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Leitsatz

Ein in einem Grundstückskaufvertrag mit Ratenzahlungsvereinbarung vorgesehenes Rücktrittsrecht des Verkäufers für den Fall, dass der Antrag gestellt wird, dass der Erwerber eine Vermögensauskunft zu erteilen und deren Vollständigkeit an Eides statt zu versichern hat, besteht im Zweifel nur bis zur vollständigen Erfüllung der dem Käufer nach dem Kaufvertrag obliegenden Pflicht zur Zahlung der Kaufpreisraten nebst etwaiger Forderungen, die - wie etwa Verzugszinsen - mit der Hauptleistungspflicht in einem unmittelbaren Zusammenhang stehen.

A.

Problemstellung

Der V. Zivilsenat des BGH hatte darüber zu entscheiden, ob und unter welchen Voraussetzungen ein in einem Grundstückskaufvertrag mit Ratenzahlungsvereinbarung vorgesehenes Rücktrittsrecht des Verkäufers wegfällt, wenn der Antrag gegen den Erwerber gestellt wird, dass er eine Vermögensauskunft zu erteilen und deren Vollständigkeit an Eides statt zu versichern hat. Die Parteien streiten darüber, ob der Kläger die Löschung der zugunsten des Beklagten eingetragenen Auflassungsvormerkungen verlangen kann, weil der Auflassungsanspruchs aufgrund des streitigen Rücktritts des Klägers vom schuldrechtlichen Teil des Kaufvertrages erloschen ist.

B.

Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Der Rechtsvorgänger des Klägers (im Folgenden: Erblasser) veräußerte an den Beklagten mit notariellem Kaufvertrag drei Grundstücke. In dem Kaufvertrag ist vorgesehen, dass der Kaufpreis in monatlichen Raten zu je 500 Euro jeweils zum Monatsersten bis zum Tod des Erblassers zu zahlen ist. Als weitere Gegenleistung vereinbarten die Vertragsparteien ein lebenslanges Wohnungsrecht des Erblassers. Ferner ist in dem Kaufvertrag unter anderem Folgendes festgelegt:

„Der Veräußerer und dessen Rechtsnachfolger kann vom schuldrechtlichen Teil dieser Kaufvertragsurkunde zurücktreten oder die Zahlung des gesamten offenen Kaufpreises einschließlich sämtlicher etwaig aufgelaufener Verzugszinsen verlangen, wenn …

e) der Antrag gestellt wird, dass der Erwerber ein Vermögensverzeichnis abzugeben und dessen Richtigkeit an Eides Statt zu versichern hat, und der Antrag nicht innerhalb von zwei Monaten zurückgenommen wird (...).“

In die Grundbücher der drei Grundstücke wurden Auflassungsvormerkungen zugunsten des Beklagten eingetragen. Der Erblasser verstarb und wurde von dem Kläger beerbt. Der Kläger erteilte der Gerichtsvollzieherin den Auftrag, gegen den Beklagten die Zwangsvollstreckung durchzuführen, die Vermögensauskunft abzunehmen und den Beklagten deren Richtigkeit an Eides statt versichern zu lassen. Grundlage des Vollstreckungsauftrags war ein in einem anderen, mit dem Kaufvertrag nicht in unmittelbarem Zusammenhang stehenden Rechtsstreit der Parteien erlassener Kostenfestsetzungsbeschluss. Der Kläger erklärte den Rücktritt von dem Kaufvertrag. Der Beklagte zahlte die durch den Kostenfestsetzungsbeschluss titulierte Forderung.

Der Kläger verlangte von dem Beklagten die Zustimmung zur Löschung der Auflassungsvormerkungen sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten nebst Zinsen.

Die Klage hatte beim LG Magdeburg (Urt. v. 25.01.2023 - 11 O 1094/19) und beim OLG Naumburg (Urt. v. 06.11.2023 - 12 U 31/23) Erfolg. Die Revision des Beklagten hatte Erfolg, sie führte zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

Mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Klägers auf Bewilligung der Löschung der zugunsten des Beklagten eingetragenen Auflassungsvormerkungen nach § 894 BGB nicht bejaht werden.

Das Berufungsgericht lässt offen, ob der schuldrechtliche Teil des Kaufvertrags im Zeitpunkt des Rücktritts vollständig erfüllt war. Für das Revisionsverfahren ist deshalb zugunsten des Beklagten davon auszugehen, dass jedenfalls die Forderung gegen den Beklagten auf Zahlung des Kaufpreises nebst etwaig aufgelaufenen Verzugszinsen erloschen war.

