.m. § 33 SGB II. § 138 Abs. 2 BGB erfordere in objektiver Hinsicht ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung und in subjektiver Hinsicht eine bewusste Ausbeutung eines Schwächezustandes des Bewucherten. Zwar liege ein auffälliges Missverhältnis zwischen üblicher und tatsächlich verlangter Miete vor, allerdings fehle es an der ebenfalls erforderlichen Zwangslage und dem darauf bezogenen Ausbeutungsvorsatz des Beklagten. Ein solcher liege auch nicht in dem Umstand begründet, dass die Familie A sich zuvor eine Wohnung mit mindestens einer weiteren Familie habe teilen müssen. Dieser Umstand rechtfertige noch nicht die Annahme einer Zwangslage, denn offenbar habe ihnen ein Obdach zur Verfügung gestanden. Auch das Leistungsmissverhältnis als solches könne noch keine tatsächliche Vermutung auf den Ausbeutungsvorsatz begründen.

Der Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung der überzahlten Miete ergebe sich jedoch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB i.V.m. § 138 Abs. 1 BGB i.V.m. § 33 SGB II, denn der Beklagte habe die überhöhte Miete aus dem Mietvertrag durch Leistung ohne Rechtsgrund erlangt. Dieser Rückzahlungsanspruch sei im Wege der Legalzession gemäß § 33 SGB II auf die Klägerin übergegangen. Da der Mietvertrag teilnichtig hinsichtlich der überhöhten Miete sei, habe die Klägerin auch einen Anspruch auf Feststellung, dass künftig nur die angemessene Miete i.H.v. 7,35 Euro/m² geschuldet sei, was einer Gesamtmiete von 411,67 Euro monatlich entspreche.

C.

Kontext der Entscheidung

Ein Wohnraummieter hat gegen den Vermieter einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB i.V.m. § 138 Abs. 1 BGB, unabhängig von der Anwendbarkeit des § 5 WiStG, wenn sich die Mietpreisvereinbarung als wucherähnliches Rechtsgeschäft darstellt (vgl. AG Hamburg, Urt. v. 01.08.2007 - 46 C 40/04 - WuM 2008, 565). § 138 Abs. 1 BGB enthält die Regelung zur Sittenwidrigkeit und § 138 Abs. 2 BGB die Regelung für Wucher. § 138 Abs. 1 BGB stellt insoweit die Generalklausel dar. § 138 Abs. 2 BGB bildet hingegen einen Spezialfall der Sittenwidrigkeit und ist daher vorrangig zu prüfen (lex specialis). Gemäß § 138 Abs. 2 BGB ist ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen, nichtig.

Während die Vorinstanz vom Vorliegen der subjektiven Tatbestandsvoraussetzungen des § 138 Abs. 2 BGB ausging, teilte das Berufungsgericht diese Auffassung nicht. Insbesondere sah das LG Hamburg den Umstand, dass die Familie vor Abschluss des streitgegenständlichen Mietvertrages in einer Unterkunft lebte, die sie sich mit mindestens einer weiteren Familie teilen musste, nicht als ausreichend an, um von einer Zwangslage auszugehen. Auch ein Ausbeutungsvorsatz des Vermieters ließ sich nach Ansicht des LG Hamburg nicht hinreichend nachweisen. Das Leistungsmissverhältnis als solches kann noch keine tatsächliche Vermutung auf den Ausbeutungsvorsatz begründen (vgl. BGH, Urt. v. 25.02.2011 - V ZR 208/09) und auch die übrigen Umstände begründeten aus Sicht der Kammer ebenfalls keinen solchen Vorsatz. Ein Vertrag ist als wucherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB als Auffangtatbestand nichtig, wenn Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis zueinanderstehen und weitere sittenwidrige Umstände hinzutreten, z.B. eine verwerfliche Gesinnung des durch den Vertrag objektiv Begünstigten (BGH, Urt. v. 30.06.2004 - XII ZR 11/01 - NZM 2004, 741 = ZMR 2004, 802). Ist das Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders grob, lässt dies den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten zu (vgl. BGH, Urt. v. 24.01.2014 - V ZR 249/12). Die Kammer ging im vorliegenden Fall davon aus, dass sich das objektive Merkmal des wucherähnlichen Rechtsgeschäfts hier in dem ganz auffälligen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung manifestierte. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass ein solch auffälliges Missverhältnis vorliegt, wenn die Gegenleistung bei etwa dem Doppelten des Marktwerts der Leistung liegt (BGH, Urt. v. 24.01.2014 - V ZR 249/12; BGH, Urt. v. 19.01.2001 - V ZR 437/99); in der Wohnraummiete wird wegen der hohen sozialen Bedeutung von Wohnraummietverhältnissen ein grobes Missverhältnis mitunter bereits bei 50% Überschreitung angenommen (vgl. OLG Frankfurt, Urt. v. 13.04.2011 - 19 U 45/08 für § 138 Abs. 2 BGB). Im vom LG Hamburg hier entschiedenen Fall lag die Überschreitung der angemessenen Miete sogar bei mehr als 100%.

