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Anmerkung zu:BGH 12. Zivilsenat, Urteil vom 08.04.2020 - XII ZR 120/18
Autor:Werner Borzutzki-Pasing, Vors. RiOLG a.D.
Erscheinungsdatum:14.05.2020
Quelle:juris Logo
Normen:§ 535 BGB, § 133 BGB, § 157 BGB, § 556 BGB, § 307 BGB, § 2 BetrKV, Anlage 3 BVO 2
Fundstelle:jurisPR-MietR 10/2020 Anm. 1
Herausgeber:Norbert Eisenschmid, RA
Zitiervorschlag:Borzutzki-Pasing, jurisPR-MietR 10/2020 Anm. 1 Zitiervorschlag

Gewerberaummietvertrag: Auslegung der Betriebskostenumlage



Leitsätze

1. Wie jede schuldrechtliche Vereinbarung muss diejenige über eine Betriebskostenumlage bestimmt oder zumindest bestimmbar sein, um wirksam zu sein. Weiter gehende Anforderungen an die Transparenz einer individualvertraglichen Betriebskostenvereinbarung bestehen hingegen anders als bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht (Abgrenzung zu BGH, Urt. v. 02.05.2012 - XII ZR 88/10 - NJW-RR 2012, 1034).
2. Der in einem Gewerberaummietvertrag verwendete Begriff „Betriebskosten“ erfasst dann, wenn sich kein übereinstimmendes abweichendes Begriffsverständnis der Vertragsparteien feststellen lässt, auch ohne weitere Erläuterungen alle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in die gesetzliche Definition nach § 556 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB i.V.m. § 2 BetrKV einbezogenen Kostenarten (Fortführung von BGH, Urt. v. 10.02.2016 - VIII ZR 137/15 - NJW 2016, 1308).
3. Einer einzelvertraglichen Vereinbarung, wonach der Mieter sämtliche Betriebskosten zu tragen hat, fehlt es im Bereich der Gewerberaummiete nicht an der für eine Vertragsauslegung erforderlichen Bestimmtheit bzw. Bestimmbarkeit.
4. Eine solche Regelung erfasst auch dann alle von der Betriebskostenverordnung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses aufgelisteten Kostenarten, wenn sich ihr eine mit „insbesondere“ eingeleitete Aufzählung einzelner Kostenarten aus dem Katalog anschließt.



A.
Problemstellung
Aus § 535 BGB ergibt sich das gesetzliche Leitbild der Brutto- bzw. Inklusivmiete. Die Abwälzung von Betriebskosten auf den Mieter erfordert daher eine entsprechende Vereinbarung. Die Entscheidung des BGH geht der Frage nach, welchen Bestimmtheitsanforderungen eine solche Vereinbarung im Bereich der Gewerberaummiete genügen muss.


B.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Die Beklagte hat vom Kläger ein bebautes Grundstück angemietet, das sie für den Betrieb eines Supermarkts mit Getränkehandel und Parkplätzen nutzt. Zu den Betriebskosten enthält der Vertrag folgende Regelung:
„Sämtliche Betriebskosten werden von dem Mieter getragen. Hierunter fallen insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizungs- einschließlich Zählermiete und Wartungskosten. (…)“
In den jährlichen Betriebskostenabrechnungen bis einschließlich zum Jahre 2011 ließ der Kläger die für das Mietobjekt anfallende Grundsteuer unberücksichtigt. Im Jahr 2016 machte er erstmals für die Jahre 2012 und 2013 eine Nachforderung für die Grundsteuer geltend, welche die Beklagte nicht beglich.
Das Landgericht hatte der Klage auf Zahlung der Grundsteuerbeträge nebst Zinsen stattgegeben und die negative Feststellungswiderklage der Beklagten abgewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hatte das Oberlandesgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert, die Klage abgewiesen und die mit der Widerklage begehrte Feststellung ausgesprochen. Der vertraglichen Regelung zur Betriebskostenumlage, bei der es sich um eine Individualvereinbarung handele, fehle die inhaltliche Bestimmtheit. Sie enthalte weder eine Aufzählung der umzulegenden Betriebskosten noch eine konkrete Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung. Die Formulierung „sämtliche Betriebskosten“ sei intransparent, weil sie die Kostenlast nicht hinreichend erkennen lasse.
