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Anmerkung zu:BGH 8. Zivilsenat, Urteil vom 08.07.2020 - VIII ZR 163/18
Autor:Dr. Dietrich Beyer, RiBGH a.D.
Erscheinungsdatum:17.09.2020
Quelle:juris Logo
Normen:§ 307 BGB, § 536a BGB, § 535 BGB, § 306 BGB, § 287 ZPO, § 242 BGB
Fundstelle:jurisPR-MietR 19/2020 Anm. 1
Herausgeber:Norbert Eisenschmid, RA
Zitiervorschlag:Beyer, jurisPR-MietR 19/2020 Anm. 1 Zitiervorschlag

Renovierungspflicht des Vermieters bei Übergabe der Wohnung in unrenoviertem Zustand



Leitsätze

1. An die Stelle einer nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksamen Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei einer ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung tritt nach § 306 Abs. 2 BGB die gesetzliche Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB (Bestätigung BGH, Urt. v. 09.07.2008 - VIII ZR 181/07 Rn. 20 - BGHZ 177, 186; BGH, Urt. v. 18.03.2015 - VIII ZR 185/14 Rn. 40 - BGHZ 204, 302; BGH, Urt. v. 08.07.2020 - VIII ZR 270/18, zur Veröffentlichung bestimmt).
2. Die hiernach den Vermieter treffende Instandhaltungslast - vorliegend die Ausführung von Schönheitsreparaturen - bestimmt sich nach dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand; dies kann auch der unrenovierte bzw. renovierungsbedürftige Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt ihrer Überlassung sein (im Anschluss an BGH, Urt. v. 20.01.1993 - VIII ZR 22/92 - NJW-RR 1993, 522 unter II 2 b; BGH, Urt. v. 18.04.2007 - XII ZR 139/05 Rn. 28 - NJW-RR 2007, 1021; BGH, Urt. v. 08.07.2020 - VIII ZR 270/18, zur Veröffentlichung bestimmt). Bei einer wesentlichen Verschlechterung des anfänglichen Dekorationszustandes kommt ein Instandhaltungsanspruch des Mieters in Betracht. Da die (Wieder-)Herstellung dieses ursprünglichen Dekorationszustandes der Wohnung in der Regel nicht praktikabel, zumindest aber wirtschaftlich nicht sinnvoll ist und deshalb nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien liegt, ist in diesen Fällen allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch welche der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt (im Anschluss an BGH, Urt. v. 08.07.2020 - VIII ZR 270/18, zur Veröffentlichung bestimmt). Mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) kann der Mieter eine solche Renovierung verlangen, muss sich aber wegen der dadurch bewirkten Besserstellung gegenüber dem unrenovierten (vertragsgemäßen) Zustand bei Mietbeginn in angemessenem - in der Regel hälftigem - Umfang an den erforderlichen Kosten beteiligen.



Orientierungssatz zur Anmerkung

Ist die Wohnung dem Mieter in unrenoviertem Zustand und ohne angemessenen Ausgleich übergeben worden und die Schönheitsreparaturenklausel deshalb unwirksam, hat der Vermieter die Wohnung zu renovieren, wenn sich der Dekorationszustand wesentlich verschlechtert hat. Der Mieter hat dem Vermieter in der Regel die Hälfte der Kosten zu erstatten.



