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Autor:Prof. Dr. Reiner Tillmanns
Erscheinungsdatum:04.02.2021
Quelle:juris Logo
Normen:§ 175 BBauG, Art 14 GG, § 1 WoEigG, Art 74 GG, § 577 BGB, § 577a BGB, § 172 BBauG, § 2 BauNVO, § 13 BauNVO, § 29 BBauG, § 14 BauNVO, § 249 BBauG, § 25 BauNVO, § 136 BBauG, § 135a BBauG, § 15 BNatSchG, § 9 BBauG, § 13b BBauG, § 24 BBauG, § 176 BBauG, § 34 BBauG, § 35 BBauG, § 1a BBauG, § 17 BauNVO, § 31 BBauG, § 3 BBauG, § 4 BBauG, § 1 BBauG, § 13a BBauG, § 13 BBauG
Fundstelle:jurisPR-ÖffBauR 2/2021 Anm. 1
Herausgeber:Prof. Dr. Johannes Handschumacher, RA und FA für Bau- und Architektenrecht
Zitiervorschlag:Tillmanns, jurisPR-ÖffBauR 2/2021 Anm. 1 Zitiervorschlag

Entwurf der Bundesregierung für ein Gesetz zur Mobilisierung von Bauland (Teil 2)

Der Beitrag ist die Fortsetzung von jurisPR-ÖffBauR 1/2021 Anm. 1.

f) Städtebauliches Entwicklungskonzept zur Stärkung der Innenentwicklung

Mit § 176a BauGB soll mit dem städtebaulichen Entwicklungskonzept ein neues bauplanungsrechtliches Instrument eingeführt werden, das Aussagen zum räumlichen Geltungsbereich, zu Zielen und zur Umsetzung von Maßnahmen enthält, die der Stärkung der Innenentwicklung dienen. Das städtebauliche Entwicklungskonzept soll insbesondere der baulichen Nutzbarmachung auch von im Gemeindegebiet ohne Zusammenhang verteilt liegenden unbebauten oder nur geringfügig bebauten Grundstücken dienen. Es könne insbesondere zur Begründung von Maßnahmen zur Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde, einschließlich der Begründung von Baugeboten, herangezogen werden.1

Die Gemeinde könne ein städtebauliches Entwicklungskonzept auch zum Bestandteil der Begründung eines Bebauungsplans machen.

In ihrem Gesetzentwurf empfiehlt die Bundesregierung den Gemeinden, zur Verwirklichung des Innenentwicklungskonzepts insbesondere mit den betroffenen Grundstückseigentümern städtebauliche Verträge zu schließen oder zu prüfen, ob zur Verwirklichung der Ziele ggf. die Ausübung von Vorkaufsrechten in Betracht kommt. Zur Verwirklichung der Ziele des Innenentwicklungskonzepts könne die Gemeinde auch prüfen, ob sie ein oder – ggf. auch flächendeckend – mehrere Baugebote in Anwendung der §§ 175 und 176 BauGB erlasse. In diesem Fall könne das Innenentwicklungskonzept zur Begründung der in Betracht kommenden Baugebote herangezogen werden. Das Innenentwicklungskonzept könne der Gemeinde ggf. auch als Begründung zur Festlegung einer Gebietskulisse dienen, in der Städtebauförderungsmittel eingesetzt werden könnten.2

In den Verbänden wird die auf das gesamte Plangebiet bezogene Feststellung, ob eine Bebauung erforderlich und ggf. durch Baugebote durchzusetzen sei, teilweise gutgeheißen3, zum Teil kritisch gesehen und stattdessen mehr Information, Beratung und Förderung der privaten Eigentümer sowie eine ausreichende personelle Ausstattung der kommunalen Bau- und Planungsämter gefordert.4 Von der Wirtschaft wird zudem die ausschließliche Ausrichtung des Innenentwicklungskonzepts auf die Wohnungsentwicklung bemängelt; der Fokus müsse auf einer ausgewogenen Nutzungsmischung liegen.5 In der Verbändeanhörung wurden schließlich auch Zweifel geltend gemacht, ob die vorgeschlagene Regelung des § 176a BauGB mit den Grundrechten, insbesondere dem Eigentumsgrundrecht aus Art. 14 Abs. 1 GG vereinbar sei.6

g) Bildung von Wohneigentum

Der Gesetzesentwurf der Bundesregierung erschwert des Weiteren die Möglichkeit, Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln, indem § 250 Abs. 1 BauGB die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum nach § 1 WEG einem Genehmigungsvorbehalt unterstellt.

