juris PraxisReporte

Leitsätze

1. Der Notar verletzt die ihm gemäß § 17 Abs. 1 BeurkG obliegenden Amtspflichten, wenn er in einem Grundstückskaufvertrag eine Regelung zum gemeindlichen Vorkaufsrecht vorschlägt und beurkundet, aus der nicht deutlich wird, ob die dort bestimmten Rechtsfolgen bereits eintreten, wenn der das Vorkaufsrecht ausübenden Gemeinde dieses Recht i.S.v. § 24 Abs. 1 BauGB zusteht, oder ob zusätzlich erforderlich ist, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht gemäß § 26 BauGB ausgeschlossen ist.
2. Die Amtspflichten gemäß § 17 Abs. 1 BeurkG des Notars, der eine Regelung zum gemeindlichen Vorkaufsrecht in einem Grundstückskaufvertrag vorschlägt und beurkundet, schützen auch die Interessen der Vertragsparteien an einer rechtssicheren und Verzögerungsschäden vermeidenden Regelung.
3. Zur im Rahmen der haftungsausfüllenden Kausalität bestehenden Darlegungs- und Beweislast dafür, welche Formulierung der ein gemeindliches Vorkaufsrecht betreffenden Regelung in einem Grundstückskaufvertrag die Urkundsbeteiligten gewählt hätten, wenn der beklagte Notar seine Amtspflichten gemäß § 17 Abs. 1 BeurkG gewahrt hätte (Fortführung von Senat, Urt. v. 15.06.2023 - III ZR 44/22 - BGHZ 237, 165).
4. In einem Notarhaftungsprozess ist der Regressanspruch des Klägers gegen seine vormaligen Prozessbevollmächtigten, der darin begründet ist, dass diese einen - seinerseits gemäß § 839 Abs. 1 Satz 2 BGB subsidiären - Amtshaftungsanspruch gegen einen anderen öffentlich-rechtlichen Rechtsträger nicht offengehalten haben, keine anderweitige Ersatzmöglichkeit i.S.v. § 19 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 1 BNotO.

A.

Problemstellung

Die Entscheidung befasst sich mit mehreren Fragen. Zum einen geht es darum, welche Sorgfaltspflichten ein Notar zu beachten hat, der in einem Grundstückskaufvertrag eine Verabredung der Parteien in Bezug auf das Vorkaufsrecht eines Dritten beurkundet, zum anderen befasst sie sich mit dem Schaden, der dem Käufer entstanden ist, wenn er wegen der beurkundeten Regelung den Notar auf Schadensersatz in Anspruch nimmt, und zum Dritten behandelt sie die Frage, ob der Geschädigte mit seinem Anspruch an seinen im Streit um das Vorkaufsrecht beigezogenen Prozessbevollmächtigten als anderweitige Ersatzmöglichkeit verwiesen werden kann.

B.

Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Der Kläger verkaufte mit dem vom Beklagten entworfenen und beurkundeten Vertrag ein Grundstück an eine Käuferin; der Kaufpreis sollte am 31.01.2019 fällig sein. Der Kaufvertrag enthielt folgende Klausel:

„Sollte die Stadt ein ihr zustehendes gesetzliches Vorkaufsrecht an dem Kaufgegenstand ausüben, tritt der Verkäufer seine Ansprüche aus dem Vertrag mit der Stadt hiermit insoweit an den Käufer ab, als dieser bereits Zahlungen geleistet hat. … Jede Partei ist in diesem Fall zum Rücktritt von diesem Kaufvertrag berechtigt.“

Unter dem 07.01.2019 übte die Stadt das von ihr geltend gemachte Vorkaufsrecht aus. Hiergegen erhob die Käuferin Widerspruch und anschließend Klage vor dem Verwaltungsgericht; auch der Kläger legte über seinen Prozessbevollmächtigten zunächst Widerspruch ein, nahm diesen jedoch später zurück. Eine Kaufpreiszahlung an ihn erfolgte in Anbetracht des anhängigen verwaltungsgerichtlichen Rechtsstreites nicht; unter dem 10.07.2020 trat der Kläger gegenüber der Käuferin vom Kaufvertrag zurück. Am 22.12.2020 schlossen der Kläger, die Käuferin und die Stadt einen dreiseitigen Vertrag. Anschließend wurde der Kaufvertrag zwischen dem Kläger und der Stadt abgewickelt. Am 20.02.2021 erhielt der Kläger von der Stadt den Kaufpreis.