A.
Problemstellung
In dem im Leitsatz 1 genannten Grundsatzurteil vom 18.03.2015 (VIII ZR 185/14 - BGHZ 204, 302) hat der BGH ausgesprochen, dass eine Formularklausel über eine Schönheitsreparaturenverpflichtung des Mieters im Fall einer bei Mietbeginn unrenoviert übergebenen Wohnung grundsätzlich unwirksam ist, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt. Damit hatte der BGH seine langjährige Rechtsprechung aufgegeben, nach der auch bei einer unrenoviert überlassenen Wohnung eine Schönheitsreparaturenklausel wirksam vereinbart werden kann, die Renovierungsfristen in diesem Fall aber im Zweifel erst mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen.
Ungeklärt war bislang immer noch die Frage, ob bei der gegebenen Fallkonstellation etwa der Vermieter im Rahmen seiner gesetzlichen Instandhaltungspflicht renovieren muss und wenn ja, ob und inwieweit der Mieter sich an den Kosten beteiligen muss. Die Ausgangssituation für den BGH war insofern interessant, als die beiden – in der Sach- und Rechtslage praktisch identischen – Parallelverfahren vom LG Berlin kamen und die beteiligten Kammern – die ZK 18 und die ZK 63 – genau entgegengesetzt entschieden hatten.
Mit zwei Urteilen vom 08.07.2020 (VIII ZR 163/18 - NZM 2020, 704 und VIII ZR 270/18 - NZM 2020, 710) hat der BGH nun diese Streitfrage entschieden. An dieser Stelle wird die – für die Veröffentlichung in der Amtlichen Sammlung BGHZ vorgesehene – Entscheidung in dem Verfahren VIII ZR 163/18 zu dem Urteil der ZK 18 vom 02.05.2018 (18 S 392/16) dargestellt.


