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Anmerkung zu:OVG Münster 10. Senat, Urteil vom 19.02.2020 - 10 A 2662/17
Autor:Prof. Dr. Johannes Handschumacher, RA und FA für Bau- und Architektenrecht
Erscheinungsdatum:03.09.2020
Quelle:juris Logo
Normen:§ 29 BBauG, § 133 BGB, § 157 BGB, § 435 BGB, § 434 BGB
Fundstelle:jurisPR-ÖffBauR 9/2020 Anm. 1
Herausgeber:Prof. Dr. Johannes Handschumacher, RA und FA für Bau- und Architektenrecht
Zitiervorschlag:Handschumacher, jurisPR-ÖffBauR 9/2020 Anm. 1 Zitiervorschlag

Berücksichtigung gesunder Wohnverhältnisse bei der Errichtung eines Mehrfamilienhauses in einer Schutzzone eines Flughafens



Orientierungssätze

1. Soweit das Erfordernis, gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu wahren, neben dem Gebot des Einfügens überhaupt eine eigenständige Bedeutung hat, etwa um in Gemengelagen die Verfestigung oder Fortsetzung einer städtebaulich nicht mehr adäquaten Art und Weise vorhandener baulicher Nutzung auszuschließen, ist seine Anwendung auf die Abwehr städtebaulicher Missstände beschränkt.
2. Ob ein Bewohnen eines bereits errichteten Mehrfamilienhauses nach den mit dem Vorhaben geplanten Veränderungen ohne die Preisgabe des gebotenen, nach objektiven Durchschnittskriterien zu beurteilenden Mindestmaßes an Wohnruhe, Erholung und ungestörtem Schlaf möglich ist, ist unter Berücksichtigung der insoweit einschlägigen bundesrechtlichen Regelungen im FluLärmG zu beurteilen.
3. Baulasten sind wie andere Rechtstexte auslegungsfähig. Durch Auslegung des in das Baulastenverzeichnis eingetragenen Textes muss gegebenenfalls ermittelt werden, ob die Baulast grundstücksbezogen zu verstehen ist oder ob sie nur ein konkretes Vorhaben absichern soll. Diese Frage lässt sich nicht generell in dem einen oder dem anderen Sinne beantworten. Entscheidend ist vielmehr, welcher Inhalt der Baulast sich bei verständiger Würdigung ergibt.
4. Übernimmt ein Grundstückseigentümer für sein Grundstück eine Baulast im Hinblick auf ein bestimmtes Bauvorhaben, folgt allein daraus nicht, dass die Baulast nur der Verwirklichung eben jenes Bauvorhabens dient und in ihrer Wirkung darauf beschränkt ist. Mit Blick auf die weitreichenden Rechtswirkungen einer Baulast (§ 83 Abs. 1 Satz 3 BauO NRW) erfordert die Beschränkung auf ein konkretes Bauvorhaben eine eindeutige Formulierung.



A.
Problemstellung
Übernimmt ein Grundstückseigentümer im Zusammenhang mit der Genehmigung eines Bauvorhabens eine Baulast, so kann es u.U. zweifelhaft sein, ob eine solche Baulast „nur“ zur Verwirklichung des ganz konkreten Bauvorhabens dienen soll, so dass sich seine Rechtswirkung auch nur hierauf beschränkt, oder ob sie grundstücksbezogen wirken soll, also Rechtswirkung für jedes zukünftige Bauvorhaben auf dem belasteten Grundstück hat. Der Umfang der übernommenen Verpflichtung ist im Zweifel durch Auslegung des im Baulastenverzeichnis eingetragenen Textes zu ermitteln.


B.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Die Klägerin begehrte die Erteilung einer Baugenehmigung für die Änderung eines im Dezember 2015 bereits bauaufsichtlich genehmigten und inzwischen vollständig errichteten Mehrfamilienhauses auf dem in E. gelegenen Grundstück. Das Vorhabengrundstück liegt innerhalb der Tagesschutzzone 1 und in der Nachtschutzzone des Flughafens von E. Ausweislich des Lärmkatasters des Landes NRW ist mit einer Dauerschallbelastung des Vorhabengrundstücks von 68 dB(A) zu rechnen.
