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Anmerkung zu:AG Hamburg, Urteil vom 02.09.2020 - 49 C 173/20
Autor:Dr. Beate Flatow, Vizepräsidentin AG
Erscheinungsdatum:15.10.2020
Quelle:juris Logo
Normen:§ 535 BGB, § 536c BGB, § 555a BGB, § 242 BGB, § 307 BGB, Art 14 GG, Art 13 GG, § 201 StGB
Fundstelle:jurisPR-MietR 21/2020 Anm. 1
Herausgeber:Norbert Eisenschmid, RA
Zitiervorschlag:Flatow, jurisPR-MietR 21/2020 Anm. 1 Zitiervorschlag

Besichtigungsrecht des Vermieters zur Prüfung von Mängelbeseitigungsarbeiten



Orientierungssatz

Der Vermieter ist bei einer Mängelanzeige des Mieters verpflichtet, dem Mangel nachzugehen und daher berechtigt, den Mangel zu besichtigen. Ebenso ist er nachfolgend berechtigt, nach Beseitigung des Mangels durch einen Handwerker die durchgeführten Arbeiten als solche abzunehmen. Entsprechendes gilt, wenn der Mieter im Wege der Ersatzvornahme den Mangel selbst beseitigt und ihm die Kosten in Rechnung stellt. Das Besichtigungsrecht vermag auch die Mitnahme eines fachkundigen Dritten zu beinhalten, sofern die Vermieter selbst nicht hinreichend fachkundig sind. Der besichtigende Vermieter ist berechtigt beim Termin, ein Diktiergerät zu verwenden und auch Fotos zu machen, soweit hier nicht Personen fotografiert werden und es einen nachvollziehbaren Grund für die Fertigung der Fotos gibt. Ein solcher Grund kann etwa in der Dokumentation eines veränderten Zustandes liegen oder auch der Dokumentation eines Zustandes, bei dem eine Risikoabschätzung letztlich nicht ohne weiteres getroffen werden kann. Jedoch schulden die Mieter nicht die Duldung der Besichtigung als Gesamtschuldner, sondern jeweils für sich genommen. Ebenso wenig besteht eine gesamtschuldnerische Haftung hinsichtlich der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten. Letztlich ist im Antrag auf eine Verurteilung als Gesamtschuldner allerdings keine kostenrelevante Teilabweisung der Klage zu sehen. Der Gebührenstreitwert und die Rechtsmittelbeschwerde des Mieters ist hier jeweils mit 600 Euro anzusetzen (Anschluss BGH, Beschl. v. 12.07.2007 - V ZB 36/07 - NZM 2007, 660).



A.
Problemstellung
Der Vermieter hat zu einer Mängelanzeige die gerügten Mängel zu beseitigen, ggf. darf – und muss – er Handwerker einsetzen. Der Mieter hat seinerseits die Mängelbeseitigung zu ermöglichen, andernfalls gerät er in Annahmeverzug mit seinem Herstellungsanspruch (Lehmann-Richter, NJW 2008, 1196, 1201 m.w.N.). Der Vermieter muss dabei die Möglichkeit haben, die Berechtigung der Mängelrüge und ggf. den Erfolg der Mängelbeseitigungsarbeiten zu überprüfen. Damit ist das Besichtigungsrecht des Vermieters angesprochen, über das das AG Hamburg aktuell zu entscheiden hatte. Es ging um den Anlass für das Besichtigungsrecht, ebenso um die Modalitäten.