Vereinbaren die Vertragsparteien eines Grundstückskaufvertrags eine ratenweise Kaufpreiszahlung, entspricht es ihrer typischen Interessenlage, dass die Erfüllung der zunächst gestundeten Zahlungspflichten des Käufers abgesichert wird. In der Vertragspraxis geschieht dies regelmäßig dadurch, dass dem Verkäufer bei Eintritt solcher Voraussetzungen, die bei abstrakter Betrachtung sein Gegenleistungsinteresse gefährden, ein vertragliches Rücktrittsrecht von dem schuldrechtlichen Teil des Kaufvertrags vorbehalten ist. Der Verkäufer kann nach seiner Lösung von dem Kaufvertrag die Immobilie anderweitig veräußern oder selbst nutzen. Entfällt das Sicherungsinteresse mit Kaufpreiszahlung, besteht allerdings kein berechtigtes Interesse des Verkäufers mehr, sich im Fall drohender Insolvenz des Käufers durch Rücktritt von dem Kaufvertrag zu lösen; dann genießt im Zweifel das Interesse des Käufers an dem Fortbestand des von seiner Seite aus erfüllten Vertrags Vorrang. Ein in einem Grundstückskaufvertrag mit Ratenzahlungsvereinbarung vorgesehenes Rücktrittsrecht des Verkäufers für den Fall, dass der Antrag gestellt wird, dass der Erwerber eine Vermögensauskunft zu erteilen und deren Vollständigkeit an Eides statt zu versichern hat, besteht daher im Zweifel nur bis zur vollständigen Erfüllung der dem Käufer nach dem Kaufvertrag obliegenden Pflicht zur Zahlung der Kaufpreisraten nebst etwaigen Forderungen, die – wie etwa Verzugszinsen – mit der Hauptleistungspflicht in einem unmittelbaren Zusammenhang stehen. Derartige Maßnahmen der Zwangsvollstreckung sind ein Hinweis auf mangelnde Zahlungsfähigkeit des Käufers und werden vielfach eine Vorstufe zur Insolvenz darstellen. Denn die Abnahme der Vermögensauskunft ist je nach Antrag des Gläubigers erst nach vorheriger erfolgloser Zahlungsaufforderung des Gerichtsvollziehers gegenüber dem Schuldner (§ 802f Abs. 1 ZPO) oder nach einem erfolglosen Pfändungsversuch (§ 807 Abs. 1 ZPO) zulässig. Mit vollständiger Erfüllung der Zahlungspflichten des Erwerbers trägt der Verkäufer nicht länger das Risiko einer Insolvenz des Käufers, so dass das vertraglich vereinbarte Rücktrittsrecht im Zweifel erlischt.

Nach der Regelung in Ziff. III. 1. Buchst. e des Kaufvertrags kann der Veräußerer von dem Kaufvertrag zurücktreten, wenn der Käufer eine Vermögensauskunft zu erteilen und deren Richtigkeit an Eides statt zu versichern hat und der Antrag nicht innerhalb von zwei Monaten zurückgenommen wird. Ob und wann das Rücktrittsrecht endet, lässt sich der Klausel nicht entnehmen. Das Berufungsgericht bejaht, entgegen dem Gebot des § 133 BGB ausschließlich am Wortlaut der Vertragsurkunde haftend, den Fortbestand dieses Rücktrittsrechts auch für den Fall, dass der Beklagte seine vertraglichen Zahlungspflichten erfüllt haben sollte. Da die Parteien dies nicht ausdrücklich vereinbart haben, erweist sich die Auslegung nicht als beidseitig interessengerecht. Insbesondere der Umstand, dass die dem Vollstreckungsauftrag des Klägers zugrunde liegende Forderung nicht in einem unmittelbaren Zusammenhang mit dem Kaufvertrag steht, führt nicht dazu, dass das Rücktrittsrecht trotz der Erfüllung der kaufvertraglichen Verpflichtungen des Käufers fortbesteht; es dient in Ermangelung dahin gehender Absprachen nicht der Absicherung solcher anderweitigen Forderungen des Verkäufers gegen den Käufer.

Bestätigt wird das Erlöschen des Rücktrittsrechts des Klägers mit vollständiger Erfüllung der vertraglichen Zahlungsverpflichtungen des Beklagten hier zudem dadurch, dass der Vertrag dem Verkäufer neben dem Rücktrittsrecht wahlweise das Recht zur Gesamtfälligstellung des Restkaufpreises nebst etwaigen Verzugszinsen einräumt. Dieses Recht geht ins Leere, sobald die genannten Zahlungsansprüche des Verkäufers gemäß § 362 Abs. 1 BGB durch Erfüllung erloschen sind. Da beide Rechte der Sicherung der Restkaufpreisforderung dienen und von denselben Voraussetzungen abhängen, muss auch das Rücktrittsrecht erlöschen, wenn das Recht zur Gesamtfälligstellung infolge der Erfüllung der gesicherten Forderung gegenstandslos geworden und das Sicherungsbedürfnis des Verkäufers weggefallen ist.

