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juris Nachrichten

Anmerkung zu:BGH 8. Zivilsenat, Urteil vom 27.10.2021 - VIII ZR 102/21
Autor:Prof. Dr. Ulf P. Börstinghaus, Weiterer aufsichtführender RiAG
Erscheinungsdatum:20.01.2022
Quelle:juris Logo
Normen:§ 259 BGB, § 556 BGB, § 612 BGB, § 1 BetrKV
Fundstelle:jurisPR-MietR 2/2022 Anm. 1
Herausgeber:Norbert Eisenschmid, RA
Zitiervorschlag:Börstinghaus, jurisPR-MietR 2/2022 Anm. 1 Zitiervorschlag

Umfang des Belegeinsichtsrechts beim „Verflechtungsmodell“



Leitsätze

1. Ein Mieter kann im Rahmen der bei einer Betriebskostenabrechnung geschuldeten Belegvorlage vom Vermieter dann nicht die Einsichtnahme in Unterlagen verlangen, die das Vertragsverhältnis zwischen einem vom Vermieter mit einer betriebskostenrelevanten Dienstleistung beauftragten Dritten und dem von diesem weiter beauftragten Subunternehmer betreffen, wenn der Vermieter mit dem Dritten eine Vergütung für dessen Tätigkeit vereinbart hat oder diese nach § 612 BGB als vereinbart gilt und der Vermieter die von dem Dritten in Rechnung gestellte Vergütung in der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt hat (Fortentwicklung von Senatsurt. v. 03.07.2013 - VIII ZR 322/12 - NJW 2013, 3234 Rn. 9 f.).
Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter eine Schwestergesellschaft beauftragt hat, unabhängig davon, ob deren Vergütung eine Gewinnmarge enthält.
2. Dem Mieter steht ein Einsichtsrecht in den Vertrag, den der von dem Vermieter beauftragte Dritte mit einem Subunternehmer geschlossen hat, sowie in die Abrechnungen des Subunternehmers aber dann zu, wenn zwischen dem Vermieter und dem von ihm beauftragten Dritten für die Erbringung der Dienstleistung nicht eine Vergütung vereinbart worden ist, sondern nur eine Erstattung der entstandenen Kosten.



A.
Problemstellung
Die Einzelabrechnung der Betriebskosten gegenüber jedem Mieter muss hinreichende Angaben über die Höhe der Betriebskosten und die Methode der Aufteilung auf die einzelnen Nutzer enthalten. Belege müssen der Abrechnung nicht beigefügt werden. Durch das Recht auf eine Belegeinsicht soll der Mieter jedoch in die Lage versetzt werden, sich über die Richtigkeit der Angaben zu vergewissern. Die Betriebskostenabrechnung dient mithin der Information und die Belegeinsicht der Kontrolle. Strittig ist immer wieder die Frage, welche Belege der Mieter einsehen darf. Gerade bei Großvermietern kommt es vor, dass diese Tochter- oder Schwesterunternehmen mit der Durchführung von Arbeiten beauftragen. Hier stellt sich die Frage, ob auch Belege dieser Unternehmen eingesehen werden dürfen. Darum ging es im vorliegenden Verfahren.


