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Anmerkung zu:BGH 5. Zivilsenat, Urteil vom 14.06.2019 - V ZR 73/18
Autor:Prof. Dr. Reinhold Thode, RiBGH a.D.
Erscheinungsdatum:31.03.2020
Quelle:juris Logo
Normen:§ 634 BGB, § 636 BGB, § 281 BGB, § 280 BGB, § 276 BGB, § 444 BGB
Fundstelle:jurisPR-PrivBauR 4/2020 Anm. 1
Herausgeber:Dr. Bernd Siebert, RA und FA für Bau- und Architektenrecht
Zitiervorschlag:Thode, jurisPR-PrivBauR 4/2020 Anm. 1 Zitiervorschlag

Arglistige Täuschung beim Verkauf eines bebauten Grundstücks



Leitsatz

Die Angabe des fachkundigen Verkäufers, das Kaufobjekt fachgerecht bzw. nach den anerkannten Vorschriften errichtet zu haben, erfolgt nicht schon dann ohne tatsächliche Grundlage „ins Blaue hinein“, wenn er bei der Bauausführung unbewusst von einschlägigen DIN-Vorschriften abgewichen ist.



A.
Problemstellung
Der Käufer einer Bestandsimmobilie, der mit dem Verkäufer einen Gewährleistungsausschluss vereinbart hat, kann Ansprüche hinsichtlich von Mängeln der Immobilie gegen den Verkäufer mit Aussicht auf Erfolg nur geltend machen, wenn er darlegen und beweisen kann, dass der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB). Der V. Zivilsenat hat seine bisherige Rechtsprechung zu den Voraussetzungen einer Arglist (vgl. unter C.) erneut bestätigt und fortgeführt.