B.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Im Jahr 2002 mieteten die Mieter eine in Berlin gelegene unrenovierte Wohnung. Nach § 6 des Mietvertrages übernahm der Mieter die Schönheitsreparaturen; nach § 7 Nr. 1 „gewährt (der Vermieter) den Gebrauch der Mietsache in dem Zustand der Übergabe“. Wegen der inzwischen eingetretenen Verschlechterung des Dekorationszustandes forderten die Mieter unter Beifügung eines Kostenvoranschlages die Vermieterin – erfolglos – u.a. zur Durchführung bestimmter Renovierungsmaßnahmen (Tapezieren, Anstricharbeiten) auf. Ihre Klage auf Zahlung eines entsprechenden Kostenvorschusses hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Das Berufungsgericht war im wesentlichen der Auffassung, die Mieter hätten den unrenovierten Zustand der Wohnung als vertragsgemäß akzeptiert und die Vermieterin sei auch im Rahmen ihrer Instandhaltungspflicht (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) nicht gehalten, durch die geforderten Dekorationsarbeiten die Wohnung in einen besseren als den (bei Mietbeginn vorhandenen) vertragsgemäßen Zustand zu versetzen. Den Interessen und Vorstellungen der Mietvertragsparteien käme es näher, die durch die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturenklausel entstandene „Vertragslücke“ unberührt zu lassen. Ansprüche der Mieter auf Verbesserung des Dekorationszustandes bestünden erst dann, wenn die Wohnung „verkommen“ sei.
Dieses Ergebnis hat der BGH nicht gebilligt und hat folgendermaßen entschieden:
1. Der Ausgangspunkt: Verschlechterung des Zustandes der Wohnung ist ein Mangel
Ausgangspunkt der Erwägungen des BGH ist der Umstand, dass die Verschlechterung des Zustandes der Wohnung im Vergleich zum vertragsgemäßen Zustand bei Mietbeginn einen Mangel i.S.d. § 536a BGB darstellt, den der Mieter, wenn sich der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug befindet, selbst beseitigen und hierfür einen entsprechenden Vorschuss verlangen kann (Rn. 14).
2. Gesetzliche Regelung des § 306 Abs. 2 BGB i.V.m. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB schließt ergänzende Vertragsauslegung aus
Auch den vom Berufungsgericht erwogenen Weg über eine ergänzende Vertragsauslegung schließt der BGH unter Hinweis auf die gesetzliche Folge der Unwirksamkeit einer Formularklausel – im vorliegenden Fall mithin die Geltung der Instandhaltungspflicht des Vermieters gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB – aus (§ 306 Abs. 2 BGB). Mangels einer Regelungslücke scheidet damit eine ergänzende Vertragsauslegung aus, abgesehen davon, dass das vom Berufungsgericht angedachte, allein den Vermieter begünstigende Ergebnis eines beiderseitigen Verzichts auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen mit dem objektiven Maßstab von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht zu vereinbaren wäre (Rn. 17 ff.).
3. Keine „automatische“ Renovierungspflicht des Vermieters wegen Unwirksamkeit der Klausel
Im nächsten Schritt stellt der BGH sodann klar, dass der vertragsgemäße unrenovierte bzw. renovierungsbedürftige Zustand der Wohnung – entgegen einer im Schrifttum teilweise vertretenen Ansicht – nicht etwa zur Folge hat, die Wohnung müsse (bedarfsabhängig) komplett renoviert werden, um die vom Vormieter verursachten Gebrauchsspuren zu beseitigen. Insbesondere „führt die Unwirksamkeit der Klausel gerade nicht dazu, dass sich die in ihr statuierte Pflicht gleichsam ‚umdrehte‘ und nunmehr den Vermieter eine entsprechende Verpflichtung träfe“. (Rn. 28). Es bleibt vielmehr bei der gesetzlichen Regelung des § 306 Abs. 2 BGB und der danach eingetretenen Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB über den Inhalt und Umfang der Vermieterpflichten.
4. Renovierungspflicht des Vermieters bei wesentlicher Verschlechterung des Zustandes der unrenoviert überlassenen Wohnung; Ausgleich durch Kostenbeteiligung des Mieters (§ 242 BGB)
Da sich der bei Mietbeginn unrenovierte Zustand der Wohnung im Laufe der Zeit weiter verschlechtern kann, kann der Vermieter entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts durchaus zur Instandhaltung – konkret: zur Durchführung von Schönheitsreparaturen – verpflichtet sein; allerdings – und das darf nicht übersehen werden – entsteht diese Pflicht erst, wenn sich der Zustand wesentlich verschlechtert hat. Darauf weist der BGH nicht nur in den Entscheidungsgründen (Rn. 31), sondern ausdrücklich auch im Leitsatz 2, Satz 2 hin.
Dem Umstand, dass dadurch der Dekorationszustand gegenüber dem anfänglichen (vertragsgemäßen) Zustand verbessert wird, ist dadurch Rechnung zu tragen, dass sich der Mieter nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) in angemessenem Umfang an den Kosten der Schönheitsreparaturen zu beteiligen hat (Rn. 37).
Da die Wiederherstellung des ursprünglichen Dekorationszustandes in der Regel nicht praktikabel, zumindest wirtschaftlich nicht sinnvoll ist und deshalb auch nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien liegt, ist allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch die der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt (Rn. 38). Der entsprechende Anspruch des Mieters ist jedoch von vornherein eingeschränkt durch seine Verpflichtung zur Kostenbeteiligung (Rn. 44).
5. Das Ergebnis: Kostenbeteiligung des Mieters nach den Umständen des Einzelfalls, in der Regel zur Hälfte; Hinweis für den Tatrichter: Schätzung gemäß § 287 ZPO
Die Bemessung der Kostenbeteiligung des Mieters ist eine „originäre“ Aufgabe des Tatrichters, dem hierbei auch die Möglichkeit einer Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO zur Verfügung steht. In einem Klammerzusatz weist der BGH in diesem Zusammenhang auf das Urteil vom 27.05.2007 hin, indem er zur Bemessung des Aufwands des Mieters bei eigener Renovierungstätigkeit Stellung genommen hat. Wörtlich schließt der BGH seine Erwägungen mit folgendem Satz ab:
„Unter angemessener Berücksichtigung der wechselseitigen Interessenlage von Vermieter und Mieter wird, soweit nicht im Einzelfall Besonderheiten vorliegen, in der Regel eine hälftige Kostenbeteiligung sachgerecht sein.“ (Rn. 45).
Zur Feststellung der Erforderlichkeit der vom Mieter geltend gemachten Kosten hat der BGH die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen.