C.

Kontext der Entscheidung

Der V. Zivilsenat des BGH bestätigt seine bisherige Rechtsprechung: Mit dem Untergang des gesicherten Anspruchs erlischt die akzessorische Vormerkung; das Grundbuch wird unrichtig (Rn. 6; BGH, Urt. v. 22.11.2013 - V ZR 161/12 - NJW 2014, 622 Rn. 7 m. Anm. Forkert, NJ 2014, 125; Salzig, ZfIR 2014, 297; i.E. Dennhardt in: BeckOK BGB, 74. Ed. Stand: 01.05.2025, § 362 Rn. 3-3.2 m.w.N.; Assmann in: BeckOKG, Stand: 01.05.2025, § 886 BGB Rn. 32 m.w.N. in Fn. 53).

Der V. Zivilsenat des BGH zitiert einige seiner Grundsatzentscheidungen zur Revision der Auslegung von Willenserklärungen (Rn. 10): „Die Auslegung von Willenserklärungen ist allerdings grundsätzlich Angelegenheit des Tatrichters. Die tatrichterliche Würdigung ist in der Revisionsinstanz nur beschränkt daraufhin zu überprüfen, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind“, wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist und die der Auslegung zugrunde liegenden Tatsachen ohne Verfahrensfehler festgestellt wurden. Diese Formel ist insoweit wenig hilfreich, weil der BGH bisher nicht geklärt hat, was unter anerkannten Auslegungsregeln, Denkgesetzen oder allgemeinen Erfahrungssätzen zu verstehen ist. Der BGH führt allerdings unter Hinweis auf seine vorgehende Rechtsprechung aus, dass zu den anerkannten Auslegungsgrundsätzen der Grundsatz der beiderseitigen interessegerechten Vertragsauslegung zählt (Rn. 10). Diese Erläuterung ist ebenfalls eine Leerformel.