Die Revision zum BGH führte zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
Der BGH hat die Bedenken des Oberlandesgerichts gegen das Vorliegen der erforderlichen Bestimmtheit nicht geteilt. Wie jede schuldrechtliche Vereinbarung müsse eine Betriebskostenvereinbarung zwar bestimmt oder zumindest bestimmbar sein. Weiter gehende Anforderungen an die Transparenz einer individualvertraglichen Betriebskostenvereinbarung bestünden aber nicht. Anders liege das bei AGB, bei denen es wegen § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB einer ausdrücklichen, inhaltlich bestimmten Regelung bedürfe, damit der Mieter sich zumindest ein ungefähres Bild davon machen könne, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen. Bei einer einzelvertraglichen Regelung bedürften die Vertragsparteien nicht des Schutzes davor, mit nicht überschaubaren Pflichten konfrontiert zu werden. Deshalb stelle sich auch nicht die Frage nach einer unangemessenen Benachteiligung i.S.v. § 307 BGB. Soweit einem früheren Urteil des BGH vom 02.05.2012 (XII ZR 88/10) etwas anderes entnommen werden könne, werde daran nicht festgehalten.
Ob eine Betriebskostenumlage individualvertraglich vereinbart sei, sei durch Vertragsauslegung gemäß den §§ 133, 157 BGB zu ermitteln, wobei es auf den wirklichen Willen der Erklärenden ankomme. Diese Auslegung sei Sache des Tatrichters und könne vom Revisionsgericht grundsätzlich nur darauf überprüft werden, ob der Auslegungsstoff vollständig berücksichtigt worden sei, ob gesetzliche Auslegungsregeln oder allgemein anerkannte Auslegungsgrundsätze, sonstige Erfahrungssätze oder die Denkgesetze verletzt seien oder ob die Auslegung auf Verfahrensfehlern beruhe. Den rechtlichen Anforderungen an die Vertragsauslegung werde die Berufungsentscheidung nicht gerecht.
Unzutreffend sei bereits der rechtliche Ausgangspunkt, dass für die wirksame Umlage von Betriebskosten eine ausdrückliche und inhaltlich bestimmte Regelung erforderlich sei, die nach Transparenzkriterien zu prüfen sei. Damit sei ein für AGB gültiger Maßstab angelegt worden, während es hier um eine einzelvertragliche Vereinbarung gehe.
Außerdem werde die Auslegung des Berufungsgerichts dem Wortlaut der vertraglichen Bestimmung und namentlich dem hierin verwendeten Begriff der „Betriebskosten“ nicht gerecht. Wenn ein Rechtsbegriff gesetzlich definiert sei, könne für die Auslegung regelmäßig hierauf zurückgegriffen werden. Der Begriff „Betriebskosten“ sei seit vielen Jahrzehnten durch Rechtsverordnung und später durch Gesetz definiert, und zwar zunächst durch Anlage 3 zu § 27 II. BVO, alsdann unmittelbar durch § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und über den Verweis aus § 556 Abs. 1 Satz 3 BGB durch die Aufstellung in § 2 BetrKV. Wie der VIII. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 10.02.2016 (VIII ZR 137/15) bereits für die Wohnraummiete entschieden habe, sei der in einem Mietvertrag verwendete Begriff der „Betriebskosten“ im Sinne dieser Bestimmungen zu verstehen.
Obwohl § 556 BGB nicht auf Gewerberaummietverhältnisse anwendbar sei, gelte für diese das Gleiche. Dem stehe nicht entgegen, dass im Bereich der Gewerberaummiete auch Kostenpositionen auf den Mieter umgelegt werden können, die im Katalog des § 2 BetrKV nicht aufgeführt seien. Es sei den Vertragsparteien unbenommen, es bei der Umlage der von der Betriebskostenverordnung erfassten Kostenpositionen zu belassen. Sonstige Kosten würden dagegen regelmäßig nicht vom Begriff der Betriebskosten erfasst und erforderten eine konkrete Einigung.
