Anmerkung zu:AG Münster, Urteil vom 04.07.2018 - 7 C 129/18
Autor:Dr. Richard Gies, RiLG a.D.
Erscheinungsdatum:16.05.2019
Quelle:juris Logo
Norm:§ 139 ZPO
Fundstelle:jurisPR-MietR 10/2019 Anm. 1
Herausgeber:Norbert Eisenschmid, RA
Zitiervorschlag:Gies, jurisPR-MietR 10/2019 Anm. 1 Zitiervorschlag

Mieterhöhungserklärung bei Wohnraummiete: Berücksichtigung eines mitvermieteten Tiefgaragenstellplatzes



Orientierungssatz

Die Berücksichtigung eines mitvermieteten Tiefgaragenstellplatzes im Rahmen einer Mieterhöhung auf Grundlage des Münsteraner Mietspiegels 2017 setzt einen einheitlichen Mietvertrag über Wohnraum und Stellplatz voraus. Dies ist nicht der Fall, wenn der Stellplatz durch separaten Mietvertrag durch einen von mehreren Mietern der Wohnung angemietet wurde, die Verträge zeitversetzt abgeschlossen wurden und sich der Stellplatz auf einem anderen Grundstück befindet.



A.
Problemstellung
Das AG Münster hatte sich mit der Problematik zu befassen, ob die Vorteile durch die Bereitstellung eines Tiefgaragenstellplatzes bei einer Anhebung der Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete Berücksichtigung finden können. Ausgeschlossen ist eine derartige Berücksichtigung dann, wenn sich die Stellplatzmiete nicht als Teil eines einheitlichen Mietvertrages darstellt und stattdessen als selbstständiger und vom Wohnungsmietvertrag unabhängiger Vertrag bewertet werden muss.


B.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten zu 1) und 2) sind Mieter einer Wohnung mit Vertrag aus dem Jahre 1992; die Wohnung befindet sich in Münster auf dem R.weg. Im Jahre 2002 schloss die Klägerin mit dem Beklagten zu 1) einen Mietvertrag über einen Tiefgaragenstellplatz in Münster in der H.straße.
Mit der Klage wird Zustimmung zur Erhöhung der Miete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung ab dem 01.11.2017 auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete gefordert, wobei die Klägerin von einem einheitlichen Mietverhältnis bezüglich Wohnung und Tiefgaragenstellplatz ausgegangen ist. Die beiden Beklagten haben ihre Zustimmung verweigert, worauf die Klägerin fristgemäß Klage auf Zustimmung erhoben hat.
Das AG Münster hat die Klage abgewiesen.
Bereits die derzeit gezahlte Nettokaltmiete übersteige unter Anwendung des qualifizierten Münsteraner Mietspiegels 2017 die ortsübliche Vergleichsmiete. Namentlich sei unzulässig, den Garagenmietvertrag als Teil eines einheitlichen Wohnungsmietvertrages zu bewerten, weil der Mietvertrag über den Stellplatz zu einem anderen Zeitpunkt und zudem nicht mit allen Beteiligten des Wohnungsmietvertrages abgeschlossen worden sei.
Hinzu trete der Umstand, dass der Stellplatz sich an einer anderen Straße in Münster befände und nicht in dem Anwesen, in dem die Wohnung gelegen sei.