Der Kläger verlangt vom Beklagten den Ersatz des Schadens, der ihm daraus entstanden sei, dass er den Kaufpreis von der Stadt erst gut zwei Jahre später als mit der Käuferin vereinbart erhalten habe. Er meint, der Beklagte hätte eine Vertragsformulierung vorschlagen müssen, die von Anfang an einen Streit zwischen der Käuferin und der Stadt über die rechtmäßige Vorkaufsrechtserhebung verhindert hätte. Das Berufungsgericht hat die Klage dem Grunde nach als gerechtfertigt angesehen.

Der BGH hat aufgehoben und zurückverwiesen. Der Beklagte habe gegen § 17 Abs. 1 Sätze 1 und 2 BeurkG verstoßen, weil nach der von ihm vorgeschlagenen und beurkundeten Regelung unklar bleibe, ob die in der Klausel vorgesehenen Rechtsfolgen auch dann einträten, wenn der Stadt zwar ein Vorkaufsrecht zustehe, seine Ausübung aber ausgeschlossen und daher unwirksam sei. Das könne sich aus § 26 Nr. 4 BauGB ergeben. Dafür, welche Klausel die Beteiligten bei pflichtgemäßem Vorgehen des Notars gewählt hätten, sei aber nicht der Beklagte, der in Anspruch genommene Notar, beweispflichtig, sondern der Kläger, weil es insoweit darum gehe, welchen Verlauf die Dinge bei pflichtgemäßem Verhalten des Beklagten genommen hätten.

Die Klage sei allerdings nicht aus anderen Gründen abweisungsreif. In den Schutzbereich einer Amtspflichtverletzung durch Beurkundung einer unklaren Klausel fielen alle Schäden, die bei Beurkundung einer klaren Klausel vermieden worden wären. Der vom Kläger geltend gemachte Schaden sei darin begründet, dass die Kaufpreiszahlung infolge der rechtlichen Unsicherheit über die Wirksamkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts verzögert erfolgt sei. Das falle in den Schutzbereich des § 17 BeurkG.

Der Kläger könne auch nicht auf andere Weise (§ 839 Abs. 1 Satz 2 BGB) Ersatz verlangen, weil die öffentliche Hand stets als ein Ganzes angesehen werde. Damit scheide eine Inanspruchnahme seines im Widerspruchsverfahren beigezogenen Prozessbevollmächtigten aus, denn andernfalls würde auf diesem Umweg letztendlich doch im Rahmen der Notarhaftung ein gegen einen anderen Amtsträger bestehender Amtshaftungsanspruch zur Begründung einer Subsidiarität des gegen den Notar bestehenden Anspruchs herangezogen. Durch das – unterstellt – pflichtwidrige Verhalten seines Prozessbevollmächtigten hätte der Kläger lediglich einen Amtshaftungsanspruch (gegen die Stadt) verloren, auf den der von ihm in Anspruch genommene Beklagte ihn nicht hätte verweisen dürfen.

C.

Kontext der Entscheidung

Nach § 17 Abs. 1 Sätze 1 und 2 BeurkG soll der Notar u.a. die Erklärungen der Beteiligten klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben. Dabei soll er darauf achten, dass Irrtümer und Zweifel vermieden werden sowie unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden. Diese Grundsatznorm über die Amtspflichten des Urkundsnotars hat den BGH bereits mehrfach beschäftigt. Nach der Rechtsprechung des BGH hat der Notar bei seiner Beurkundung den sichersten Weg zu gehen und dafür zu sorgen, dass der Wille der Beteiligten diejenige Rechtsform erhält, die für die Zukunft Zweifel ausschließt (BGH, Urt. v. 21.01.2016 - III ZR 159/15 Rn. 13). Der Notar muss bei der Beurkundung bedenken, woraus sich Zweifel am Beurkundeten ergeben könnten. Die vom beklagten Notar beurkundete Klausel lässt Raum für solche Zweifel, weil sie offenlässt, was gilt, wenn das Vorkaufsrecht zwar erklärt wird, aber nach § 26 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen ist.