B.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Die Kläger kauften im Jahre 2010 von dem Beklagten, einem Maurermeister und Inhaber eines Bauunternehmens, ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel. Vor dem Erwerb hatten mehrere Besichtigungstermine stattgefunden. Hierbei war an der Rückwand der an das Haus angebauten Garage ein Wasserfleck erkennbar. Im Jahre 2014 stellte ein Sachverständiger fest, dass die von dem Beklagten eingebrachte Drainage nicht den zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses im Jahre 1993 geltenden DIN-Vorschriften entsprach, weil eine Vliesummantelung an der Horizontaldrainage sowie ein funktionsfähiger Vertikaldrain fehlten, und dass die Abdichtung des Hauses im Übrigen wegen des verwendeten Materials funktionsuntüchtig war.
Das Landgericht (LG Saarbrücken, Urt. v. 31.01.2017 - 3 O 96/16) hat die Klage, die auf die Erstattung der Mängelbeseitigungskosten und die Feststellung zur Verpflichtung weiteren Schadensersatzes gerichtet war, mit der Begründung abgewiesen, eine Arglist des Beklagten sei nicht nachweisbar.
Auf die Berufung der Kläger hat das Oberlandesgericht (OLG Saarbrücken, Urt. v. 21.02.2018 - 2 U 24/17) der Klage mit im Wesentlichen folgender Begründung stattgegeben:
Der Erklärung des Beklagten, die vorhandenen Feuchtigkeitserscheinungen würden darauf beruhen, dass sich eine dort befestigte Bitumenbahn gelöst habe, die befestigt habe werden müssen, sei als erforderliche Aufklärung nicht ausreichend. Sie sei nicht ausreichend gewesen, weil für den Kläger nur ein Wasserfleck an der Garagenwand erkennbar gewesen sei, während der Beklagte aufgrund seiner beruflichen Qualifikation aus diesem Symptom habe schließen können, dass die vom Sachverständigen festgestellten Mängel vorgelegen hätten. Der Beklagte habe außerdem bei der Besichtigung angegeben, dass er die Abdichtungsarbeiten nach den anerkannten Vorschriften und mit besonderer Sorgfalt ausgeführt habe, weil er das Haus für seine Familie gebaut habe. Der Beklagte hafte, weil er bestimmte Eigenschaften vorgespiegelt und über die Abwesenheit von Mängeln getäuscht habe. Er habe sich offensichtlich hinsichtlich der anerkannten Regeln der Technik nicht auf dem Laufenden gehalten und „somit als Fachmann Angaben ohne tatsächliche Anhaltspunkte ‚ins Blaue hinein’ gemacht“ habe.
Die vom Senat zugelassene Revision des Beklagten hat Erfolg.
Das Berufungsgericht hat seine Entscheidung im Wesentlichen wie folgt begründet: Die Revision des Beklagten hat Erfolg. Der Beklagte haftet den Klägern ungeachtet des vertraglich vereinbarten Haftungsausschlusses nach § 444 BGB, wenn er Mängel arglistig verschwiegen hat. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Beklagte habe die Kläger über die Mangelfreiheit der Drainage und Abdichtung des Wohnhauses getäuscht, ist rechtsirrig.
Das gilt zunächst für die Annahme, die von dem Beklagten abgegebenen Erklärungen zu der Ursache der Feuchtigkeitserscheinungen in der Garage rechtfertigten den Vorwurf der Arglist. Arglist setzt zumindest Eventualvorsatz voraus; leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis genügt dagegen nicht. Ein arglistiges Verschweigen ist danach nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Bei Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, besteht grundsätzlich keine Offenbarungspflicht; der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann. Nicht ohne weiteres erkennbar sind indes solche Mängel, von denen bei einer Besichtigung zwar Spuren zu erkennen sind, die aber keinen tragfähigen Rückschluss auf Art und Umfang des Mangels erlauben. In diesen Fällen muss der Verkäufer gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten. Zieht der Verkäufer aufgrund eigener Sachkunde oder aufgrund eines von ihm eingeholten Gutachtens Schlüsse auf den Mangel und seine Ursachen, die sich dem Käufer bei einer Inaugenscheinnahme der Symptome nicht in gleicher Weise aufdrängen, kann der Käufer erwarten, dass ein redlicher Verkäufer ihm diese Schlussfolgerungen mitteilt.
Nach diesen Maßstäben ist der von dem Berufungsgericht gezogene Schluss, der Beklagte habe den Mangel an der Drainage und der Abdichtung des Wohnhauses den Klägern arglistig verschwiegen, nicht gerechtfertigt. Das Berufungsgericht unterstellt als wahr, dass der Beklagte in der Vergangenheit mehrfach nach dem Auftreten entsprechender Feuchtigkeitserscheinungen im Bereich der Garage die dortige Bitumenschweißbahn neu angeklebt, diese sich aber immer wieder nach einiger Zeit gelöst hat. Es unterstellt weiter als wahr, dass nach diesen „Sanierungsmaßnahmen“ die Flecken jeweils abgetrocknet sind. Gleichwohl meint das Berufungsgericht, es könne nicht angenommen werden, dass der Beklagte als Fachmann nicht erkannt habe, dass schadensursächlich nicht die sich ständig lösende senkrechte Bitumenschweißbahn habe sein können, sondern die Ursachen andere gewesen sein müssten. Da die wiederholte Sanierung im Ergebnis erfolglos geblieben sei, habe sich dem Beklagten als Fachmann „aufdrängen“ müssen, dass die Mangelursache in einem anderen Bereich anzusiedeln sei. Wenn das Berufungsgericht meint, dass