Damit fehle es einer Vereinbarung, wonach der Mieter sämtliche Betriebskosten tragen soll, auch im Bereich der Gewerberaummiete nicht an der für eine Vertragsauslegung nach den §§ 133, 157 BGB erforderlichen Bestimmbarkeit, ohne dass es einer Bezugnahme auf die gesetzlichen Normen oder einer Aufzählung der einzelnen Kostenpositionen bedürfe. Eine solche Regelung erfasse bei fehlendem abweichenden Begriffsverständnis der Vertragsparteien alle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in die gesetzliche Definition nach Anlage 3 zu § 27 II. BVO einbezogenen Kostenarten, also auch die streitige Grundsteuer.
Soweit in Satz 2 der vertraglichen Betriebskostenregelungen einzelne Kostenarten aufgeführt wurden, die zum Katalog nach Anlage 3 zu § 27 II. BVO gehören, ergebe sich nichts anderes, denn diese Formulierung sei nicht dahin zu verstehen, dass nur die ausdrücklich genannten Kostenarten umgelegt werden sollten. Soweit in Satz 1 von „sämtlichen“ Betriebskosten die Rede sei und der Nennung im Folgesatz ein „insbesondere“ vorangestellt sei, werde deutlich, dass es bei diesen Positionen nicht sein Bewenden habe, sondern es sich lediglich um eine beispielhafte Aufzählung handele.


C.
Kontext der Entscheidung
Mit seiner Entscheidung hat der BGH kurzerhand Abstand genommen von einer früheren Entscheidung (BGH, Urt. v. 02.05.2012 - XII ZR 88/10). Damals hatte der BGH über einen Fall zu entscheiden, in dem der Mietvertrag ebenfalls keine Aufzählung der umlegbaren Betriebskosten und keine Verweisung auf die einschlägige Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BVO enthielt. Unter der Überschrift „Nebenkosten“ wurde im Vertrag das Wort „Betriebskostenvorschuss“ aufgeführt. Außerdem fand sich die Abrede, Nebenkosten für Betriebskosten würden in Form monatlicher Abschlagszahlungen erhoben. Auch in diesem Zusammenhang hätte es also darum gehen müssen, ob die Verwendung des Begriffs „Betriebskosten“ den Rückschluss auf eine hinreichend bestimmte Betriebskostenvereinbarung zuließ.
Diese Frage hat der BGH damals offengelassen. Er hat – wenig stringent – dahin argumentiert, dass nach dem Mietvertrag für die streitigen Heizkosten keine bestimmte Vorauszahlung vorgesehen sei. Eine vorangegangene Betriebskostenabrechnung habe auch keine entsprechenden Kosten aufgeführt. Daraus folge, dass die Vertragsparteien den Begriff der Betriebskosten nicht i.S.v. Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BVO verstanden hätten, in der die Heizkosten unter Ziff. 4 genannt seien. Welchen anderen Inhalt die Vertragsparteien dem Begriff beigelegt hätten, lasse sich auch durch Auslegung des Mietvertrags nicht erkennen. Zwar deute die Vereinbarung einer Vorauszahlung darauf hin, dass jedenfalls einzelne Betriebskosten umgelegt werden sollten. Insofern könne die Höhe der Vorauszahlungen ein Indiz für den Umfang der Betriebskostenumlegung sein. Im gegebenen Fall würden sich die Vorauszahlungen auf rund 40% der Miete belaufen, obwohl Heizkosten, die in der Regel einen beträchtlichen Anteil der Betriebskosten ausmachten, gerade nicht in dem Betrag enthalten seien. Angesichts der Höhe dieser Vorauszahlungen könne aber nicht ausgeschlossen werden, dass mit „Betriebskosten“ bzw. „Nebenkosten“ auch Positionen gemeint sein sollten, die in Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BVO nicht aufgeführt sind. Infolge der insofern bestehenden Unklarheit sei eine inhaltlich bestimmte Vereinbarung über die Umlage von Betriebskosten nicht auszumachen.