C.
Kontext der Entscheidung
1. Eine überzeugende Entscheidung
Die Begründung des Urteils ist m.E. – trotz der umfangreichen, sehr sorgfältigen Begründung – dogmatisch nicht unbedingt zwingend; das zeigen auch bereits die beiden vorausgegangenen Berufungsurteile des LG Berlin, die einen in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht nahezu identischen Sachverhalt genau entgegengesetzt entschieden hatten – hier mit der Verneinung, dort mit der Bejahung der Renovierungsverpflichtung des Vermieters. Dennoch überzeugt die vom BGH gefundene Lösung in jeder Hinsicht; in den Gründen werden alle relevanten Gesichtspunkte erörtert und gegeneinander abgewogen. Der Rückgriff auf die „originäre“ gesetzliche Instandhaltungspflicht des Vermieters nach der Verschlechterung des vertragsgemäßen Anfangszustandes (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) über die AGB-rechtliche Regelung des § 306 Abs. 2 BGB (Rn. 16 ff.) und schließlich die Kostenbeteiligung des Mieters als Ausgleich für die „überobligatorische“ Verbesserung des Dekorationszustandes nach dem – insbesondere bei „diffizilen“ Rechtslagen bewährten – Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) (Rn. 35 ff., 41 ff.) stellen eine konsequente Begründung für die ausgewogene Lösung des Problems dar.
Kurz gefasst: Das Ergebnis ist rechtlich überzeugend und ausgesprochen praktikabel. Es gibt in der Rechtsprechung des BGH wenige Entscheidungen, die das Prädikat „salomonisch“ mehr verdient haben als dieses Urteil vom 08.07.2020 und das Urteil vom selben Tag in der Parallelsache VIII ZR 270/18 (NZM 2020, 710).
Dass auch der VIII. Senat des BGH diesem Urteil eine Grundsatzbedeutung beimisst, zeigt bereits die beabsichtigte Veröffentlichung in der Amtlichen Sammlung BGHZ, von der der Senat im Allgemeinen nur recht zurückhaltend Gebrauch macht.
2. Zwei Fragen bleiben:
a) Wann liegt eine „wesentliche“ Verschlechterung des Renovierungszustandes vor?
Die heute üblichen Renovierungsfristen von 5, 8 und 10 Jahren können schon deshalb kein Anhaltspunkt sein, weil sie mit der letzten Renovierung zu laufen beginnen, an der es aber in den hier interessierenden Fällen gerade fehlt, und weil als Vergleichsgrundlage allein der unrenovierte Zustand der Wohnung bei Mietbeginn in Betracht kommt. Ein allgemeiner zeitlicher Maßstab wird sich kaum finden lassen, auch der BGH schweigt hierzu aus gutem Grund. Nicht erforderlich ist, dass die Wohnung einen „verkommenen“ Eindruck macht – was das Berufungsgericht als Maßstab angenommen hatte. Andererseits kann auch die durch eine Verletzung der Sorgfaltspflicht des Mieters entstandene Verschlechterung („Verwahrlosung“) nicht ausschlaggebend sein. Entscheidend ist letztlich nur die durch einen normalen, vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung eingetretene „wesentliche“, d.h. deutlich erkennbare Verschlechterung des Zustandes, die naturgemäß auch von der Zahl und dem Lebensalter der Bewohner abhängt.
b) Wann ist eine andere Kostenteilung gerechtfertigt? Insbesondere: Kosten einer (fiktiven) Eigenleistung des Mieters?
Eine nicht unwichtige weitere Frage stellt sich: Unter welchen Voraussetzungen ist eine Abweichung von der für den Regelfall bejahten hälftigen Kostenbeteiligung des Mieters gerechtfertigt? Man könnte daran denken, dass der Mieter einen höheren Anteil leisten muss, wenn die Wohnung bei Mietbeginn besonders stark abgenutzt war und dementsprechend sein Vorteil durch die vollständige Renovierung schwerer wiegt als im „Normalfall“ einer mittelmäßigen Abnutzung. Der BGH hat eine solche „individuelle“ Kostenregelung offensichtlich nicht im Auge; sonst hätte er bei der recht unterschiedlichen Nutzungsdauer ab Mietbeginn – im ersten Fall rd. 14 Jahre, im zweiten Fall immerhin 23 Jahre – möglicherweise hieran angeknüpft. Diese einheitliche Lösung hat sicher auch für die Parteien den Vorteil einer gewissen Kalkulierbarkeit des Ergebnisses einer rechtlichen Auseinandersetzung.
Bemerkenswert ist allerdings der in diesem Zusammenhang eingefügte Hinweis des BGH auf die Bemessung des Aufwands bei eigener Renovierungstätigkeit des Mieters in dem Urteil vom 27.05.2009 (VIII ZR 302/07 - BGHZ 181, 188) (Rn. 45). Dort hat er folgendes ausgeführt:
„In diesem (...) Fall bemisst sich der Wert der Dekorationsleistungen üblicherweise nur nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen (...). Den Wert der von den Klägern erbrachten Eigenleistungen, der im Allgemeinen nur einen Bruchteil des Betrages ausmacht, den der Mieter bei Beauftragung eines Handwerkers hätte aufbringen müssen, wird das Berufungsgericht gemäß § 287 ZPO zu schätzen haben (...)." (a.a.O. Rn. 24).
Überträgt man diese grundsätzliche Aussage auf den vorliegenden Fall, dann wäre der Kostenanteil des Mieters unter Umständen deutlich zu reduzieren, und zwar auf die Hälfte des (fiktiven) Wertes einer in Eigenleistung durchgeführten Renovierung. Anders ausgedrückt: Der Mieter könnte einwenden, wenn er selbst renoviert hätte, wäre hierfür lediglich ein anrechenbarer Betrag von 2.000 angefallen, deshalb schulde er dem Vermieter lediglich 1.000 Euro. Mit dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), konkret mit dem Verbot widersprüchlichen Verhaltens, ist diese Lösung allerdings kaum zu vereinbaren, wenn der Mieter zunächst den Vermieter zur Durchführung einer Renovierung aufgefordert hat und sich dann auf die fiktive Möglichkeit einer Eigenleistung beruft.


