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Anmerkung zu:OLG Hamburg 8. Zivilsenat, Urteil vom 16.07.2020 - 8 U 61/19
Autor:Dr. Tassilo Eichberger, RA
Erscheinungsdatum:02.02.2021
Quelle:juris Logo
Normen:§ 309 BGB, § 3 GewO§34cDV, § 305 BGB, § 641 BGB, § 305c BGB, § 256 ZPO, § 634 BGB, § 9 BGB, § 320 BGB, § 812 BGB, § 814 BGB, § 14 BNotO, § 4 BeurKG
Fundstelle:jurisPR-PrivBauR 2/2021 Anm. 1
Herausgeber:Dr. Bernd Siebert, RA und FA für Bau- und Architektenrecht
Zitiervorschlag:Eichberger, jurisPR-PrivBauR 2/2021 Anm. 1 Zitiervorschlag

Bauträgervertrag: Zur Fälligkeit der letzten Kaufpreisrate



Orientierungssätze zur Anmerkung

1. Die Regelung in einem Bauträgervertrag, nach der die letzte Kaufpreisrate vor Übergabe des Kaufgegenstands auf ein Notaranderkonto zu zahlen ist, ist gemäß § 309 Nr. 2 Buchst. a BGB als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam.
2. Die Fälligkeit der letzten Kaufpreisrate (vollständige Fertigstellung i.S.v. § 3 Abs. 2 Nr. 2 MaBV) setzt voraus, dass nicht nur sämtliche Arbeiten erbracht sind, sondern auch alle wesentlichen Mängel behoben sind.
3. Die Erklärung des Bauträgers gegenüber dem Erwerber, einen Baumangel auf seine Kosten zu beheben, stellt ein deklaratorisches Anerkenntnis dar, welches die Berufung auf die Verursachung durch den Erwerber ausschließt.



A.
Problemstellung
Regelmäßig kommt es bei Bauträgerverträgen zu einem Streit darüber, wann die letzte Rate des Ratenplans gemäß § 3 Abs. 2 MaBV fällig wird. Einigkeit besteht grundsätzlich noch darin, dass dies erst dann der Fall ist, wenn alle vertraglich geschuldeten Leistungen erbracht sind – streitig ist allerdings, wie Mängel der erbrachten Arbeiten in diesem Zusammenhang zu bewerten sind. Dazu werden grundsätzlich die folgenden Auffassungen vertreten:
a) Eine strenge Auffassung setzt voraus, dass das Vertragsobjekt vollständig mangelfrei sein muss. Daraus wird auch zum Teil abgeleitet, dass die Fertigstellung erst nach Ablauf der Verjährungsfrist für Mängelansprüche oder weitere auftretende Mängel angenommen werden könne.
b) Nach wohl in der Literatur zumeist vertretener Ansicht ist dagegen die vollständige Fertigstellung dann anzunehmen, wenn die bei Abnahme festgestellten Mängel vollständig beseitigt sind (Protokollmängel) – dies betrifft Mängel sowohl des Sondereigentums als auch des Gemeinschaftseigentums.
c) Nach der Rechtsprechung des BGH ist der Begriff der vollständigen Fertigstellung letzten Endes mit dem der Abnahmereife identisch. Danach würde es genügen, dass keine schwerwiegenden Mängel vorhanden sind bzw. wesentliche Mängel behoben sind und der vertraglich vorausgesetzte Gebrauch nicht aufgehoben oder wesentlich gemindert ist. Nach dieser Ansicht ist eine Fertigstellung auch dann nicht gegeben, wenn vor Zahlung aber nach Abnahme erkannte wesentliche Mängel vorliegen.
Selbstverständlich können auch die Beteiligten über die Fälligkeitsvoraussetzungen der letzten Rate vertragliche Regelungen treffen. Diese müssen allerdings sowohl den Anforderungen der MaBV entsprechen (andernfalls droht die Unwirksamkeit des gesamten Ratenplans) als auch den Vorgaben der Regelungen des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen in § 305 ff. BGB.
Darüber hinaus bleiben ggf. bestehende Zurückbehaltungsrechte des Erwerbers gemäß § 320 BGB unberührt, wobei für den Umfang § 641 Abs. 3 BGB gilt.
Vor diesem Hintergrund gibt es immer wieder Versuche, der Gefahr, dass aufgrund Streitigkeiten über Mängel die letzte Kaufpreisrate über Jahre hinaus zurückbehalten wird durch vertragliche Regelung gegenzusteuern. Dazu hat das OLG Hamburg in der Entscheidung vom 16.07.2020 nun erneut einige, der Sache nach aber kaum überraschende, Klarstellungen getroffen.