B.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Die Beklagten hatten von dem Kläger eine Wohnung gemietet. Sie hatten defekte Fenster und einen defekten Lüfter im Bad gerügt. Die Reparatur der Fenster hatte der Kläger veranlasst. Den defekten Lüfter hatten die Beklagten im Wege der Ersatzvornahme selbst repariert und die Kosten dafür dem Kläger in Rechnung gestellt. Der Kläger wollte nunmehr die Wohnung zusammen mit einem Architekten besichtigen, um den Erfolg der Maßnahmen zu kontrollieren. Die Beklagten verweigerten den Zutritt.
Das AG Hamburg hat sie verurteilt, den Zutritt zur Wohnung zu dulden, damit der Kläger die Fenster und der Lüftungsanlage im Bad besichtigen kann.
Der Vermieter sei nach den §§ 535, 536c Abs. 1, 555a, 242 BGB berechtigt, zu einer Mängelanzeige die Wohnung zu besichtigen, und zwar einerseits um dem Mangel nachzugehen und andererseits die dann durchgeführten Arbeiten abzunehmen. Das gelte auch, wenn der Mieter die Mangelbeseitigung selbst vornehme, insbesondere wenn er die Kosten dafür seinem Vermieter in Rechnung stelle. Die Abnahme der Leistungen sei noch Teil der Instandhaltung und damit von der Duldungspflicht des Mieters umfasst.
Zu den Modalitäten hat das Gericht darauf hingewiesen, dass der Vermieter berechtigt sei, sich bei Bedarf von einem fachkundigen Dritten begleiten zu lassen. Er dürfe auch ein Diktiergerät verwenden. Ebenso dürfe der Vermieter Fotos machen, um den Zustand zu dokumentieren. Fotos von Personen seien nicht erlaubt, ebenso wenig Fotos, für deren Fertigung es keinen nachvollziehbaren Grund gebe. In der Tenorierung hat das Gericht außerdem eine siebentätige Vorankündigungsfrist festgelegt.