Die Genehmigung soll gemäß § 250 Abs. 3 Satz 1 BauGB zu erteilen sein, wenn

1.
das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll,
2.
das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll,
3.
das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter veräußert werden soll,
4.
auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht mehr zumutbar ist oder
5.
ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist.

Die Bundesregierung weist in der Begründung zum Gesetzentwurf darauf hin, dass Investoren oder gewerbliche Immobilieneigentümer in Großstädten Mietshäuser in Wohnungseigentum umwandelten und die Wohnungen – mitunter nach aufwertender Modernisierung – an Einzelerwerber veräußerten. Das bereits bestehende gesetzliche Instrumentarium genüge nicht, um der Problematik effektiv zu begegnen. § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB sehe Genehmigungsvorbehalte für Umwandlungen nur in Gebieten des sog. Milieuschutzes vor. An bezahlbarem Wohnraum fehle es jedoch auch außerhalb solcher Gebiete. Auch der Schutz der Mieter vor Kündigungen des neuen Vermieters nach Umwandlung und Veräußerung (§ 577a Abs. 1 BGB) reiche nicht aus. Der Schutz reiche im Ausgangspunkt über drei Jahre. In von den Landesregierungen bestimmten Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet sei, betrage der Zeitraum zwar bis zu zehn Jahre (§ 577a Abs. 2 Satz 1 BGB). Der Schutz wirke allerdings nur zugunsten desjenigen Mieters, dem der Wohnraum bei Begründung und Veräußerung des Wohnungseigentums überlassen sei. Ziehe der Mieter – gleich aus welchem Grund – aus, könne der Wohnungseigentümer selbst einziehen oder die leere Wohnung gewinnbringend weiterveräußern. Er habe damit einen nicht unerheblichen Anreiz, den Mieter zum Auszug zu bewegen. Auch das Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB) biete insbesondere in angespannten Märkten keinen Schutz, da die Mieter die Kaufpreise in der Regel nicht aufbringen könnten.7

Die in § 250 BauGB vorgesehene Regelung ist politisch außerordentlich umstritten und hat das bisherige Gesetzgebungsverfahren erheblich verzögert.8 Gegen die vorgesehenen Umwandlungsbeschränkungen werden zahlreiche Bedenken geltend gemacht. Zweifelhaft sei bereits, ob eine solche Regelung von der Gesetzgebungskompetenz des Bundes aus Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG (Bodenrecht) gedeckt sei oder dem Wohnungswesen zugerechnet werden müsse und damit in die Kompetenz der Länder falle.9 Zudem wird ein entsprechender Regelungsbedarf bestritten.10 Bezweifelt wird des Weiteren, ob der Genehmigungsvorbehalt ein geeignetes Mittel darstellt, um das intendierte Ziel – die Erhaltung bezahlbaren Wohnraums – zu erreichen. Denn nicht die Bildung von Wohnungseigentum stelle eine Gefahr für den Mieter dar, sondern die aus einer Veräußerung der vermieteten Wohnungen potentiell erwachsenden Konsequenzen.11 Werde die Wohnung verkauft, sei der Mieter im Verhältnis zu einem neuen Vermieter durch das Mietervorkaufsrecht aus § 577 BGB, den Schutz vor Eigenbedarfskündigung gemäß § 577a BGB und die im verstärkten Maße geschaffenen Erhaltungssatzungen gemäß § 172 BauGB bereits vielfältig geschützt. Weiterhin stehe die nun angestrebte Verhinderung der Bildung von Wohnungseigentum im Widerspruch zu dem historischen Ziel des WEG-Gesetzgebers, auch normalen Bürgern in Städten die Möglichkeit zum Erwerb von Grundvermögen, auch als Baustein der eigenen Altersvorsorge,12 zu geben. Überdies begegne § 250 Abs. 3 BauGB in der Entwurfsfassung wegen der viel zu eng formulierten „Genehmigungstatbestände“ verfassungsrechtlichen Bedenken. Zudem verlange der mit dem Genehmigungsvorbehalt verbundene, erhebliche Eingriff in das grundrechtlich geschützte Eigentum13, die Abwägungskriterien den zuständigen Verwaltungsbehörden und Gerichten zwingend vorzugeben. Schließlich kranke die Kabinettsfassung des § 250 BauGB an Defiziten und inhaltlichen Unklarheiten, die ihre rechtspraktische Umsetzung problematisch erscheinen ließen. Namentlich die in § 250 Abs. 3 BauGB vorgesehenen Genehmigungserfordernisse seien kaum justitiabel und wiesen eine Fülle streitanfälliger Fragestellungen auf.14