Mit dieser Argumentationskette hat der BGH nach diesseitigem Verständnis eine ganz andere Marschrichtung eingeschlagen, als er sie nunmehr vorgibt. Nach dem jetzt geltenden Maßstab hätte der BGH wohl schon damals zu einer hinreichend bestimmten Vereinbarung gelangen müssen, bei der wohl nicht einmal die fehlende Aufführung der Heizkosten bei den Vorauszahlungen zwingend für den Ausschluss einer Umlage dieser Kostenart sprechen musste. Die Entscheidung aus dem Jahre 2012, die der BGH nunmehr mit einem Satz beiseite gewischt hat, bietet allerdings mit ihren wenig überzeugenden Schlussfolgerungen auch wenig rechtsdogmatische Ansätze für eine tiefergehende Auseinandersetzung. Die Nichtbenennung der Heizkosten im Vertrag wäre jedenfalls nach der neuen Rechtsprechung schwerlich ein entscheidendes Kriterium für die Annahme, dass die Vertragsparteien einen ganz anderen Begriff von Betriebskosten vor Augen hatten, als er in Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BVO zum Ausdruck kommt.
Mit der aktuellen Entscheidung hat der XII. Zivilsenat des BGH erneut zum Schulterschluss mit dem für die Wohnraummiete zuständigen VIII. Zivilsenat gefunden. Dies gilt jedenfalls für den Bereich von Individualvereinbarungen. Der VIII. Senat des BGH hat es mit Urteil vom 10.02.2016 (VIII ZR 137/15) im Bereich der Wohnraummiete ebenfalls für ausreichend erachtet, wenn zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die selbst formularmäßige Vereinbarung getroffen wird, dass dieser „die Betriebskosten“ zu tragen habe. Auch ohne eine Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung sei damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB umschriebenen und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart. Der Begriff der Betriebskosten sei seit langem gesetzlich definiert. Zudem sei es allgemein üblich, in Mietverträgen die Umlage sämtlicher Betriebskosten zu vereinbaren. Daher bedürfe der Begriff der Betriebskosten in der Wohnraummiete grundsätzlich keiner Erläuterung oder Aufschlüsselung, da er als bekannt vorausgesetzt werden könne und für den durchschnittlichen Mieter hinreichend klar und verständlich sei.
Es fällt allerdings auf, dass der VIII. Zivilsenat diese Grundsätze auch für formularvertragliche Vereinbarungen gelten lassen will, während der XII. Zivilsenat in seiner Entscheidung mehrfach hervorgehoben hat, dass über eine Individualabrede zu befinden sei. Es fällt aber schwer, beiden Entscheidungen gravierende rechtliche Divergenzen zu entnehmen.
Das Transparenzgebot hat der XII. Zivilsenat nicht für einschlägig gehalten, weil es nicht um eine Inhaltskontrolle im Rahmen von § 307 BGB und um die Frage nach einer unangemessenen Benachteiligung gehe. Bei einer einzelvertraglichen Regelung sei die Entschließungsfreiheit nicht durch die Verwendung von vorgefertigten Vertragsbedingungen eingeschränkt. Im Übrigen hat der XII. Zivilsenat sich weder zur Entscheidung des VIII. Zivilsenats noch eingehender zur formularmäßigen Vertragsgestaltung hin abgegrenzt.
Demgegenüber hatte der VIII. Zivilsenat darauf abgestellt, dass das Transparenzgebot das Bestimmtheitsgebot einschließe. Es verlange, dass die tatbestandlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen einer Klausel so genau zu beschreiben seien, dass für den Verwender keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstünden. Jedoch gebiete das Transparenzgebot darüber hinaus nicht, die aus dem Gesetz oder der Rechtsnatur eines Vertrags folgenden Rechte der Vertragsparteien ausdrücklich oder vollständig zu regeln oder den Vertragspartner darüber zu belehren. Etwaige Missverständnisse müsse der Verwender sich in dieser Hinsicht vielmehr nur dann zurechnen lassen, wenn er die Gefahr von Fehlvorstellungen bei seinen Kunden durch eine unklare oder mehrdeutige Klauselformulierung oder -gestaltung selbst hervorgerufen oder verstärkt habe. So liege der Fall beim eindeutig festgelegten Begriff der Betriebskosten aber nicht.
