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Anmerkung zu:AG Hamburg-Altona, Urteil vom 05.07.2019 - 318c C 1/19
Autor:Norbert Eisenschmid, RA
Erscheinungsdatum:19.03.2020
Quelle:juris Logo
Normen:§ 1004 BGB, § 543 BGB, § 541 BGB
Fundstelle:jurisPR-MietR 6/2020 Anm. 1
Herausgeber:Norbert Eisenschmid, RA
Zitiervorschlag:Eisenschmid, jurisPR-MietR 6/2020 Anm. 1 Zitiervorschlag

Unterlassungsanspruch gegen Mieter bei Fahrradtransport durch Treppenhaus in Wohnung?



Leitsätze

1. Der Fahrradtransport durch das Treppenhaus gehört - mangels wirksamer abweichender Regelung - noch zum vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters, und zwar auch dann, wenn in der Vergangenheit hierdurch Schäden an den Wänden im Treppenhaus verursacht wurden.
2. Das Abstellen von Fahrrädern in der Wohnung gehört zum allgemeinen Gebrauch, jedoch nicht zum Kernbereich der Nutzung.
3. Ein Unterlassungsanspruch gegen den Mieter kann nur auf § 541 BGB gestützt werden, nicht auch auf § 1004 BGB.



A.
Problemstellung
Darf der Vermieter auf Unterlassung klagen, wenn der Mieter trotz einer Abmahnung das Fahrrad durch den Hausflur in seine Wohnung trägt und dabei die Wände des Hausflurs beschädigt?


B.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Dem Mietvertrag ist eine Anlage über die vereinbarte Hausordnung beigefügt. In der Hausordnung wird das Unterstellen von benzinbetriebenen Zweirädern in den Mieträumen ohne vorherige Zustimmung des Vermieters untersagt. Die beklagte Mieterin trägt regelmäßig ihr Fahrrad durch das Treppenhaus in ihre Wohnung im zweiten Obergeschoss, um es dort unterzustellen. Bei diesen Gelegenheiten hat die Beklagte durch Unvorsichtigkeit die Wand im Treppenhaus, das Treppengeländer sowie die Eingangstür zu ihrer Wohnung deutlich sichtbar beschädigt.
Die Klägerin hat über ihren Prozessbevollmächtigten die Beklagte mit Schreiben vom 12.06.2017 aufgefordert, es zu unterlassen, das Fahrrad über das Treppenhaus in die Wohnung zu tragen. Die Beklagte ist dieser Aufforderung nicht nachgekommen.
Das AG Hamburg-Altona hat trotz Säumnis der Beklagten ein Sachurteil erlassen und die Klage mangels Schlüssigkeit abgewiesen.
Es liege kein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache vor. Soweit keine konkreten, vertraglichen Vereinbarungen getroffen werden, müsse auf die Ortsüblichkeit oder auf diejenige Betrachtungsweise abgestellt werden, die zum Zeitpunkt des zu bewertenden Gebrauchs allgemein üblich sei (Bieber in: MünchKomm BGB, 7. Aufl. 2016, § 541 Rn. 4). Die Hausordnung führe in diesem Falle nicht weiter, da Fahrräder von der Vorschrift nicht erfasst seien. Der Transport des Fahrrades durch das Treppenhaus sei daher nicht vertragswidrig. Es sei dem Mieter nicht zumutbar, das Fahrrad im Außenbereich abzustellen. Zudem sei es gerade in Großstädten üblich, dass vor allem hochwertige Fahrräder in Mehrfamilienhäuser in der Wohnung abgestellt würden.
Der insoweit vertragsgemäße Gebrauch decke zwar nicht die Beschädigungen im Treppenhaus. Diese seien aber auch nicht Gegenstand des Klageantrages gewesen.
Das Abstellen auf den Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB entfalle.