Dem entgegen begrüßen insbesondere die kommunalen Spitzenverbände15, der Deutsche Mieterbund e.V. und die Vereinigung für Stadt-, Regional- und Landesplanung16 die Einführung eines Genehmigungserfordernisses für die Begründung oder Teilung von Wohnungs- oder Teileigentum im Grundsatz, sehen teilweise allerdings die Gefahr, dass die Zwei-Drittel-Regelung in § 250 Abs. 3 Nr. 3 BauGB missbräuchlich in Anspruch genommen werden und hierdurch Mietraum verloren gehen könnte.17

h) Flächendeckender Ausbau des Mobilfunks und der Elektromobilität

Des Weiteren enthält der Gesetzentwurf Änderungen, die den Ausbau des Mobilfunks und die Elektromobilität18 fördern sollen.

Hierfür soll zunächst der Begriff „Telekommunikationswesen“ in § 1 Abs. 6 Nr. 8 Buchst. d BauGB um den Zusatz „insbesondere des Mobilfunkausbaus“ ergänzt werden. Diese Ergänzung des Belangekatalogs um den Mobilfunkausbau hat nicht nur Auswirkungen auf die Aufstellung von Bebauungsplänen; sie kann auch von Bedeutung sein, wenn die Vereinbarkeit eines Vorhabens mit öffentlichen Belangen zu prüfen ist.

In § 1 Abs. 6 Nr. 9 BauGB sollen nach dem Wort „Bevölkerung“ die Wörter „auch im Hinblick auf die Entwicklungen beim Betrieb von Kraftfahrzeugen, etwa der Elektromobilität“ eingefügt werden.

Nach § 14 Abs. 1a BauNVO sollen Nebenanlagen, die der öffentlichen Versorgung mit Telekommunikationsdienstleistungen dienen, künftig in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 13 BauNVO allgemein zulässig sein. Die Kommunen sollen die allgemeine Zulässigkeit aus städtebaulichen Gründen im Plan ausschließen können. § 14 Abs. 1a BauNVO soll gemäß § 245d Abs. 2 BauGB allerdings nicht für sog. faktische Baugebiete i.S.v. § 34 Abs. 2 BauGB gelten.

Die Anwendung des § 14 BauNVO setzt freilich voraus, dass die Mobilfunkanlage einerseits als Vorhaben i.S.d. § 29 Abs. 1 BauGB anzusehen ist, andererseits aber keine Haupt-, sondern eine Nebenanlage i.S.d. § 14 Abs. 1 Satz 1 BauNVO darstellt.19

i) Gebietskategorie „Dörfliches Wohngebiet“

Durch § 5a BauNVO soll mit dem „Dörflichen Wohngebiet“ ein neuer Baugebietstyp geschaffen werden. § 5a Abs. 1 BauNVO sieht vor, dass dörfliche Wohngebiete dem Wohnen sowie der Unterbringung von land- und forstwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen und nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben dienen, wobei die Nutzungsmischung nicht gleichgewichtig sein muss.

Durch die Einführung dieser Gebietskategorie soll Bauland durch die Gemeinde leichter mobilisiert werden können, indem ein einvernehmliches Miteinander von Wohnen und insbesondere landwirtschaftlicher Nebenerwerbsnutzung noch weiter gehend zugelassen wird.20

In der Verbändebeteiligung wurde die Einführung der Gebietskategorie „Dörfliches Wohngebiet“ überwiegend befürwortet.21 Die kommunalen Spitzenverbände weisen darauf hin, dass in der Praxis Konflikte im Bereich der Geruchsemmissionen aufträten. Deshalb müsse die Geruchsimmissionsrichtlinie (GIRL) angepasst und geregelt werden, dass im „Dörflichen Wohngebiet“ von der GIRL abgewichen bzw. höhere Geruchswerte festgesetzt werden könnten. Die Werte müssten höher sein als die Wertobergrenze in einem Allgemeinen Wohngebiet; sie sollten zwischen zehn und 20 Prozent der Jahresstunden liegen.22 Die Vereinigung für Stadt-, Regional- und Landesplanung möchte indes von der Einführung des neuen Gebietstypus absehen und schlägt vor, stattdessen die Zulässigkeitstatbestände in § 5 „Dorfgebiet“ zu erweitern.23 Der Bundesverband WindEnergie lehnt die Einführung des neuen Baugebietstyps ebenfalls ab, weil er fürchtet, die Landesregierungen könnten die neue Kategorie als schutzwürdige Wohnnutzung in eine Regelung für Mindestabstände zu Windenergieanlagen aufnehmen und in Ausübung der „Länderöffnungsklausel“ in § 249 Abs. 3 BauGB die Windenergie weiter gehend einschränken.24