B.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Im vorliegenden Rechtsstreit hatte ein Käufer vom Bauträger eine Eigentumswohnung in einer Wohnanlage erworben und abgenommen. Der Bauträgervertrag sah vor, dass die letzte Kaufpreisrate vor Übergabe des Kaufgegenstandes auf ein Notaranderkonto zu zahlen ist. In der Folgezeit stritten die Parteien über behauptete Mängel des Parkettbodens (optische Mängel – Grauschleier), der Fußbodenheizung (separate Beheizbarkeit aller Räume und falsche Verlegung der Heizkreise) sowie über unvorhersehbare Temperatur- bzw. Druckschwankungen der Trinkwasserversorgung in einer sachverständig festgestellten Größenordnung von +/- 5° C. Weiterhin waren auch behauptete Mängel am Trittschalschutz in einem weiteren Verfahren anhängig, das jedoch in der Berufungsverhandlung für erledigt erklärt wurde.
Nachdem die Parteien sich außergerichtlich nicht einigen konnten, erhob der Bauträger eine auf das Nichtbestehen von Mängeln gerichtete negative Feststellungsklage. Der Käufer seinerseits erhob Widerklage gegen den Bauträger mit dem Antrag, den Notar anzuweisen, die hinterlegte letzte Kaufpreisrate an den Beklagten auszuzahlen.
In sachlicher Hinsicht trafen das Landgericht und das OLG Hamburg die folgenden Feststellungen:
I. Zur Fußbodenheizung
Nach der Baubeschreibung sollten „alle Räume“ über eine über Thermostate regulierbare Fußbodenheizungen verfügen. Dies war im Flur und in einem Abstellraum nicht der Fall, u.a. wohl auch deswegen, weil die Heizleitungen entgegen der ausdrücklichen vertraglichen Zusicherung ohne Berücksichtigung von Grundrissänderungen verlegt worden waren, so dass die Heizschleife eines Zimmers den Flur mitheizt.
II. Zu Druck- und Temperaturschwankungen bei Trinkwasserversorgung
Hinsichtlich der Druck- und Temperaturschwankungen hat der Sachverständige festgestellt, dass jedenfalls Temperaturschwankungen bis zu 5° C, insbesondere beim Duschen oder in der Badewanne zu verzeichnen seien. Der Bauträger hat dies auch zugestanden, hat allerdings erstinstanzlich vorgebracht, dass auch andere Ursachen als eine mangelhafte Werkleistung denkbar seien, was das Erstgericht nicht berücksichtigt habe.
III. Parkett
Das Parkett der streitgegenständlichen Wohnung war nicht eingepflegt und weist einen Grauschleier auf. Diesbezüglich war bereits im Abnahmeprotokoll festgehalten: „Parketteinpflege fehlt. Grauschleier“. Dazu hatte der Bauträger auch mit einem Schreiben vom 13.05.2015 erklärt, dass er die im Parkettgutachten genannten Mängel abarbeiten werde bzw. erforderliche Parkettarbeiten ausführen lassen wolle.
In rechtlicher Hinsicht hat das OLG Hamburg dazu ausgeführt:
IV. Zu I. Fußbodenheizung
Wenig überraschend, hat das OLG Hamburg die Aussage in der Baubeschreibung, wonach alle Räume über eine über Thermostate regelbare Fußbodenheizung verfügen, dahingehend ausgelegt, dass dies eine Beschaffenheitsvereinbarung ist. Unstrittig sind auch Flur und Abstellraum „Räume“. Der Ist-Zustand entsprach damit nicht dem in der Baubeschreibung festgelegten Zustand. Die Erklärungen sind nach einem objektiven Erklärungsempfängerhorizont auch nicht weiter auslegbar. Eventuelle Unklarheiten gingen ohnehin gemäß § 305c Abs. 2 BGB zulasten des Bauträger. Eine aus technischen Gründen notwendige oder gesetzliche oder behördlich geforderte Abweichung war nicht dargelegt worden. Insbesondere hat das OLG Hamburg auch festgehalten, dass die Frage, ob die gewählte Ausführungsart an sich auch den Regeln der Technik entspricht, belanglos ist, wenn ausdrücklich eine anderweitige Beschaffenheitsvereinbarung existiert. Aus der Verpflichtung des Bauträgers, ein zweckentsprechendes, funktionstaugliches Werk herzustellen folgt auch in Zusammenschau mit der Baubeschreibung, dass die Heizschleifen auf dem Grundriss der zu beheizenden jeweiligen Räume abzustimmen sind. Insoweit war zwar eine negative Feststellungsklage auf Mangelfreiheit gemäß § 256 Abs. 1 ZPO zulässig, aber unbegründet, weil dem Erwerber grundsätzlich Mängelgewährleistungsansprüche gemäß § 634 BGB zustehen, da ein Mangel vorliegt.
V. Zu II. Druck- und Temperaturschwankungen bei Trinkwasserversorgung
Auch hier bejaht das OLG Hamburg (wenig überraschend) einen Mangel. Hierzu stellt das Gericht klar, dass der Bauträger grundsätzlich verpflichtet ist, einen nach den Vertragsumständen zweckentsprechendes, funktionstaugliches Werk zu erbringen. Dies umfasst bei einer Dusche und einem Bad, dass diese ohne plötzliche unangenehme Temperaturschwankungen und die Sorge, sich zu verbrühen, genutzt werden können. Hinsichtlich des erstinstanzlich vorgebrachten Arguments des Bauträgers, es seien auch weitere Ursachen denkbar, weist das OLG Hamburg zu Recht darauf hin, dass bei einem Neubau, anders als in Altbaufällen, keine Ursache denkbar ist, die letzten Endes nicht dem Verantwortungsbereich des Bauträger zuzurechnen wäre (eine Ausnahme würden reine Bedienungsfehler bilden, die hier jedoch nicht vorlagen).
VI. Zu III. Parkett
Auch hinsichtlich des Parketts bejaht das OLG Hamburg einen optischen Mangel – dieser wurde auch bereits im Abnahmeprotokoll gerügt. Darüber hinaus wies das OLG Hamburg darauf hin, dass die Erklärung des Bauträgers im Schreiben vom 13.05.2015, diesen Mangel nachzubessern als ein deklaratorisches Anerkenntnis anzusehen sei.
Konsequenterweise hat das OLG Hamburg daher die negative Feststellungsklage abgewiesen.
Hinsichtlich der Widerklage hat das OLG Hamburg ebenfalls die erstinstanzliche Entscheidung bestätigt, wonach der Bauträger verpflichtet ist, den Notar anzuweisen, die auf dem Notaranderkonto hinterlegte letzte Rate an den Erwerber auszureichen. Die dafür tragenden Gründe sind die Folgenden:
Die Klausel, wonach die letzte Kaufpreisrate vor Übergabe des Kaufgegenstandes auf ein Notaranderkonto zu zahlen ist, ist als Allgemeine Geschäftsbedingung gemäß § 9 Nr. 2 Buchst. a BGB unwirksam. Ausschlaggebend dafür ist letzten Endes, dass durch die Regelung das Leistungsverweigerungsrecht gemäß § 320 BGB des Erwerbs wegen bereits aufgetretener Baumängel zumindest eingeschränkt wird. Dies vor allem deshalb, weil ihm durch die Zahlung auf das Anderkonto die Druckfunktion des Zurückbehaltungsrechts genommen wird. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass etwaige auf dem Notaranderkonto anfallenden Zinsen dem Erwerber zustehen sollten.
Aufgrund der Unwirksamkeit der Klausel steht dem Erwerber grundsätzlich ein Bereicherungsanspruch aus § 812 Abs. 1 BGB zu, da insoweit die letzte Kaufpreisrate aufgrund der Mängel eben noch nicht fällig war und damit rechtsgrundlos erfolgte. Diesem Anspruch steht auch § 814 BGB nicht entgegen, da grundsätzlich ein Laie keine komplexen Bewertungen zur Wirksamkeit von notariellen Regelungen im Bauträgervertrag treffen muss und darüber hinaus durch die Kopplung mit der Übergabe die Leistung auch nicht „freiwillig“ erfolgt, sondern erkennbar unter dem Druck und in dem Bestreben, den Besitz an der Wohnung zu erlangen.


