Verfassungsmäßigkeit der Grundsteuer B nach dem Bayerischen Grundsteuergesetz (BayGrStG)

Einheitliches Vertragswerk; Herabsetzung der Gegenleistung nach insolvenzbedingter Kündigung des Bauvertrages und Auswechslung des Bauunternehmers

Das FG München hat mit Urteil vom 21.5.2025 (4 K 895/23) zur Herabsetzung der Gegenleistung nach insolvenzbedingter Kündigung des Bauvertrages und Auswechslung des Bauunternehmers entschieden. Der Richter am FG Dr. Daniel Aschenbrenner kommentiert die Entscheidung und gibt Hinweise für die Praxis:

I. Sachverhalt

Der Senat hatte im Streitfall zu entscheiden, ob eine Herabsetzung nach § 16 Abs. 3 GrEStG vorliegt, wenn die Kl. im Rahmen eines einheitlichen Vertragswerks zwar den Bauvertrag kundigen, im Ergebnis aber unverändert an dem vereinbarten einheitlichen Vertragswerk festhalten und das Grundstuck entsprechend der ursprünglichen Vereinbarung in bebautem Zustand erhalten.

II. Entscheidung des FG

Zwar ist durch den BFH geklärt, dass eine Herabsetzung der Gegenleistung nach § 16 Abs. 3 GrEStG vorliegen kann, wenn ein Bauerrichtungsvertrag nach nur teilweiser Erfüllung aufgehoben bzw. gekündigt wird (BFH-Urteil vom 10.8.1994 II R 29/91, BFH/NV 1995, 260). Die Rechtsfolge des § 16 Abs. 3 GrEStG tritt aber nur ein, wenn der Erwerber auf Grund der Aufhebung des Gebäudeerrichtungsvertrags in seiner Entscheidung über die Vergabe der zur Fertigstellung des Gebäudes noch notwendigen Bauleistungen wieder völlig frei geworden ist (BFH-Urteil vom 10.8.1994 II R 29/91, BFH/NV 1995, 260). Eine Aufhebung der Bindung des Erwerbers kann im Fall einer Insolvenz der auf der Veräußererseite auftretenden Personen eintreten (dazu z.B. BFH-Urteil vom 14.3.1990 II R 169/87, BFH/NV 1991, 263). Eine Aufhebung der Bindung des Erwerbers tritt jedoch dann nicht ein, wenn mit der Auswechslung der Person des Bauunternehmers der Erwerber seiner Bindung an das ihm unterbreitete einheitliche und als solches angenommene Angebot Rechnung tragt, dieses von vornherein die Vergabe des Bauauftrags durch den Erwerber selbst vorgesehen hat und der Erwerber durch die Erteilung des Bauauftrags an einen anderen Bauunternehmer dem entsprochen und in Fortführung des von ihm einheitlich angenommenen Angebots gehandelt hat (BFH-Urteil vom 31.3.2004 II R 62/01, juris).

Nach Auffassung des Senats liegen im Streitfall die Voraussetzungen für eine Herabsetzung nicht vor. Zwar wurden die Kl. durch die Kündigung des Bauvertrages zivilrechtlich in der Wahl des Bauunternehmers wieder frei. Nach Ansicht des Senats kommt es jedoch zusätzlich darauf an, dass sich der Erwerber auch in tatsächlicher Hinsicht (faktisch) von dem einheitlichen Vertragswerk gelost hat. Dies ist jedoch vorliegend nicht der Fall, da die Veräußererseite den neuen Bauunternehmer ausgesucht, dessen Angebot an den Erwerber ausgehandelt, dafür Sorge getragen hat, dass für die Erwerber wegen der Auswechslung des Bauunternehmers keine Nachteile entstehen, insbesondere, dass sich der Gesamtpreis für Grundstuck samt Gebäude nicht erhöht und die Erwerber dieses Angebot im Wesentlichen unverändert angenommen haben. Die Erwerber handelten daher in Fortführung des von ihm ursprünglich einheitlich angenommenen Angebots.

III. Bewertung und Ausblick

Die Revision wurde zugelassen, da bislang durch den BFH nicht unmittelbar geklärt ist, ob die Voraussetzungen für eine Herabsetzung nach § 16 Abs. 3 GrEStG erfüllt sind, wenn durch die Erwerb im Rahmen eines einheitlichen Vertragswerks lediglich die zivilrechtliche Bindung an den Bauvertrag wegfallt, der Erwerb des Grundstücks in bebautem Zustand durch Auswechslung des Bauunternehmens dadurch aber nicht verändert wird. Angesichts der Zunahme an Insolvenzen von Bauunternehmen infolge der Zinswende und der Baupreisinflation seit dem Jahr 2022 durfte der Entscheidung zunehmende Praxisrelevanz zukommen.