j) Orientierungswerte für das Maß der baulichen Nutzung

Einen Paradigmenwechsel stellt die ins Auge gefasste Änderung des § 17 BauNVO dar, indem die hierin bislang geregelten „Obergrenzen“ für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung als „Orientierungswerte“ ausgestaltet werden. Die bisherige Regelungssystematik, nach der die Einhaltung der Obergrenzen in der Bauleitplanung den Regelfall darstellt und eine Überschreitung die im Rahmen strikter Grenzen begründungspflichtige Ausnahme bildet, soll zugunsten eines größeren Entscheidungsspielraumes der Gemeinden verändert werden. Die Gemeinden sollen anhand der zugrunde liegenden planerischen Konzeption oder der vorhandenen Bestandssituation auch regelhaft höhere Werte für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung festlegen dürfen als die Werte in der Tabelle zu § 17 BauNVO. Die Frage des Umgangs mit den Orientierungswerten, insbesondere deren Überschreitung, ist eine Frage der ordnungsgemäßen Abwägungsentscheidung, die von der konkreten planerischen Situation in der Gemeinde abhängt.25

Diese Änderung soll helfen, Bauland zu mobilisieren, indem Nachverdichtungen erleichtert und flexibel planerisch umgesetzt werden können, soweit dies städtebaulich erforderlich ist. Hierdurch sollen insbesondere die Festsetzungsmöglichkeiten zur Erleichterung von Dachaufstockungen und -ausbauten sowie zur Flexibilisierung bei den Abstandsflächen erweitert werden.26

Auf Bebauungspläne, die bei einem möglichen Inkrafttreten der Änderung bereits öffentlich ausgelegt worden waren, gilt die alte Fassung des § 17 BauNVO. Dies folgt aus der Überleitungsvorschrift des § 25 BauNVO. Die Gemeinden haben jedoch grundsätzlich die Möglichkeit, im Wege einer Planänderung die jeweils neue Fassung der Baunutzungsverordnung auf einen bestehenden Bebauungsplan zur Anwendung zu bringen. Hierbei sind die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abwägungsentscheidung zu beachten.

Die vorgesehene Neuregelung findet in der Wirtschaft27 und bei den kommunalen Spitzenverbänden28 Zustimmung. Wegen der Gefahr einer unerträglichen städtebaulichen Verdichtung wird sie aber auch kritisch gesehen,29 teilweise strikt abgelehnt.30

Der Bundesrat hat angeregt, die Formulierung „des Maßes“ in „des Höchstmaßes“ zu ändern, um eindeutig zu bestimmen, dass sich die Maßzahlen in der Tabelle auf ein oberes Maß und nicht auf ein Mindestmaß der baulichen Nutzung beziehen.31

k) Sonstige städtebauliche Anliegen

In dem Gesetzentwurf werden weitere aktuelle städtebauliche Anliegen aufgegriffen.

aa) Bedeutung von Grün- und Freiflächen

Dies betrifft zunächst die Hervorhebung der Bedeutung von Grün- und Freiflächen für eine nachhaltige Stadtentwicklung.32 Dem entsprechend soll der Katalog in § 1 Abs. 6 Nr. 14 BauGB um den Belang der ausreichenden Versorgung mit Grün- und Freiflächen erweitert werden.