Im Zusammenhang mit der Auslegung der Sicherungsvereinbarung führt der Senat Folgendes aus: „Vereinbaren die Vertragsparteien eines Grundstückskaufvertrags eine ratenweise Kaufpreiszahlung, entspricht es ihrer typischen Interessenlage, dass die Erfüllung der zunächst gestundeten Zahlungspflichten des Käufers abgesichert wird. In der Vertragspraxis geschieht dies regelmäßig dadurch, dass dem Verkäufer bei Eintritt solcher Voraussetzungen, die bei abstrakter Betrachtung sein Gegenleistungsinteresse gefährden, ein vertragliches Rücktrittsrecht von dem schuldrechtlichen Teil des Kaufvertrags vorbehalten wird“ (Rn. 13). Als Beleg für diese abstrakte These nimmt er Bezug auf Salzig in: BeckOF Vertrag, Form 8.1.4 Anm. 10: „Im vorliegenden Fall soll die Eigentumsumschreibung bereits nach Umschreibungsreife und Zahlung lediglich eines Teilbetrages des Kaufpreises erfolgen (vgl. nachfolgend § 8 Abs. 4 des Vertragformulars). Dies schließt es aus, das Gegenleistungsinteresses des Verkäufers mit den üblichen Instrumentarien der Vorlagesperre abzusichern. Von daher muss die vertragliche Gestaltung das Interesse des Verkäufers an der Absicherung seines jeweiligen Kaufpreisrestzahlungsanspruchs auf andere Weise sicherstellen. Dies geschieht in der Vertragspraxis regelmäßig dadurch, dass der Verkäufer bei Eintritt bestimmter Voraussetzungen, die sein Gegenleistungsinteresse bei abstrakter Betrachtung gefährden, zu Gesamtfälligstellung des Kaufpreises berechtigt ist und der gesamte offene Restkaufpreis durch ein Grundpfandrecht am Vertragsgegenstand abgesichert wird. Da andererseits das Interesse des Verkäufers bei einem Ausbleiben der Kaufpreisraten oder anderer, die Bezahlung des Restkaufpreises gefährdender Tatbestände nicht immer auf die zwangsweise Beitreibung der offenen Kaufpreisforderung mit etwaig aufgelaufenen Vollzugszinsen gerichtet ist, zumal eine erfolgreiche Zwangsversteigerung bei vielen Immobilien derzeit und auf mittlere Sicht nicht gewährleistet ist, muss dem Verkäufer im Fall des Zahlungsverzugs und sonstiger die Zahlungsfähigkeit des Käufers gefährdender Umstände auch ein vertraglich vereinbartes Recht zur Lösung vom Kaufvertrag eingeräumt werden, um die Immobilie dann entweder wieder selbst nutzen oder ggf. an andere, zu einer standardmäßigen Kaufpreisabwicklung bereite Kaufpreisinteressenten freihändig veräußern zu können. Von daher wird dem Käufer im Vertragsformular neben der Befugnis zur Gesamtfälligstellung des Kaufpreises auch ein Rücktrittsrecht vorbehalten (zur dinglichen Absicherung vgl. nachfolgend § 8 Abs. 5 des Vertragsformulars). Zweckmäßig ist es, die einschlägige Vertragsklausel so zu gestalten, dass die Tatbestände, die den Verkäufer zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigen, zugleich diejenigen sind, die dem Verkäufer auch die Befugnis zur Gesamtfälligstellung des Kaufpreises verleihen. Gesamtfälligkeitbegründender bzw. zum Rücktritt berechtigender Tatbestand sollte in jedem Fall der Zahlungsverzug sein. Insoweit ist es für den Vertragsgestalter zweckmäßig, sich an der Kündigungsvorschrift des § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. a und b BGB zu orientieren, also die dort genannten Zahlungsrückstände zur Bezugsgröße für die Gesamtfälligstellung bzw. den Rücktrittsgrund des Zahlungsverzuges zu machen. Die wichtigsten weiteren Gesamtfälligkeits- bzw. Rücktrittstatbestände sind im Vertragsformular genannt (vgl. dazu auch Salzig, NotBZ 2005, 54 (55 f.)). Dazu gehören die Veräußerung des Grundbesitzes durch den Käufer ohne Zustimmung des Verkäufers – worin kein Verstoß gegen § 137 BGB liegt (BGH - DNotZ 1997, 720; BayObLG - NJW 1978, 700) –, die Insolvenz des Käufers (vgl. dazu ausführlich Reul, DNotZ 2008, 824 (832 f.)) oder die Zwangsvollstreckung in den verkauften Grundbesitz und der auf Verlangen des Verkäufers nicht geführte Nachweis, dass das auch dem vertragsgegenständlichen Grundstück befindliche Wohngebäude ausreichend bzw. wie im bisherigen Umfang sachversichert ist“ (Rn. 13).

D.

Auswirkungen für die Praxis

Der Sachverhalt, den der V. Zivilsenat des BGH zu entscheiden hatte, ist ein anschauliches Beispiel dafür, welche Folgen eine nicht hinreichend klare Sicherungsabrede für das vereinbarte Rücktrittsrecht haben kann.

Aufgrund der vertraglichen Regelung des Rücktrittsrechts und des unzureichenden Sachvortrags zur Wirksamkeit der Vereinbarung konnte das Revisionsgericht lediglich für das Revisionsverfahren unterstellen, dass der Auflassungsanspruch des Beklagten aus dem abgeschlossenen Kaufvertrag wirksam ist und aufgrund eines wirksamen Rücktritts erloschen wäre; mit dem Untergang des gesicherten Anspruchs erlischt die akzessorische Vormerkung; das Grundbuch wird unrichtig (Rn. 6 m.w.N.).

Der Senat hat beanstandet, dass aufgrund der vertraglichen Regelung sich der Klausel nicht entnehmen lässt, ob und wann das Rücktrittsrecht des Veräußerers endet. Der Senat hat seine Zurückverweisung mit dem Hinweis an das Berufungsgericht versehen, dass das Berufungsgericht – von seinem rechtlichen Standpunkt aus folgerichtig – weder Feststellungen zur Erfüllung der dem Beklagten nach dem Kaufvertrag obliegenden Zahlungspflichten noch zur Wirksamkeit des Kaufvertrags sowie der weiteren Rücktrittserklärungen des Erblassers bzw. des Klägers getroffen hat (Rn. 17).

Assmann (in: BeckOKG, Stand: 01.05.2025, § 886 BGB Rn. 59-61.3) schlägt zur Vermeidung von Prozessen auf Abgabe einer Löschungsbewilligung unterschiedliche Gestaltungen des Vertrages und dessen Durchführung vor, die dazu dienen, einen Prozess auf Zustimmung zur Löschung zu vermeiden (Assmann in: BeckOKG, § 886 BGB Rn. 59-61.2 m.w.N.).