C.
Kontext der Entscheidung
Die Entscheidung bewegt sich letzten Endes auf der Linie, die durch die bisherige Rechtsprechung zur Fälligkeit der letzten Kaufpreisrate vorgegeben wird. Entgegen der Ansicht vieler Bauträger, die darauf vertrauen, dass kleinere Protokollmängel, die ggf. auch fortlaufend abgearbeitet werden, die Fälligkeit der letzten Rate nicht hindern, geht die Rechtsprechung ganz überwiegend davon aus, dass dies nicht der Fall ist. Der hier vorliegende Fall war wohl allerdings relativ „krass“, da die vorliegenden Mängel ohne weiteres hätten auch dem Bauträger einleuchten können.


D.
Auswirkungen für die Praxis
Die Entscheidung zeigt erneut, dass der Versuch, durch Regelungen in regelmäßig vorformulierten Bauträgerverträgen der Gefahr gegenzusteuern, dass aufgrund relativ geringfügiger Mängel Streit über die Fälligkeit der letzten Rate entsteht, regelmäßig zum Scheitern verurteilt sind. Unstrittig sind auch von einem Notar im Interesse des Bauträgers gestaltete Klauseln regelmäßig Allgemeine Geschäftsbedingungen. Zwar muss der Notar grundsätzlich gemäß § 14 Abs. 2 BNotO, § 4 BeurKG eine Beurkundung mit unwirksamen Klauseln ablehnen bzw. bei Zweifeln hierüber belehren, regelmäßig hilft dies aber praktisch nicht, da solche Klauseln regelmäßig den Versuch darstellen, die Rechtslage zugunsten des Bauträgers einseitig zu verändern.
Der Versuch, das (relative) Druckpotenzial einer Übergabe der Wohnung an die Bezahlung der letzten Kaufpreisrate zu koppeln – und sei es auch auf ein Notaranderkonto – muss regelmäßig scheitern. Das Geld statt für langwierige Rechtsstreitigkeiten in eine engmaschige und gegen Ende des Bauvorhabens besonders penible Bauleitung zu investieren, dürfte regelmäßig für alle beteiligten Parteien zielführender sein.




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