Hiermit im Zusammenhang steht die vorgesehene Ergänzung der Festsetzungsmöglichkeiten nach § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB um „Naturerfahrungsräume“33. Naturerfahrungsräume sind dazu vorgesehen, insbesondere Kindern und Jugendlichen die Möglichkeit zu geben, in ihrem direkten Umfeld Natur vorzufinden, um eigenständig Erfahrung mit Pflanzen und Tieren sammeln zu können.34

Schließlich soll für die Beurteilung, ob städtebauliche Missstände vorliegen, in § 136 Abs. 3 Nr. 2 Buchst. c BauGB das Wort „Grünflächen“ durch die Wörter „und die Vernetzung von Grün- und Freiflächen unter Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes und der Klimaanpassung, seine Ausstattung mit“ ersetzt werden.

bb) Erweiterte Ausgleichsregelung für Eingriffe in Natur und Landschaft

Des Weiteren soll die Ausgleichsregelung des § 1a Abs. 3 BauGB für Eingriffe in Natur und Landschaft um eine weitere Kompensationsmöglichkeit ergänzt werden, indem bei nicht vermeidbaren und anderweitig ausgleichbaren, in einem Bebauungsplan vorgesehenen voraussichtlichen Eingriffen eine Ersatzgeldzahlung ermöglicht werden soll. Das Ersatzgeld hat seinen eigenständigen Anwendungsbereich auf der Ebene der Planung und ist, in Anlehnung an die Regelungen in den §§ 135a ff. BauGB, abweichend von § 15 Abs. 7 BNatSchG ausgestaltet. Die Einzelheiten sollen in § 135d BauGB geregelt werden.35 Ergänzend hierzu soll in § 9 Abs. 1a BauGB normiert werden, dass einem Grundstück die Pflicht zur Zahlung eines Ersatzgeldes nach § 1a Abs. 3 Satz 6 i.V.m. § 135d BauGB zuzuordnen ist, wenn gemäß § 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB für einen auf dem Grundstück zu erwartenden Eingriff ein Ausgleich nicht oder teilweise nicht erfolgt ist.

Der Bund Deutscher Landschaftsarchitekten begrüßt das Regelungsziel, die Ausgleichsregelung durch ein Ersatzgeld zu ergänzen. In diesem Zusammenhang weist er darauf hin, dass der ermittelte Kompensationsbedarf in der Praxis häufig nicht oder nicht vollständig real ausgeglichen werden könne oder solle. Deshalb müsse die Bundesregierung im Baugesetzbuch klarstellen, dass ein „Wegwägen“ der Belange des Naturschutzes mit dem Baurecht in der Regel nicht vereinbar sei. Schon das „Wegwägen“ der Realkompensation in Richtung auf einen Ausgleich könne nur in Ausnahmefällen in Betracht kommen. Wenn das Vermeidungs- und Ausgleichsgebot nur teilweise umsetzbar sei, werde eine (Teil-)Kompensation künftig durch Ersatzgeld immer möglich und angezeigt sein. Für diese Fälle müsse in § 1a Abs. 3 BauGB eindeutig normiert werden, dass die Kompensation der Beeinträchtigungen ggf. durch die Kombination von Ausgleich und Ersatzgeld vollständig erbracht werden müsse.36

cc) Einbeziehung von Außenbereichsflächen in das beschleunigte Verfahren

Die Möglichkeit einer Planaufstellung im beschleunigten Verfahren nach § 13b BauGB, die Ende 2019 ausgelaufen ist, soll bis zum 31.12.2022 verlängert werden, wobei bis zu diesem Datum das Verfahren förmlich eingeleitet sein muss. Der Satzungsbeschluss kann bis zum 31.12.2024 erfolgen. Voraussetzung ist ebenso wie bei der aktuell geltenden Fassung des § 13b BauGB, dass der Bebauungsplan eine Grundfläche von weniger als 10.000 m² aufweist und durch die planerischen Festsetzungen die Zulässigkeit von Wohnnutzungen begründet wird.

In der Verbändebeteiligung37, im parlamentarischen Verfahren38 und in den Beratungen des Bundesrates39 ist die Verlängerung des § 13b BauGB auf Ablehnung gestoßen, hat aber auch Zustimmung gefunden.40 Von der Wirtschaft wird weiter gehend vorgeschlagen, die Außenbereichsentwicklung für Gewerbe und Wohnen in Anlehnung an § 13b BauGB vorzusehen.41