D.
Auswirkungen für die Praxis
1. Empfehlung insbesondere für die Vermieterseite:
Enthält der Mietvertrag die übliche Schönheitsreparaturenklausel, sollten die in den beiden Urteilen vom 8. Juli 2020 einmal mehr bestätigten BGH-Grundsätze für die Übergabe der Wohnung in renoviertem Zustand oder die Leistung eines angemessenen Ausgleichs unbedingt beachtet werden. Eine Ausnahme ist nur für eine abweichende Individualvereinbarung denkbar, deren rechtliche Hürden jedoch insbesondere in der Rechtsprechung des VIII. Senats des BGH relativ hoch angesetzt sind und für deren Voraussetzungen der Vermieter, wenn er sich auf eine entsprechende Klausel beruft, darlegungs- und beweisbelastet ist.
2. Ein Nachtrag: Wann ist der Ausgleich für den unrenovierten Zustand der Wohnung bei Mietbeginn „angemessen“? Was gilt bei der Renovierung in Eigenleistung des Mieters?
In dem Grundsatzurteil des BGH vom 18.03.2015 (VIII ZR 185/14 - BGHZ 204, 302), auf das er in der aktuellen Entscheidung Bezug nimmt, hat der BGH ausgeführt, dass der Mieter durch den Ausgleich (wirtschaftlich) so gestellt werden muss, als sei ihm renovierter Wohnraum überlassen worden (a.a.O. Rn. 35). Davon konnte in jenem Fall, in dem es um die Renovierung von drei Zimmern und den Nachlass einer halben Monatsmiete ging, keine Rede sein („keine taugliche Kompensation“). Angemessen ist der Ausgleich vielmehr nur dann, wenn er dem Mieter die Renovierung durch eine Fachfirma ermöglicht – wobei es, wie sonst auch, dem Mieter freigestellt ist, ob er eine Firma einschaltet oder selbst (fachgerecht) renoviert und die Kostendifferenz einspart (a.A. Langenberg/Zehelein, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückgabe, 5. Aufl., S. 35, I 90).




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