Die Klägerin beantragte zunächst im April 2014 einen bauplanungsrechtlichen Vorbescheid betreffend die Zulässigkeit eines Mehrfamilienhauses auf dem Vorhabengrundstück in Bezug auf die Art der Nutzung, die Lage, die Grundfläche und die Höhe. Die Beklagte erteilte den begehrten Vorbescheid unter dem 27.10.2014. Mit Bauantrag vom 17.11.2014 beantragte die Klägerin eine entsprechende Baugenehmigung. In allen Etagen waren zu zwei Seiten offene Loggien bzw. offene Balkone und im Dachgeschoss offene Dachterrassen vorgesehen. Die Beklagte hielt das Mehrfamilienhaus nur dann für genehmigungsfähig, wenn es mit vollständig geschlossenen Fassaden ohne offene Loggien, Balkone und Dachterrassen und mit einer regulierenden Klimatechnik ausgeführt werde. Die Klägerin änderte daraufhin am 09.11.2015 ihren Bauantrag entsprechend ab. Die Loggien, die Balkone und die Dachterrassen sollten nunmehr rundum verglast und das Haus mit Fenstern ausgeführt werden, die nicht geöffnet werden konnten. Am 24.11.2015 übernahm die Klägerin mittels der streitgegenständlichen Baulast die Verpflichtung, die jeweils als zweiter Rettungsweg dienenden Fenster nur im Gefahrenfall zu öffnen und die übrigen Fenster so auszuführen, dass sie nicht geöffnet werden können. Bauzeichnungen, in denen die als zweiter Rettungsweg dienenden Fenster farbig umrandet waren, und ein Lageplan wurden als wesentliche Bestandteile der Verpflichtungserklärung bezeichnet. Die entsprechende Baulast wurde am 01.12.2015 in das Baulastenverzeichnis der Beklagten eingetragen.
Unter dem 17.12.2015 erteilte die Beklagte der Klägerin die Baugenehmigung entsprechend dem geänderten Bauantrag vom 09.11.2015.
Am 30.05.2016 beantragte die Klägerin, allerdings abweichend von der bereits erteilten Baugenehmigung, eine neue Genehmigung für das Vorhaben. Die Änderung gegenüber dem bereits genehmigten Mehrfamilienhaus bestand darin, dass die Fenster und Fenstertüren nunmehr so ausgeführt werden sollten, dass sie geöffnet werden könnten und die Loggien, Balkone und Dachterrassen keine geschlossene Verglasung aufwiesen. Das Vorhaben entsprach somit derjenigen Bebauung, die die Klägerin mit dem ursprünglichen Bauantrag vom 17.11.2014 zur Genehmigung gestellt hatte.
Die Beklagte lehnte die Erteilung einer Baugenehmigung für die beantragte Änderung mit Bescheid vom 21.10.2016 wegen der hohen Lärmbelastung des Vorhabengrundstücks ab.
Die Klägerin hat daraufhin am 09.11.2016 Klage erhoben. Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen mit der Begründung, dem Vorhaben stehe die am 01.12.2015 als Baulast eingetragene Erklärung der Klägerin entgegen, mit der sie sich auf Dauer verpflichtet habe, dass die in den zur Baugenehmigung gehörenden Bauvorlagen gekennzeichneten Rettungsfenster nur im Gefahrenfall geöffnet und die übrigen Fenster so ausgeführt würden, dass sie nicht zu öffnen seien.
Das OVG Münster hat auf die Berufung des Klägers das verwaltungsgerichtliche Urteil aufgehoben und der Klage stattgegeben.
Die zulässige Verpflichtungsklage sei begründet. Die Klägerin habe einen Anspruch auf die Erteilung der beantragten Baugenehmigung. Das Vorhaben sei nach § 29 Abs. 1 i.V.m § 34 Abs. 1 BauGB bauplanungsrechtlich zulässig.
Insbesondere die eingetragene Baulast Nr. 2493/15 stehe, anders als das Verwaltungsgericht meine, dem Vorhaben nicht entgegen. Es handele sich insoweit nicht um eine öffentlich-rechtliche Vorschrift i.S.d. § 75 Abs. 1 BauO NRW a.F., die der Erteilung der beantragten Baugenehmigung entgegenstehe.