III. Bewertung des Regierungsentwurfs

Der vorliegende Regierungsentwurf bietet den Kommunen erweiterte Möglichkeiten zur Baulandbereitstellung an, fordert sie aber auch. Die Aufstellung eines sektoralen Bebauungsplans und eines städtebaulichen Entwicklungskonzepts verursacht Planungsaufwand; und von weiteren Vorkaufsrechten hat eine Gemeinde nur insoweit etwas, als sie über die finanziellen Mittel verfügt, um in bestehende Verträge einzusteigen. Ob von den erweiterten Handlungsmöglichkeiten, die der Regierungsentwurf den Gemeinden anbietet, eine mobilisierende Wirkung ausgeht, wird wesentlich davon abhängen, ob sie über die nötige sächliche und personelle Ausstattung verfügen, um den eröffneten Rahmen auszufüllen. Vielfach wird dies nicht der Fall sein.42

Hemmend dürften sich auch die rechtlichen Unsicherheiten auswirken, die einigen Neuregelungen wegen ihrer Unbestimmtheit (z.B. § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 8 BauGB, § 17 BauNVO) oder wegen verfassungsrechtlicher Bedenken (v.a. § 250 BauGB, aber auch die §§ 176, 176a BauGB) anhaften.

Die vorgeschlagenen Regelungen, welche die baulichen Gestaltungsmöglichkeiten erweitern – die Erleichterung für die Befreiung von den Festsetzungen der Bebauungspläne (§ 31 Abs. 2 BauGB), die Erleichterung für die Bebauung im unbeplanten Innenbereich (§ 34 Abs. 3a BauGB) und im Außenbereich (§ 35 Abs. 4 BauGB), die Ermöglichung von Ausgleichszahlungen statt Ausgleichsflächen (§ 135d BauGB/§ 1a Abs. 3 BauGB), die Flexibilisierung der Maßobergrenzen (§ 17 Abs. 2 BauNVO) und die Gebietskategorie „Dörfliches Wohngebiet“ (§ 5a BauNVO) – bergen die Gefahr von Konflikten zwischen den Bauwünschen der Bauherrschaft und den Schutzinteressen der Nachbarn. Die Kommunen sind bei der Anwendung dieser Erleichterungen in der Verantwortung, die kollidierenden Interessen vollständig zu erfassen, zutreffend zu gewichten und zu einem angemessenen Ausgleich zu bringen.

Im bisherigen Gesetzgebungsverfahren weitgehend unbeanstandet geblieben, gleichwohl aber kritisch zu sehen ist die in § 31 Abs. 3 BauGB vorgesehene Möglichkeit, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt Befreiungen zu erteilen, die den Grundzügen des Bebauungsplanes zuwiderlaufen. Derartige Befreiungen widersprechen der Grundkonzeption des Plangebers; bei der Planaufstellung waren sie nicht Gegenstand des Beteiligungsverfahrens und damit auch nicht Teil des Abwägungsprozesses. Die nach den §§ 3 und 4 BauGB notwenige Beteiligung der Bürger und Träger öffentlicher Interessen darf im Wege der Befreiung aber nicht unterlaufen werden.43 Möchte eine Gemeinde zur Schaffung von Wohnraum von den Grundzügen der Planung abgehen, liegt ein Planerfordernis nach § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB vor, das in dem dafür vorgesehenen Wege der Bauleitplanung zu erledigen ist. Für solche Fälle bietet § 13a Abs. 4 BauGB die Möglichkeit, den Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren zu ändern oder zu ergänzen. Verbleibende Einzelfälle, in denen das Verfahren nach § 13a BauGB zu aufwendig erscheint, um eine Abweichung von den Grundzügen der Planung systemkonform zu regeln, rechtfertigen den mit § 13 Abs. 3 BauGB verbundenen Systembruch nicht, zumal der Zugewinn an Wohnraum in solchen Fällen verhältnismäßig gering sein wird. Auch steht zu befürchten, dass eine Lockerung von den Grundzügen der Planung unverträgliche städtebauliche Entwicklungen zur Folge hat.


Fußnoten


1)

Vgl. auch die Stellungnahme des Bundesrates zum Regierungsentwurf in BR-Drs. 686/20 v. 18.12.2020, S. 9: „Bei diesen Grundstücken kann das städtebauliche Entwicklungskonzept nicht nur zur Begründung von Baugeboten herangezogen werden, sondern nach § 24 Absatz 3 BauGB auch zur Begründung, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts dem Wohl der Allgemeinheit dient.“ – Hierzu kritisch der Verband Haus & Grund Deutschland in seiner Stellungnahme zum Referentenentwurf aus Juni 2020 (www.hausundgrund.de), S. 5 f.

2)

Begründung zu Art. 1 Nr. 21 des Gesetzentwurfs.