C.
Kontext der Entscheidung
Das Amtsgericht hat zu Recht den Anspruch aus § 541 BGB und nicht aus § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB geprüft. § 1004 ist im Mietrecht nicht anwendbar, da die Vorschrift die Gefahr weiterer Beeinträchtigungen voraussetzt, aber keine Abmahnung verlangt. Die Abmahnung aber ist wiederum zwingende Voraussetzung des § 541 BGB, so dass sich die Anwendung beider Vorschriften im Mietrecht ausschließt. Die konkrete Ausgestaltung der Vorschrift des § 541 BGB hat mieterschützenden Charakter. Durch das Erfordernis einer vorherigen Abmahnung des Mieters durch den Vermieter soll dem Mieter abschließend die Gelegenheit zu vertragstreuem Verhalten gegeben werden, bevor der Vermieter zu den scharfen Rechtsbehelfen der §§ 541 und 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Kündigung) greifen darf. Daher ist in Mietverhältnissen nur der Unterlassungsanspruch aus § 541 BGB gegeben (BGH, Beschl. v. 17.04.2007 - VIII ZB 93/06; BGH, Urt. v. 10.10.2007 - VIII ZR 260/06; so auch Emmerich, BGB, Beck-Online, § 541 Rn. 5; a.A. Mersson in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 2. Aufl. § 541 BGB Rn. 27, soweit eine Abmahnung erfolgt ist).
Das Mitbringen und Abstellen von Fahrrädern im Hausflur ist regelmäßig nicht gerne gesehen und wird daher üblicherweise von den Vermietern auch nicht zugelassen. Meist ist diese Rechtsauffassung gut zu vertreten, weil Fahrräder sehr sperrig sind und damit die Nutzung des Hausflurs als Zugangsweg oder Fluchtweg erheblich beeinträchtigt wird. Regelmäßig wird daher nur das Abstellen von Kinderwagen oder Rollstühlen bzw. Rollatoren für zulässig erachtet, wobei aber auch dabei auf die berechtigten Belange des Vermieters Rücksicht genommen werden muss (Häublein in: Münch Komm BGB, § 535 Rn. 82). Wenn aber der Mieter das Fahrrad im Hausflur nicht abstellen kann, dann bleibt ihm, wenn man von der Wohnung als Abstellraum absieht, nur das Abstellen auf der Straße. Das ist ihm aber regelmäßig, jedenfalls in Großstädten, nicht zumutbar, denn die Diebstahlsrate und die Beschädigungsrate ist extrem hoch, so dass in Großstädten kaum damit gerechnet werden kann, dass ein Fahrrad ein solches Abstellen über mehrere Monate beschädigungslos übersteht. Es ist dem Mieter nicht zumutbar, die meist teuren und hochwertigen Fahrräder unter solchen Umständen auf der Straße zu parken. Da die Wohnung durch das Fahrrad keinen Schaden nimmt und mit dem Abstellen des Fahrrads in der Wohnung keine besonderen Gefahren für die Hausgemeinschaft verbunden sind, kann der Vermieter ein solches Ansinnen seines Mieters auch nicht ablehnen. Zu bedenken ist nämlich, dass bei der Beurteilung des vertragsgemäßen Gebrauchs auch ein Wandel der Nutzungsgewohnheiten und der technischen Entwicklung zu beachten ist. Veränderung der Nutzungsgewohnheiten an der Mietsache wie auch das Einbringen von neueren Einrichtungen hat der Vermieter zu dulden, wenn dies dem Verständnis einer zeitgemäßen Nutzung der Wohnung entspricht (Bieber in: MünchKomm BGB, § 541 Rn. 11). So liegt der Fall hier.


D.
Auswirkungen für die Praxis
Vermieter werden sich in Zukunft daran gewöhnen müssen, dass die Mieter zunehmend ihre Fahrräder mit in die Wohnung nehmen. In solchen Fällen wird der Vermieter daher auch kaum mit einer Unterlassungsklage Erfolg haben. Unabhängig davon ist der Mieter selbstverständlich gehalten, Schäden im Treppenhaus oder an der Wohnungseingangstür zu vermeiden. Verstöße hiergegen sind selbstverständlich vertragswidrig und führen zum Schadensersatz, ggf. auch zur Kündigung.




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