es für die Annahme einer arglistigen Täuschung der Kläger durch den Beklagten ausreicht, wenn dieser hinreichenden Anlass hatte, an dem Erfolg seiner Sanierungsbemühungen zu zweifeln und sich ihm aufdrängen musste, dass die eigentliche Ursache der Feuchtigkeitserscheinungen eine andere war, ist dies nach den genannten Maßstäben unzutreffend. Hiermit wäre nur eine fahrlässige Unkenntnis des Beklagten von dem offenbarungspflichtigen Mangel belegt, nicht aber der für die Arglist vorausgesetzte Eventualvorsatz. Es genügt nicht, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen, weil dann die Arglist vom Vorsatz abgekoppelt und der Sache nach durch leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis ersetzt würde. Selbst ein bewusstes Sichverschließen reicht für die Annahme der Arglist nicht aus, erforderlich ist die Kenntnis der den Mangel begründenden Umstände zumindest in der Form des Eventualvorsatzes. Diese Kenntnis muss festgestellt werden; sie kann nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden.
Rechtsfehlerhaft ist ferner die Annahme des Berufungsgerichts, der Beklagte habe auch deswegen arglistig i.S.v. § 444 BGB gehandelt, weil er den Klägern gegenüber vorsätzlich falsche Angaben über die Einhaltung der einschlägigen DIN-Vorschriften bei der Erstellung der Drainage und Abdichtung des Wohnhauses gemacht habe. Zwar ist der Verkäufer verpflichtet, Fragen des Käufers richtig und vollständig zu beantworten. Allein der Umstand, dass Fragen – hier die nach der Ursache der Feuchtigkeitsflecken – falsch beantwortet wurden, begründet jedoch noch nicht den Vorwurf der Arglist. Derjenige, der gutgläubig falsche Angaben macht, handelt nämlich grundsätzlich nicht arglistig, mag der gute Glaube auch auf Fahrlässigkeit oder selbst auf Leichtfertigkeit beruhen. Anders ist es, wenn der Verkäufer auf Fragen des Käufers falsche Angaben ohne tatsächliche Grundlage – „ins Blaue hinein“ – macht, mit deren Unrichtigkeit er rechnet; wer so antwortet, handelt grundsätzlich bedingt vorsätzlich.
Nach diesen Maßstäben kann nicht davon ausgegangen werden, der Beklagte habe vorsätzlich falsche Angaben über die Einhaltung der einschlägigen DIN-Vorschriften bei der Erstellung der Drainage und Abdichtung des Wohnhauses gemacht. Das Berufungsgericht begründet die Arglist des Beklagten damit, er habe sich, wenn er nicht bewusst von den einschlägigen DIN-Vorschriften abgewichen sei, über diese vor der Bauausführung jedenfalls nicht hinreichend informiert, so dass seine Angabe ohne tatsächliche Grundlage „ins Blaue hinein“ erfolgt sei. Von einem Fachmann wie dem Beklagten könne man die Einhaltung bestimmter Qualitätsstandards erwarten, er müsse die jeweils aktuell geltenden Regeln seines Fachs kennen und anwenden, und eben dies habe der Beklagte auch erklärt.
Damit verkennt das Berufungsgericht den Maßstab für das Vorliegen einer arglistigen Täuschung i.S.v. § 444 BGB. Die von ihm herangezogenen Grundsätze entstammen dem Werkvertragsrecht und betreffen die Frage, unter welchen Voraussetzungen der Unternehmer den in der Mangelhaftigkeit des Werkes liegenden Pflichtverstoß zu vertreten und somit nach den §§ 634 Nr. 4, 636, 280, 281 BGB Schadensersatz zu leisten hat. Zu vertreten hat der Unternehmer insoweit nach allgemeinen Regeln gemäß den §§ 280 Abs. 1 Satz 2, 276 Abs. 1 BGB Vorsatz und Fahrlässigkeit. In diesem Rahmen kommt es daher darauf an, welche Sorgfaltsanforderungen an die Fachplaner und die ausführenden Betriebe zu stellen sind, namentlich ob von ihnen die Kenntnis und Einhaltung bestimmter DIN-Vorschriften und der daraus für das konkrete Werk abzuleitenden Anforderungen erwartet werden kann. Diese Maßstäbe lassen sich auf die Feststellung einer arglistigen Täuschung i.S.v. § 444 BGB nicht übertragen, weil der Verkäufer insoweit nur für vorsätzliche Falschangaben haftet. Macht der Verkäufer auf Fragen des Käufers falsche Angaben ohne tatsächliche Grundlage „ins Blaue hinein“, setzt die Annahme bedingten Vorsatzes voraus, dass der Verkäufer mit der Unrichtigkeit seiner Angaben rechnet. Der Beklagte müsste folglich bei der Abgabe seiner Erklärung damit gerechnet haben, dass er bei der Errichtung des Wohnhauses von den einschlägigen Vorschriften abgewichen ist. Hiervon kann nicht allein deshalb ausgegangen werden, weil die Abdichtung des Wohnhauses nicht den einschlägigen DIN-Vorschriften entspricht und der Beklagte diese als Fachmann grundsätzlich zu kennen hatte. Denn es ist nicht ausgeschlossen, dass dem Beklagten nicht bewusst war, die einschlägigen DIN-Vorschriften bei der Errichtung des Wohnhauses für sich und seine Familie nicht vollumfänglich gekannt und in jeder Hinsicht beachtet zu haben. Ein solches unbewusstes Abweichen von einschlägigen Vorschriften reicht für die Feststellung einer arglistigen Täuschung im Rahmen eines Kaufvertrages indes nicht aus. Die Angabe des fachkundigen Verkäufers, das Kaufobjekt fachgerecht bzw. nach den anerkannten Vorschriften errichtet zu haben, erfolgt nicht schon dann ohne tatsächliche Grundlage „ins Blaue hinein“, wenn er bei der Bauausführung unbewusst von einschlägigen DIN-Vorschriften abgewichen ist.