C.
Kontext der Entscheidung
Die Entscheidung des AG Münster verdient in vollem Umfang Zustimmung. Zu Recht hat das Amtsgericht den Tiefgaragenstellplatz bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unberücksichtigt gelassen, weil der auf den Stellplatz gerichtete Vertrag sich nicht als Teil eines einheitlichen Wohnungsmietvertrages darstellt. Insoweit fehlt es an allen Voraussetzungen, den Stellplatz mietwerterhöhend bei der Bewertung der Wohnungsmiete heranzuziehen.
Die Klägerin hat sich auf den Standpunkt gestellt, der Sache nach handele es sich um ein Mischmietverhältnis, auf das einheitlich das Wohnungsmietrecht Anwendung finde. Grundsätzlich sind derartige Mischmietverhältnisse denkbar, namentlich bei der Anmietung von Wohnungen und Garagen oder Wohnungen und Geschäftsräumen. Sodann ist durch Auslegung zu ermitteln, welche Nutzungsart nach den getroffenen Vereinbarungen und dem Vertragszweck überwiegt und wo der Schwerpunkt der Mietnutzung liegt, wobei sämtliche Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen sind. Vertragskonstellationen sind denkbar, in denen der Wohncharakter überwiegt und demgemäß in vollem Umfang Wohnungsmietrecht gilt mit der Folge, dass auch für eine mitvermietete Garage, einem mitgemieteten Stellplatz oder einen mitvermieteten Gewerberaum Wohnungsmietrecht zur Anwendung gelangt mit der Folge, dass ein Stellplatz, eine Garage oder ein Gewerberaum dem Wohnungsmietrecht und etwa dem dadurch gegebenen Kündigungsschutz unterfällt.
Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über einen Garagenstellplatz spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen. Diese Vermutung kann durch besondere Umstände widerlegt werden, die eine Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über Wohnung und Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Das kann anzunehmen sein, wenn Wohnung und Stellplatz sich auf demselben Grundstück befinden (BGH, Urt. v. 12.10.2011 - VIII ZR 251/10). Bereits an diesem Umstand fehlt es; Wohnung und Garagenstellplatz befinden sich auf verschiedenen Grundstücken.
Hinzu tritt der Umstand, dass beide Verträge zu verschiedenen Zeitpunkten abgeschlossen worden sind. Der Wohnungsmietvertrag stammt vom Jahre 1992, während der Stellplatz erst vom Jahre 2002 datiert. Zudem ist der Stellplatz allein von dem Beklagten zu 1) angemietet worden, so dass nicht einmal Personenidentität auf beiden Vertragsseiten besteht. Den Ausführungen des Amtsgerichts kann daher in vollem Umfang beigetreten werden.
Die Klägerin war taktisch nicht klug beraten, den Schwerpunkt ihrer Klagebegründung auf ein einheitliches Mietverhältnis zu verlegen, um an die von ihr angestrebte ortsübliche Vergleichsmiete nach den Vorgaben des Mietspiegels der Stadt Münster zu gelangen. Im zu entscheidenden Fall unterlag die Höhe der Miete für den Tiefgaragenstellplatz nicht den Bestimmungen des Wohnungsmietrechts. Die Klägerin hätte demgemäß nach allgemeinen Regeln etwa den Stellplatz kündigen können, um auf diese Weise Druck auf ihren Vertragspartner auszuüben und dadurch eine höhere Miete für den Stellplatz mit dem Beklagten zu 1) vereinbaren zu können. Warum sie diesen Weg nicht eingeschlagen hat, erschließt sich nicht.


D.
Auswirkungen für die Praxis
Die Entscheidung des AG Münster ist zu begrüßen; die zentrale Problematik ist unter Berücksichtigung der einschlägigen Rechtsprechung zutreffend behandelt worden. Vernünftigerweise hätte die Klägerin vor Beschreiten des Rechtsweges anwaltlichen Rat einholen sollen. Wahrscheinlich wäre von einem Rechtsstreit abgeraten worden, so wie ihn die Klägerin tatsächlich geführt hat. Naheliegend ist zudem der Umstand, dass in der mündlichen Verhandlung (§ 139 ZPO) das Amtsgericht auf die tragenden Gesichtspunkte der zu treffenden Entscheidung bereits hingewiesen hat. Nachdem das Amtsgericht den Streitwert zutreffend ermittelt hat (Jahresbetrag der beabsichtigten Mieterhöhung), verbleibt der Schaden infolge des Prozessverlustes allein bei der Klägerin.



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