3)

Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. (DV), Stellungnahme o.D. zum Referentenentwurf (www.deutscher-verband.org), S.4; Bundesvereinigung der kommunalen Spitzenverbände, Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf (www.dstgb.de), S. 10.

4)

Verband Haus & Grund Deutschland in seiner Stellungnahme zum Referentenentwurf aus Juni 2020 (www.hausundgrund.de), S. 5; vgl. auch GdW Bundesverband Deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V., Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf der Bundesregierung (www.gdw.de), S. 9; ebenfalls zurückhaltend die SRL/Vereinigung für Stadt-, Regional- und Landesplanung, Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf (www.srl.de), S. 5.

5)

Deutscher Industrie- und Handelskammertag (DIHK) in seiner Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf (www.dihk.de), S. 11.

6)

Deutscher Industrie- und Handelskammertag (DIHK) in seiner Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf (www.dihk.de), S. 11.

7)

Begründung zu Art. 1 Nr. 27 des Gesetzentwurfs.

8)

Hierzu Schröer, Wie ein „Wohngipfel“ versandet, in: F.A.Z. v. 13.11.2020, S. 13.

9)

Vgl. Schröer, Wie ein „Wohngipfel“ versandet, in: F.A.Z. v. 13.11.2020, S. 13.

10)

Verband Haus & Grund Deutschland in seiner Stellungnahme zum Referentenentwurf aus Juni 2020 (www.hausundgrund.de), S. 3 f.

11)

So der Deutsche Notarverein in seiner Stellungnahme zum Regierungsentwurf an das BMI v. 27.11.2020 (www.dnotv.de), auch zum Folgenden.

12)

So auch der Verband Haus & Grund Deutschland in seiner Stellungnahme zum Referentenentwurf aus Juni 2020 (www.hausundgrund.de), S. 4; ähnlich die Stellungnahme des Deutschen Industrie- und Handelskammertages (DIHK) v. 03.07.2020 (www.dihk.de), S. 13, und der Deutsche Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. (DV), Stellungnahme o.D. zum Referentenentwurf (www.deutscher-verband.org), S. 6.

13)

Hierzu auch der Verband Haus & Grund Deutschland in seiner Stellungnahme zum Referentenentwurf aus Juni 2020 (www.hausundgrund.de), S. 3 f.

14)

GdW Bundesverband Deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V., Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf der Bundesregierung (www.gdw.de), S. 10.

15)

Bundesvereinigung der kommunalen Spitzenverbände, Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf (www.dstgb.de), S. 10 ff.

16)

SRL/Vereinigung für Stadt-, Regional- und Landesplanung, Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf (www.srl.de), S. 5

17)

Deutscher Mieterbund (DMB), Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf des Bundesministeriums des Innern pp. (www.mieterbund.de), S. 4 ff. Ähnlich die Bundesvereinigung der kommunalen Spitzenverbände, Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf (www.dstgb.de), S. 11

18)

Für eine Ausschärfung des Begriffs „Elektromobilität“ der Deutsche Industrie- und Handelskammertag (DIHK) in seiner Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf (www.dihk.de), S. 3, um deutlich zu machen, dass weitere alternative Antriebsformen, z.B. „Wasserstoff“, mit erfasst sind.

19)

Zur baurechtlichen Beurteilung von Mobilfunkanlagen vgl. die entsprechenden Hinweise der Bauministerkonferenz v. 25.09.2020 (www.bauministerkonferenz.de).

20)

Begründung zu Art. 2 Nr. 5 des Gesetzentwurfs. Zustimmend der Deutsche Industrie- und Handelskammertag (DIHK), Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf (www.dihk.de), S. 14.

21)

Bundesvereinigung der kommunalen Spitzenverbände, Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf (www.dstgb.de), S. 12; Deutscher Industrie- und Handelskammertag (DIHK) in seiner Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf (www.dihk.de), S. 14; Haus & Grund Deutschland, Stellungnahme zum Referentenentwurf aus Juni 2020 (www.hausundgrund.de), S. 7.

22)

Bundesvereinigung der kommunalen Spitzenverbände, Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf (www.dstgb.de), S. 12.

23)

SRL/Vereinigung für Stadt-, Regional- und Landesplanung, Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf (www.srl.de), S. 6.

24)

BWE Bundesverband WindEnergie, Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf (www.wind-energie.de), S. 3 f.

25)

Vgl. BT-Drs. 19/22869 v. 28.09.2020, S. 3.