C.
Kontext der Entscheidung
Mit dieser Entscheidung bestätigt der V. Zivilsenat des BGH seine ständige Rechtsprechung und führt sie fort. Danach erfasst das Tatbestandsmerkmal der Arglist in § 444 BGB nicht nur ein Handeln des Verkäufers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz in dem Sinne, dass der Verkäufer einen Mangel für möglich hält oder in Kauf nimmt. Das Verhalten des Verkäufers muss nicht mit einem moralischen Unwerturteil verbunden sein (BGH Urt. v. 22.11.1996 - V ZR 196/95 Rn. 7 m.w.N. - NJW-RR 1997, 270). Voraussetzung für ein vorsätzliches Verschweigen eines Mangels ist jedoch stets, dass der Verkäufer den konkreten Mangel kennt oder zumindest für möglich hält (BGH, Urt. v. 16.03.2012 - V ZR 18/11 Rn. 24 m.w.N. - NJW-RR 2012, 1078.). Es genügt nicht, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen, weil dann die Arglist vom Vorsatz abgekoppelt und der Sache nach durch leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis ersetzt würde. Selbst ein bewusstes Sichverschließen genügt nicht den Anforderungen (BGH, Urt. v. 22.04.2016 - V ZR 23/15 Rn. 21 - NJW 2017, 150).


D.
Auswirkungen für die Praxis
Die Bedeutung der Entscheidung für die Praxis wird begründet durch die Ausführungen zum Verhältnis der Voraussetzungen der Arglist und dem Umstand, dass Regelungen der maßgeblichen DIN-Vorschriften bei der Bauausführung des Kaufgegenstandes nicht beachtet worden sind (Schwenker, jurisPR-BGHZivilR 22/2019 Anm. 2). Die Frage ist erstmals Gegenstand einer Entscheidung des BGH. Ein Verstoß gegen die Pflichten aus dem Werkvertrag, dessen Gegenstand die Errichtung des Kaufgegenstandes ist, liegt vor, wenn die Regelungen der maßgeblichen DIN nicht beachtet werden (BGH, Urt. v. 03.11.2004 - VIII ZR 344/03 Rn. 13 - NJW-RR 2005, 386 m. Anm. Schott, jurisPR-BGHZivilR 5/2005 Anm. 1). Arglist i.S.v. § 444 BGB hinsichtlich eines Kaufvertrages über eine Immobilie wird nicht durch Verstöße gegen DIN-Vorschriften begründet, wenn nicht ausgeschlossen werden kann, dass unbewusst von den diesen Regelungen abgewichen worden ist (Rn. 31).




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