Unabhängig davon beziehe sich die Baulast nicht auf das streitgegenständliche Vorhaben. Baulasten seien – so das Oberverwaltungsgericht – wie andere Rechtstexte auslegungsfähig. Durch Auslegung des in das Baulastenverzeichnis eingetragenen Textes müsse ggf. ermittelt werden, ob die Baulast grundstücksbezogen zu verstehen sei – so wie vom Bauaufsichtsamt angenommen – oder ob sie nur ein konkretes Vorhaben absichern solle. Diese Frage lasse sich nicht generell in dem einen oder dem anderen Sinne beantworten. Entscheidend sei vielmehr, welcher Inhalt der Baulast sich bei verständiger Würdigung ergebe.
Übernehme ein Grundstückseigentümer für sein Grundstück eine Baulast im Hinblick auf ein bestimmtes Bauvorhaben, folge allein daraus (noch) nicht, dass die Baulast nur der Verwirklichung eben jenes Bauvorhabens diene und in ihrer Wirkung darauf beschränkt sei. Mit Blick auf die weitreichenden Rechtswirkungen einer Baulast (§ 83 Abs. 1 Satz 3 BauO NRW a.F. [Bindung von Rechtsnachfolgern]) erfordere die Beschränkung auf ein konkretes Bauvorhaben vielmehr eine eindeutige Formulierung. Der Grundstückeigentümer müsse das betreffende Bauvorhaben in der Baulasterklärung unmissverständlich und eindeutig so konkret bezeichnen, dass sich die entsprechenden Rechtswirkungen der Baulast hinreichend verlässlich eingrenzen ließen (vgl. OVG Münster, Beschl. v. 08.03.2018 - 10 A 2582/16 m.w.N.).
Dies vorausgeschickt, sei im vorliegenden Fall von einer solchen Beschränkung auf das am 17.12.2015 genehmigte Mehrfamilienhaus auszugehen. Die während des Genehmigungsverfahrens von der Beklagten geforderten Veränderungen der Planung und die Übernahme der Baulast durch die Klägerin sollte nur gewährleisten, dass das Dach und die Fassaden des Mehrfamilienhauses aus Lärmschutzgründen rundum geschlossen ausgeführt werden. Anhaltspunkte dafür, dass mit der Baulast zugleich sichergestellt werden sollte, dass jedes Gebäude, das auf dem Vorhabengrundstück errichtet werde, entsprechend ausgeführt werden muss, seien nicht ersichtlich. Das Gegenteil folge bereits – so das Oberverwaltungsgericht – aus der konkreten Bezugnahme auf die in den der Baulasterklärung beigefügten Zeichnungen farblich markierten Fenster. Bei einem beliebigen anderen Gebäude ginge diese Bezugnahme ins Leere.
Das (neue) Vorhaben sei dem besagten Mehrfamilienhaus gegenüber ein anderes, nämlich ein solches ohne Rundumverglasung der Loggien, Balkone und Dachterrassen und mit Fenstern, die sämtlich geöffnet werden können und den Einbau von Lüftungsanlagen überflüssig machten. Zudem werfe das Vorhaben die Genehmigungsfrage schon deshalb neu auf, weil die Tiefe der erforderlichen Abstandsflächen ohne die Rundumverglasung der Loggien, Balkone und Dachterrassen anders zu berechnen sei als für das genehmigte Mehrfamilienhaus.
Ergänzend merkt das Oberverwaltungsgericht dann noch an, dass eine Baulast im öffentlichen Interesse die Voraussetzungen dafür schaffen soll, dass ein Bauvorhaben genehmigt werden kann, indem sie rechtliche Hindernisse, die der Erteilung der Baugenehmigung entgegenstehen, ausräumt. Solche rechtlichen Hindernisse bestanden im vorliegenden Fall ersichtlich nicht. Die Beklagte wollte mit der Baulast auch nach ihrem Inhalt keine das damals zur Genehmigung gestellte Mehrfamilienhaus betreffenden rechtlichen Hindernisse ausräumen. Die Baulast sollte vielmehr nur die Umsetzung der für das Mehrfamilienhaus erteilten Baugenehmigung sicherstellen, soweit es um die von der Beklagten geforderte Ausführung der Fenster ging. Zu diesem Zweck ist das Instrument der Baulast, so das Oberverwaltungsgericht richtigerweise, nicht vorgesehen.


C.