26)

Begründung zum Referentenentwurf, Allgemeiner Teil.

27)

Deutscher Industrie- und Handelskammertag (DIHK), Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf (www.dihk.de), S. 14.

28)

Bundesvereinigung der kommunalen Spitzenverbände, Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf (www.dstgb.de), S. 12.

29)

Bund Deutscher Landschaftsarchitekten (bdla), Stellungnahme zum Referentenentwurf (www.bdla.de), S. 4; Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. (DV), Stellungnahme o.D. zum Referentenentwurf (www.deutscher-verband.org), S. 2. Skeptisch auch GdW Bundesverband Deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V., Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf (www.gdw.de), S. 11. – Ablehnend auch der Ausschuss für Umwelt, Naturschutz und nukleare Sicherheit des Bundesrates, der eine Schwächung der für die Klimaanpassung wichtigen grün- und freiraumplanerischen Belange und wasserwirtschaftlichen Belange in der Abwägung zugunsten der Wohnungsbaubelange fürchtet (Erläuterung zu TPO 18 der 998. Sitzung des Bundesrates v. 18.12.2020).

30)

SRL/Vereinigung für Stadt-, Regional- und Landesplanung, Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf (www.srl.de), S. 6.

31)

BR-Drs. 686/20 v. 18.12.2020, S. 13.

32)

Zustimmend der Bund Deutscher Landschaftsarchitekten (bdla), Stellungnahme zum Referentenentwurf (www.bdla.de), S. 2, mit dem Hinweis, dass offen bleibt, nach welchen Parametern eine ausreichende Grünflächenversorgung zu bestimmen sei.

33)

Was mit dem gesetzlich nicht definierten Begriff „Naturerfahrungsräume“ genau gemeint ist, bleibt unscharf. Hierauf weisen der Deutsche Industrie- und Handelskammertag (Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf [www.dihk.de], S. 6) und die kommunalen Spitzenverbände (Bundesvereinigung der kommunalen Spitzenverbände, Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf [www.dstgb.de], S. 4) zu Recht hin.

34)

Begründung zu Art. 1 Nr. 5 a, bb des Gesetzentwurfs.

35)

Begründung zu Art. 1 Nr. 3 a des Gesetzentwurfs. Für einen „Mustereinführungserlass“ zur Baulandmobilisierungsnovelle, der den Kommunen Hilfestellungen für den Ersatzgeldkatalog mit bestimmten Sätzen anbietet, der Deutsche Industrie- und Handelskammertag (DIHK) in seiner Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf (www.dihk.de), S. 4.

36)

Bund Deutscher Landschaftsarchitekten (bdla), Stellungnahme zum Referentenentwurf (www.bdla.de), S. 2 f.

37)

Bund Deutscher Landschaftsarchitekten (bdla), Stellungnahme zum Referentenentwurf (www.bdla.de), S. 3; SRL/Vereinigung für Stadt-, Regional- und Landesplanung, Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf (www.srl.de), S. 3.

38)

Kleine Anfrage der Abgeordneten Daniela Wagner, Christian Kühn (Tübingen), Stefan Schmidt, Oliver Krischer, Matthias Gastel, Steffi Lemke, Britta Haßelmann, Dr. Ingrid Nestle, Markus Tressel, Lisa Badum, Friedrich Ostendorff und der Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN v. 09.12.2020, BT-Drs. 19/23814, S. 2.

39)

Scharrenbach, in: BR, Sitzung vom 18.12.2020, Plenarprot. 998, S. 512.

40)

Bundesvereinigung der kommunalen Spitzenverbände, Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf (www.dstgb.de), S. 6; Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. (DV), Stellungnahme o.D. zum Referentenentwurf (www.deutscher-verband.org), S. 5; GdW Bundesverband Deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V., Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf (www.gdw.de), S. 6.

41)

Deutscher Industrie- und Handelskammertag (DIHK) in seiner Stellungnahme v. 03.07.2020 zum Referentenentwurf (www.dihk.de), S. 6.

42)

Skeptisch auch Otto, Viel Arbeit für Planer und Anwälte, in: F.A.Z. v. 20.11.2020, S. 13.

43)

Vgl. VGH Kassel, Beschl. v. 02.03.2020 - 3 A 1013/17.Z Rn. 17, unter Verweis auf BVerwG, Beschl. v. 05.03.1999 - 4 B 5/99 Rn. 5 u. 6 m.w.N.



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