Anhand der beiden Entscheidungen lässt sich nicht sicher ausmachen, ob der XII. Zivilsenat sich in der Sache gegenüber der Entscheidung des VIII. Zivilsenats hat abgrenzen wollen. Die Frage, ob und inwieweit das Bestimmtheitsgebot und das Transparenzgebot sich inhaltlich überschneiden, scheint aber eher terminologischer Natur zu sein. In der zentralen Annahme, dass der Begriff der Betriebskosten hinreichend bestimmt sei, sind sich die beiden Mietsenate des BGH einig.
Der Gleichklang in der Rechtsprechung beider Mietrechtssenate des BGH bewirkt eine begrüßenswerte Rechtssicherheit bei der Behandlung der Frage, wie konkret Betriebskostenvereinbarungen ausgestaltet sein müssen. Wiederholt ist gefordert worden, dass Vereinbarungen zur Wahrung des Bestimmtheitsgrundsatzes so ausgestaltet sein müssten, dass die umlegbaren Kostenarten konkret aufzuführen seien. Kosten, die nicht ausdrücklich im Vertrag benannt sind, seien im Zweifel auch nicht umlegbar (vgl. OLG Düsseldorf, Urt. v. 26.09.2002 - I-10 U 170/01; OLG Brandenburg, Urt. v. 25.07.2012 - 3 U 147/11; Schneider in: Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl. 2018, § 556 BGB Rn. 18). Auch der ausdrückliche Hinweis auf Nebenkosten gemäß der § 27 Abs 2 II. BVO ist nicht für ausreichend gehalten worden, weil für den Mieter aus dem Mietvertrag klar zu erkennen sein müsse, welche Nebenkosten auf ihn zukämen (vgl. AG Offenbach, Urt. v. 28.08.1979 - 37 C 1050/79). Demgegenüber ist eine Individualvereinbarung, wonach der Mieter „alle Nebenkosten“ tragen solle, bereits früher dahin ausgelegt worden, dass der Mieter dann auch die verbrauchsabhängigen Strom-, Wasser- und Abwasserkosten zu tragen habe (vgl. AG St. Wendel, Urt. v. 14.08.1997 - 14 C 484/97). Den teilweise befürworteten strengen Anforderungen an eine Spezifizierung der umlegbaren Kostenarten hat der BGH durch beide Mietsenate eine Absage erteilt.


D.
Auswirkungen für die Praxis
Die Rechtsprechung beider Mietsenate des BGH hat gewichtige praktische Auswirkungen für die Gestaltung und die Auslegung von Betriebskostenvereinbarungen. Sie lassen sich in folgenden Merksätzen zusammenfassen:
„Sämtliche“ oder „alle Betriebskosten“ meint alle in § 2 BetrKV (ggf. in Anlage 3 zu § 27 II. BVO) aufgeführten Kostenarten.
Eine Umlagevereinbarung, die sich auf „sämtliche Betriebskosten“ erstrecken soll, ist mit vorstehendem Verständnis hinreichend bestimmt. Ob der XII. Zivilsenat des BGH insoweit zwischen Formularverträgen und Individualabreden unterscheiden will, lässt sich derzeit nicht sicher ausmachen. Konkrete Divergenzen in der Rechtsprechung beider Mietsenate des BGH zeichnen sich nicht ab.
Kostenarten, die nicht von § 2 BetrKV (ggf. Anlage 3 zu § 27 II. BVO) erfasst werden, bedürfen einer konkreten Vereinbarung unter Benennung der umzulegenden Kostenart.




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