C.
Kontext der Entscheidung
Die Entscheidung entspricht der herrschenden Meinung.
1. Kein anlassloses Besichtigungsrecht
Ein anlassloses Besichtigungsrecht hat der Vermieter nicht. Der Mieter muss die Besichtigung nur dulden, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt (BGH, Urt. v. 04.06.2014 - VIII ZR 289/13 - WuM 2014, 495; LG München II, Beschl. v. 21.07.2008 - 12 S 1118/08 - NJW-RR 2009, 376; AG Bonn, Urt. v. 25.05.2005 - 5 C 275/04 - NJW-RR 2006, 1387). Eine Formularklausel, die ein anlassloses Besichtigungsrecht vorsieht, ist nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (BGH, Urt. v. 04.06.2014 - VIII ZR 289/13 - WuM 2014, 495; LG München II, Beschl. v. 21.07.2008 - 12 S 1118/08 - NJW-RR 2009, 376; AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Urt. v. 27.10.2014 - 6 C 1267/14 - WuM 2015, 148). Die ältere abweichende Instanzrechtsprechung ist durch die BGH-Entscheidung des Jahres 2014 für die Praxis überholt (etwa LG Stuttgart, Beschl. v. 08.01.1985 - 13 S 358/84 - ZMR 1985, 273; AG Saarbrücken, Urt. v. 22.12.2004 - 4 C 365/04 - ZMR 2005, 372; AG Münster, Urt. v. 18.12.2008 - 6 C 4949/08 - WuM 2009, 288; im Schrifttum Lützenkirchen, NJW 2007, 2152, 2153). Unklar ist noch, ob der Ablauf eines langen Zeitraums die Besichtigung ohne konkreten Grund rechtfertigt (so AG München, Urt. v. 08.01.2016 - 461 C 19626/15 - ZMR 2016, 297 alle fünf Jahre).
2. Berechtigender Anlass
Der Anlass, der den Vermieter zur Besichtigung berechtigt, ist jeder Anlass, der der ordnungsgemäßen Gebäudebewirtschaftung dient (BGH, Urt. v. 04.06.2014 - VIII ZR 289/13 - WuM 2015, 495, 497). In der Praxis häufig ist der Wunsch, die Wohnung Erwerbsinteressenten zu zeigen. Das ist ein ausreichender Anlass (BVerfG, Beschl. v. 16.01.2004 - 1 BvR 2285/03 - NJW-RR 2004, 440, 441). Der Wohnungserwerber hat nach seiner Eintragung im Grundbuch ebenfalls einmalig das Recht, die von ihm erworbene Wohnung zu besichtigen (AG München, Urt. v. 12.08.2016 - 416 C 10784/16 - ZMR 2017, 569). Infrage kommt auch die Gefahrenabwehr (Emmerich in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2018, § 535 Rn. 99). Wer als Mieter einen Mangel anzeigt, muss in jedem Fall dem Vermieter eine Besichtigung ermöglichen (AG Ansbach, Urt. v. 20.03.2018 - 3 C 559/17 - ZMR 2018, 942; LG Berlin, Urt. v. 15.10.2013 - 63 S 626/12 - ZMR 2014, 786; AG Pinneberg, Urt. v. 19.10.2006 - 72 C 42/06 - ZMR 2007, 495). Bei umfangreicheren Arbeiten hat der Vermieter auch ein weiter gehendes Besichtigungsrecht, um die Mängelbeseitigungsarbeiten zu koordinieren und zu begleiten (AG Pankow-Weißensee, Urt. v. 08.12.2016 - 3 C 190/16 - Grundeigentum 2017, 540).
Die Entscheidung des AG Hamburg schließt mit der Besichtigung zur Abnahme der Arbeiten daran an. In der Prüfung des Besichtigungsrechts hat immer eine Interessenabwägung stattzufinden, bei der die beiderseits grundrechtlich geschützten Belange – Art. 14 GG einerseits, Art. 13 GG andererseits – zu würdigen sind (BVerfG, Beschl. v. 16.01.2004 - 1 BvR 2285/03 - NJW-RR 2004, 440, 441). Aktuell sind auch die Befürchtungen des Mieters vor einer Ansteckung mit dem Covid-19-Virus zu berücksichtigen (näher dazu Föller, WuM 2020, 249, 255 f.).
3. Modalitäten
Auch in der Ausübung des Besichtigungsrechts hat die Abwägung der beiderseitigen Interessen stattzufinden. Das Besichtigungsrecht ist schonend auszuüben (Schmid, WuM 2014, 316, 317). Der Vermieter ist berechtigt, sich von einer fachkundigen Person begleiten zu lassen, wenn das im konkreten Fall erforderlich ist (LG Berlin, Urt. v. 02.06.2017 - 63 S 316/16 - Grundeigentum 2017, 1410; AG Schöneberg, Urt. v. 18.05.2004 - 15/11 C 592/03 - Grundeigentum 2004, 822). Fotos darf der Vermieter nur fertigen, wenn es konkret erforderlich ist, um Schäden oder Mängel zu dokumentieren (OLG Frankfurt, Urt. v. 26.06.2009 - 24 U 242/08 - WuM 2011, 95; Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 535 BGB Rn. 217; gänzlich ablehnend AG Schöneberg, Urt. v. 18.05.2004 - 15/11 C 592/03 - Grundeigentum 2004, 822).
Hier geht die aktuelle Entscheidung des AG Hamburg, die nur einen nachvollziehbaren Grund verlangt, relativ weit. Fotos sind in keinem Fall zulässig, um sie beliebigen Wohnungsinteressenten zugänglich zu machen. Darin läge ein nicht mehr hinzunehmender Eingriff in die grundrechtlich geschützte Privatsphäre der Mieter (LG Frankenthal, Urt. v. 30.09.2009 - 2 S 218/09 - WuM 2012, 141, 142). Das gilt erst recht, wenn die Fotos ins Netz eingestellt werden sollen (Schmid, WuM 2014, 316, 320). Zur Benutzung eines Diktiergeräts gibt es bisher keine Rechtsprechung. Auch hier gilt, dass sie erforderlich sein muss, um den Zustand oder Schäden festzuhalten (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Anwaltshandbuch Mietrecht, 6. Aufl. 2018, Kap. G III 1.a. Rn. 237).
4. Ankündigung
Einigkeit besteht darüber, dass der Vermieter seine Besichtigung vorab ankündigen muss, damit der Mieter sich darauf einstellen kann; ggf. Muss er den Termin auch mit seinem Mieter abstimmen (Lützenkirchen in: Lützenkirchen, Anwaltshandbuch Mietrecht, 6. Aufl. 2018, Kap. G III 1a, Rn. 234; AG Hamburg, Urt. v. 23.02.2006 - 49 C 513/05 - NJW-RR 2007, 592). Der notwendige Vorlauf hängt von der Eilbedürftigkeit ab, er kann zwischen wenigen Stunden und etwa zwei Wochen liegen (näher Schlüter, NZM 2006, 681, 682; Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 535 BGB Rn. 213).


D.
Auswirkungen für die Praxis
Die Bedeutung für die Praxis ist insoweit gering, als dass der Bereich des Besichtigungsrechts durch Rechtsprechung und Schrifttum schon weitgehend ausgeformt ist. Der Vermieter wird zu beachten haben, dass er bei Benutzung eines Diktiergeräts Äußerungen seines Mieters nicht ohne dessen Zustimmung aufnehmen darf (§ 201 Abs. 1 Nr. 1 StGB).




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