Kontext der Entscheidung
Zunächst gibt die vorliegende Entscheidung Anlass, die grundlegende „Struktur“ des Rechtsinstituts der Baulast in Erinnerung zu rufen. Eine Baulast ist keine privatrechtliche, sondern eine öffentlich-rechtliche Last. Die Baulast als Rechtsinstitut ist – mit wenigen Ausnahmen – durch die Landesbauordnungen der Bundesländer gesetzlich zugelassen. Sie verpflichtet den Grundstückseigentümer zu einem Tun, Unterlassen oder Dulden, welches über die sonstigen Verpflichtungen der öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften hinausgeht (vgl. z.B. § 83 Abs. 1 SächsBO; in Einzelnen Münch in: Herberger u.a., jurisPK-BGB, 9. Aufl., Stand: 01.07.2020, § 1018 BGB Rn. 204 ff. m.w.N.; Handschumacher, Immobilienrecht praxisnah, 2. Aufl. 2019, S. 181 ff.). Sie kann beispielsweise dazu dienen, den Zugang eines Grundstücks zu einer öffentlichen Straße rechtlich zu sichern (vgl. z.B. § 4 Abs. 1 SächsBO) oder Dispens von der einzuhaltenden Abstandsfläche zur Grundstücksgrenze zu erteilen. Üblich sind neben besagter Abstandsflächenbaulast und Erschließungsbaulast (OVG Münster, Urt. v. 06.12.2018 - 7 A 991/16), z.B. die Vereinigungsbaulast (OVG Berlin-Brandenburg, Beschl. v. 11.07.2018 - OVG 2 S 50.17 Rn. 17 ff.), die Stellplatzbaulast (OVG Bautzen, Beschl. v. 13.03.2015 - 1 B 321/14 Rn. 8) oder die Rückbaubaulast. Durch die Übernahme der in der Baulast bezeichneten Verpflichtung soll also, wie das Oberverwaltungsgericht zutreffend ausführt, ein rechtliches Hindernis, das der Baugenehmigung entgegensteht, dauerhaft beseitigt werden.
Die Baulast entsteht durch (freiwillige) Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Hierfür ist Schriftform und öffentliche Beglaubigung der Unterschrift erforderlich. Die Baulast wird mit Eintragung in das sog. Baulastenverzeichnis wirksam, unbeschadet der Rechte Dritter, und wirkt auch gegenüber Rechtsnachfolgern, bleibt also auch in der Zwangsversteigerung bestehen. Das Baulastenverzeichnis wird durch die unteren Baugenehmigungsbehörden geführt. Eine Löschung der Baulast kann nur mit deren Zustimmung erfolgen (vgl. z.B. OVG Münster, Beschl. v. 17.01.2019 - 10 A 3076/17).
Auch wenn die Baulast „nur” eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung enthält, kann sie dennoch nach den Grundsätzen von Treu und Glauben zugunsten eines Dritten wirken, wenn sie für diesen ausdrücklich ein Recht begründet. In diesem Fall kann die Ausübung zum Beispiel eines Wegerechts nur in Ausnahmefällen durch den Eigentümer des mit der Baulast belasteten Grundstücks untersagt werden, z.B. wenn sich der Dritte selbst treuwidrig verhält (OLG Hamm, Urt. v. 06.07.2017 - 5 U 152/16).
Wie im vorliegenden Fall kann es aber u.U. zweifelhaft sein, welchen genauen Inhalt eine Baulast hat, wie weit also die vom Grundstückseigentümer übernommene Verpflichtung reicht. Bestehen solche Zweifel, so ist der Inhalt der Baulast im jeweiligen Einzelfall durch Auslegung zu ermitteln. Bei der Auslegung der Baulasterklärung, bei der es sich um eine einseitige Willenserklärung handelt, muss dies nach den Grundsätzen des BGB erfolgen (OVG Münster, Beschl. v. 30.10.2013 - 2 A 2554/12 Rn. 15 m.w.N.; OVG Münster, Urt. v. 21.11.2017 - 2 A 1393/16 Rn. 65). Folglich ist gemäß § 133 BGB der wirkliche Wille zu erforschen und nicht der buchstäbliche Sinn des gewählten Ausdrucks maßgeblich. Wirklicher Wille ist nicht der innere, nicht zum Ausdruck gebrachte Wille, sondern nur der erklärte Wille. Für die Auslegung des erklärten Willens ist nach § 157 BGB maßgeblich derjenige, für den die Erklärung bestimmt ist, nämlich der Adressat der Baulast, also die Bauaufsichtsbehörde. Maßgeblich ist also, wie diese nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung aller Umstände den Inhalt der abgegebenen Erklärung verstehen darf. Es kommt auf den objektiven Empfängerhorizont an (VGH Mannheim, Urt. v. 04.02.2016 - 5 S 1140/14 Rn. 39; OVG Lüneburg, Beschl. v. 29.06.2017 - 1 LA 151/16 Rn. 13).