Nicht weiter ausführen musste das LG Hamburg in seiner Berufungsentscheidung den Umstand, dass der gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB i.V.m. § 138 Abs. 1 BGB bestehende Rückforderungsanspruch des Mieters gegen den Vermieter gemäß § 33 SGB II auf das Jobcenter übergegangen war, soweit es die Miete im Rahmen der Leistungsgewährung als Kosten der Unterkunft nach § 22 SGB II gewährt hatte (vgl. dazu BGH, Urt. v. 05.06.2024 - VIII ZR 150/23). § 33 SGB II regelt, dass Ansprüche von Leistungsbeziehern gegen Dritte bis zur Höhe der zu Unrecht geleisteten Aufwendungen auf den Sozialleistungsträger übergehen, wenn bei rechtzeitiger Leistung des Dritten die Sozialleistung nicht bzw. nicht in der gewährten Höhe erforderlich gewesen wäre. Ziel der Norm ist die Sicherung des Nachrangs der Sozialleistungen und die wirtschaftliche Zuordnung der Ansprüche zugunsten der Solidargemeinschaft. Der Rückforderungsanspruch aus § 812 BGB geht also auf das Jobcenter über, wenn während des Bezugs von Transferleistungen nach dem SGB II eine rechtswidrig überhöhte Miete vom Vermieter verlangt wurde und sich dadurch bedingt der Leistungsanspruch des Mieters gegenüber dem Sozialleistungsträger erhöht hat. Bei sofortiger Erfüllung des Rückzahlungsanspruchs durch den Vermieter an den Mieter wäre der Bedarf von vornherein geringer gewesen, so dass der Anspruch dem Leistungsträger zusteht (vgl. insoweit u.a. auch LG Hamburg, Urt. v. 31.05.2016 - 316 S 81/15 - Grundeigentum 2016, 917 ff.; AG Nürnberg, Urt. v. 22.03.2017 - 16 C 127/16 - WuM 2017, 398; LG Hamburg, Urt. v. 31.03.2022 - 333 S 17/21).

Im Mittelpunkt der Entscheidung des LG Hamburg standen nicht nur grundsätzliche Fragen der Nichtigkeit sog. „wucherähnlicher Rechtsgeschäfte“ nach § 138 Abs. 1 BGB. Vielmehr hatte es sich im Rahmen der Berufungsentscheidung auch mit der Frage auseinanderzusetzen, ob das Jobcenter im Rahmen des Schadensersatzes auch seine außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten über § 33 SGB II gegen den Vermieter geltend machen konnte. Diese Frage hat es verneint, da sich im entschiedenen Fall keine Rechtsgrundlage für einen solchen Anspruch finden ließ. Es lagen nach den Feststellungen des LG Hamburg nämlich weder die Voraussetzungen für einen Verzugsschaden noch für eine Drittschadensliquidation vor.

D.

Auswirkungen für die Praxis

Die Entscheidung des LG Hamburg enthält zwar keine wesentlich neuen Erkenntnisse für die Praxis, dennoch ist sie schon allein wegen ihrer beinahe lehrbuchartigen Ausführungen zu § 138 BGB lesenswert.