Steht die Amtspflichtverletzung fest, kann der hiervon Betroffene den Amtsträger, hier also den Notar, nur in Anspruch nehmen, wenn ihm durch die Amtspflichtverletzung auch ein Schaden entstanden ist. Das steht – mit den Erleichterungen des § 287 ZPO – zu seiner Darlegungs- und Beweislast (BGH, Urt. v. 15.06.2023 - III ZR 44/22 Rn.14). Die Vermutung beratungsrichtigen Verhaltens hilft ihm dabei nicht, wenn es mehrere naheliegende Handlungsmöglichkeiten gegeben hat (BGH, Urt. v. 15.06.2023 - III ZR 44/22 Rn. 17 und 23). Solche Handlungsalternativen bestehen aber stets, wenn in Rede steht, welche Vereinbarung beurkundet worden wäre, wenn der Notar seine Amtspflicht nicht verletzt hätte. Das ergibt sich in solchen Fällen schon daraus, dass nicht allein auf den wegen Amtspflichtverletzung klagenden Beteiligten abgestellt werden kann, sondern auch in den Blick genommen werden muss, ob sich sein Vertragspartner auf eine „richtige“ Klausel eingelassen hätte (dazu BGH, Urt. v. 15.01.2009 - IX ZR 166/07 - WM 2009, 571, 573, zur Anwaltshaftung).

Die Relevanz einer anderweitigen Ersatzmöglichkeit ergibt sich aus § 839 Abs. 1 Satz 2 BGB. Für diese Vorschrift ist allerdings geklärt, dass der durch eine Amtspflichtverletzung Geschädigte nicht auf einen anderen Anspruch gegen die öffentliche Hand verwiesen werden kann, der demselben Tatsachenkreis (nicht: Rechtsgrund) entspringt, weil die öffentliche Hand, unbeschadet des Rechtsträgers, als ein Ganzes angesehen werden muss (BGH, Beschl. v. 12.04.1954 - GSZ 1/54 - BGHZ 13, 88, 104; BGH, Urt. v. 04.07.1974 - III ZR 63/72 - BGHZ 62, 394, 397; BGH, Urt. v. 12.07.2012 - III ZR 104/11 Rn. 40). Diese Sperre darf nicht mit der Begründung umgangen werden, der Geschädigte sei an seinen Prozessbevollmächtigten zu verweisen, der es versäumt habe, einen Anspruch gegen die öffentliche Hand geltend zu machen: Nähme der in Anspruch genommene Prozessbevollmächtige nämlich daraufhin die öffentliche Hand in Regress, wäre der Schadensersatzanspruch wegen Amtspflichtverletzung letztlich da, wo er nicht hingehört.

D.

Auswirkungen für die Praxis

Die Entscheidung bekräftigt erneut, dass die Beurkundung klarer Regelungen zu den zentralen Pflichten eines Notars zählt und damit auch zu seinen Amtspflichten. Des Weiteren hält sie an der bisherigen Rechtsprechung fest, dass der von einer Amtspflichtverletzung Betroffene grundsätzlich darzulegen und zu beweisen hat, wie sich seine Vermögenslage gestaltete, wenn es nicht zu der Amtspflichtverletzung gekommen wäre. Folglich muss er auch darlegen, dass die von ihm für richtig gehaltene Klausel das Entstehen der Schäden, derentwegen er den Notar in Anspruch nimmt, verhinderte. Schließlich hält die Entscheidung an dem Grundsatz fest, dass § 839 Abs. 1 Satz 2 BGB – das Verweisungsprivileg – nicht dazu berechtigt, den Geschädigten an eine andere Stelle der öffentlichen Hand zu verweisen.

E.

Weitere Themenschwerpunkte der Entscheidung

Die Entscheidung befasst sich auch mit der „Kollegialgerichtsrichtlinie“. Sie beruht auf dem Grundsatz, dass von einem Beamten keine bessere Rechtseinsicht als von einem mit Berufsrichtern besetzten Kollegialgericht erwartet und verlangt werden darf (BGH, Urt. v. 14.12.1978 - III ZR 77/76 - BGHZ, 73, 161, 164). Die „Kollegialgerichtsrichtlinie“ gilt also nicht, wenn ein mit einem Einzelrichter besetztes Gericht das Verhalten des Beamten gebilligt hat. Im Übrigen kennt sie zahlreiche Ausnahmen. Eine davon lautet seit jeher dahin, dass sie nicht eingreift, wenn die Annahme des Kollegialgerichts, die Amtshandlung sei rechtmäßig gewesen, schon im Ansatzpunkt auf einer rechtlich verfehlten Betrachtungsweise beruht (BGH, Urt. v. 21.04.1988 - III ZR 255/86 - NJW 1989, 96, 99). Auch kommt sie nicht zum Tragen, wenn das Kollegialgericht den Sachverhalt nicht erschöpfend gewürdigt hat (BGH, Urt. v. 24.01.2002 - III ZR 103/01 - WM 2002, 1133, 1135).