Bei der Frage, die auch im vorliegenden Fall relevant war, nämlich ob sich die Baulast nur auf ein konkretes Bauvorhaben bezieht oder vielmehr grundstücksbezogen übernommen wurde und damit nachvollziehbar eine viel einschneidendere Bedeutung für die Nutzbarkeit des Grundstücks hat, ist nicht von einem Regel-/Ausnahmeverhältnis auszugehen. Die Baulast kann, worauf das OVG Münster in seiner Entscheidung vom 21.11.2017 ausdrücklich hinweist, selbstverständlich auch mit dem Inhalt übernommen werden, dass sie über die Errichtung des ihren Anlass bildenden Vorhabens hinaus auch künftige Änderungen des Vorhabens decken soll, wenn und soweit solche Änderungen mit dem Inhalt der übernommenen Verpflichtung vereinbar sind. Ebenso sei es – so das Oberverwaltungsgericht – nicht von vornherein ausgeschlossen, dass z.B. eine Zuwegungsbaulast gewissermaßen auf Vorrat für eine zukünftige Bebauung, die nicht einschränkend konkretisiert sei, sondern jede im Rahmen des Bauplanungs- und Bauordnungsrechts zulässige künftige Bebauung des begünstigten Grundstücks umfasst, erteilt werde (OVG Münster, Urt. v. 21.11.2017 - 2 A 1393/16 Rn. 63).


D.
Auswirkungen für die Praxis
Wie die vorliegende Entscheidung erneut zeigt, ist bei der Übernehme einer Baulast besonderes Augenmerk auf den Eintragungstext zu legen, da dieser ggf. auszulegen ist, wenn Unklarheiten über den Umfang der vom Grundstückseigentümer übernommenen Verpflichtung bestehen. Soll die Baulast tatsächlich nur für ein konkretes Bauvorhaben übernommen werden, so sollte dies auch unzweifelhaft zum Ausdruck gebracht werden, da mit einer weiter gehenden Verpflichtung ggf. eine erhebliche Wertminderung des belasteten Grundstücks einhergehen kann.
Das Thema Inhalt und Umfang einer Baulast hat aber nicht nur „öffentlich-rechtliche Relevanz“. Eine Baulast kann, wie vorstehend bereits angesprochen, auch zivilrechtliche Ansprüche Dritter nach sich ziehen. Auch das muss bei der Übernahme einer Baulast bedacht werden.
Besonderes Augenmerk erfordert die Baulast auch bei der Grundstücksübertragung. Die Eintragung der Baulast erfolgt schließlich nicht im Grundbuch, sondern in das Baulastenverzeichnis, so dass sich aus dem Grundbuch auch nicht ergeben kann, ob das Grundstück tatsächlich mit einer Baulast belastet ist. Ausschließlich der Blick in das örtliche Baulastenverzeichnis kann hierüber Auskunft geben. Das Baulastenverzeichnis genießt aber keinen öffentlichen Glauben. Ist keine Baulast im Baulastenverzeichnis eingetragen, so bedeutet dies also nicht, dass eine solche Baulast nicht doch existiert (Handschumacher, Immobilienrecht praxisnah, S. 92, 183). Da die Baulast kein Recht eines Dritten i.S.v. § 435 darstellt, stellt ihr Vorhandensein auch keine Rechtsmangel dar (BGH, Urt. v. 10.03.1978 - V ZR 69/76; BGH, Urt. v. 08.07.1983 - V ZR 204/82). Eine Haftung als Sachmangel kommt aber unter den Voraussetzungen von § 434 BGB bzw. § 444 BGB in Betracht (OLG Düsseldorf, Urt. v. 17.04.1991 - 9 U 226/90 Rn. 19). Dass keine oder ggf. welche Baulast besteht, sollte daher in den notariellen Kaufvertrag ausdrücklich mit aufgenommen werden. Bestehen wie im vorliegenden Fall Zweifel an dem Umfang der übernommenen Verpflichtung, so sollte auch dies vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages auf jeden Fall abgeklärt werden.




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