B.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Ein bundesweit tätiges Wohnungsunternehmen hatte für das Abrechnungsjahr 2016/2017 den Klägern gegenüber über die Betriebskosten abgerechnet und hierbei Hausreinigungskosten von 108,68 Euro in Ansatz gebracht. Die Vermieterin hatte ihre Schwestergesellschaft mit der Hausreinigung beauftragt. Diese setzte hierfür Subunternehmer ein. Auf das Einsichtsbegehren der Mieter legte die Vermieterin im Laufe des Verfahrens bezüglich der Position Hausreinigung einen Geschäftsbesorgungsvertrag mit dem Schwesterunternehmen vom 01.12.2016 nebst Nachträgen vor sowie eine Zusammenstellung der Kosten im Abrechnungszeitraum, die zugehörigen Rechnungen des Schwesterunternehmens, von dieser erstellte Tätigkeitsnachweise und Leistungsverzeichnisse. Nach dem Geschäftsbesorgungsvertrag hatte die Vermieterin dem Schwesterunternehmen „sämtliche Kosten“ zu erstatten, die für die Erfüllung der Aufgaben im Kalenderjahr entstehen. In dem ab Mai 2016 geltenden Nachtrag ist für die Hausreinigung bestimmt, dass das Schwesterunternehmen ab dem 01.01.2017 „die Kosten gemäß anliegender Preisliste (Anlage 1 zu diesem Nachtrag Nr. 1) in Rechnung“ stellt. Die Mieter halten die vorgelegten Belege nicht für ausreichend und haben zuletzt noch die Einsichtnahme sowie Belegüberlassung bezüglich der Rechnungen und Leistungsverzeichnisse betreffend die Hausreinigung aus dem Verhältnis zwischen dem Schwesterunternehmen und den von diesem mit der Hausreinigung weiter beauftragten Subunternehmern begehrt.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die vom Amtsgericht zugelassene Berufung der Kläger hat das Berufungsgericht die Beklagte verurteilt, den Klägern bezüglich der Position Hausreinigung Einsicht auch in die Rechnungen und Leistungsverzeichnisse für die vom Schwesterunternehmen beauftragten Subunternehmer zu gewähren. Die zugelassene Revision des Wohnungsunternehmens hatte überwiegend Erfolg. Sie war nur für die den Zeitraum 01.10.2016 bis 31.12.2016 betreffenden Belege unbegründet.
I. Belegeinsicht im Allgemeinen
§ 259 Abs. 1 BGB bestimmt, dass Belege, soweit sie erteilt zu werden pflegen, vorzulegen sind. Dementsprechend gehört es auch zu einer vom Vermieter vorzunehmenden ordnungsgemäßen Abrechnung, dass er dem Mieter auf dessen Verlangen zusätzlich die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen durch deren Vorlage ermöglicht, soweit dies zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich ist. Der Darlegung eines besonderen Interesses bedarf es hierbei nicht. Es genügt vielmehr das allgemeine Interesse des Mieters, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren.
II. Umfang des Belegeinsichtsrecht im Allgemeinen
Von dem Einsichtsrecht umfasst ist auch die Einsichtnahme in Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen diese gemäß § 556 Abs. 3 Sätze 5 und 6 BGB erforderlich ist. Zur Vorlage der Verträge und Rechnungen aus dem Verhältnis zwischen dem Energielieferanten des Vermieters und dessen Vorlieferanten ist der Vermieter indes ebenso wenig verpflichtet wie zur Auskunft darüber, zu welchem Preis und zu welchen Konditionen beispielsweise der Heizöllieferant das Heizöl von seinem Vorlieferanten bezieht.
Entscheidend für den Umfang der zu gewährenden Einsicht auch bei Beauftragung eines Dritten ist, in welche Belege im Einzelfall eine Einsichtnahme erforderlich ist, um die abgerechnete Position nachvollziehen zu können. Hat der Vermieter einen Dritten zur Erledigung der abgerechneten Arbeiten eingeschaltet, werden grundsätzlich auch die mit diesem getroffenen Vergütungsregelungen und die insoweit erteilten Rechnungen vom Einsichtsrecht des Mieters erfasst sein. Denn nur hieraus lässt sich für den Mieter erkennen, ob die in die Betriebskostenabrechnung eingestellte Position dem von dem Dritten berechtigterweise abgerechneten Betrag entspricht. Wenn der Dritte wiederum einen Subunternehmer eingeschaltet hat, bezieht sich das Einsichtsrecht des Mieters dann nicht auf Unterlagen aus dem Verhältnis zwischen dem Dritten und dem Subunternehmer, wenn der Vermieter mit dem Dritten eine Vergütung für dessen Tätigkeit verabredet hat oder diese nach § 612 BGB als vereinbart gilt und er die von dem Dritten abgerechnete Vergütung in die Betriebskostenabrechnung eingestellt hat. Denn in diesem Fall bedarf es in der Regel der Einsicht in die Unterlagen des von dem Dritten weiter beauftragten Subunternehmers nicht, um die entsprechende Position der Betriebskostenabrechnung nachvollziehen zu können.
III. Belegeinsicht bei Kostenübernahme
Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn der Vermieter mit dem Dritten keine eigenständige Vergütungsregelung getroffen hat, sondern nur die Erstattung der anfallenden Kosten vereinbart hat. Dann kann für eine Nachvollziehbarkeit der in Rechnung gestellten Betriebskostenposition auch die Vorlage von Unterlagen des Subunternehmers erforderlich sein, aus denen sich die Höhe der in dem Verhältnis zwischen dem Dritten und dem Subunternehmer vereinbarten und abgerechneten Vergütung ergibt. Denn im Falle der Vereinbarung einer reinen Kostenerstattung kann der Vermieter auch nur die dem Dritten tatsächlich entstandenen und dem Vermieter weiterbelasteten Kosten in die entsprechende Betriebskostenposition einstellen. Vorliegend war für den 01.10.2016 bis 31.12.2016 zwischen der Vermieterin und ihrem Schwesterunternehmen eine solche Kostenerstattung vereinbart, so dass für diesen Zeitraum auch ein Anspruch auf Einsicht in die Belege des Schwesterunternehmens aus dem Verhältnis mit den Schwesterunternehmen besteht.
IV. Belegeinsicht bei Werklohnanspruch des Schwesterunternehmens
Für den Zeitraum vom 01.01.2017 bis zum 30.09.2017 können die Mieter jedoch keine Einsicht in Rechnungen, Leistungsverzeichnisse und Leistungsbeschreibungen, die das Vertragsverhältnis dem Schwesterunternehmen und den Subunternehmen betreffen, verlangen. Denn die Einsicht in diese Unterlagen ist zur sachgerechten Überprüfung des für die Hausreinigung in diesem Zeitraum in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Betrags sowie zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen hiergegen nicht erforderlich.
Die Höhe der von der Vermieterin an ihr Schwesterunternehmen für die Hausreinigung zu leistenden Vergütung ergibt sich allein aus der zwischen diesen Parteien bestehenden Vergütungsregelung. Der begehrten Einsicht in die Verträge und Abrechnungsunterlagen mit den Subunternehmern bedarf es deshalb grundsätzlich nicht, aber auch nicht zur Überprüfung der Frage, ob ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorliegt. Dieses verpflichtet den Vermieter gegenüber seinem Mieter, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der letztlich von diesem zu tragenden Nebenkosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Um das zu überprüfen, können die Mieter die für die Hausreinigung in Rechnung gestellten Beträge mit den Preisen anderer Anbieter von Hausreinigungsarbeiten vergleichen, was ihnen möglich und auch zumutbar ist. Die Höhe des Gewinns des Schwesterunternehmens muss der Mieter dabei nicht wissen.
Auch die Tatsache, dass es sich bei dem Unternehmen um ein Schwesterunternehmen handelt, ändert an dieser Beurteilung nach Ansicht des Senats nichts. Denn trotz Zugehörigkeit zu einem Konzern handelt es sich um eigenständige Unternehmen, so dass die Arbeiten der beauftragten Schwestergesellschaft nicht als Dienstleistungen der beklagten Vermieterin anzusehen sind. Soweit in der Literatur (Bentrop, WuM 2020, 467, 469) dieses Geschäftsmodell als „Verflechtungsmodell“ bezeichnet wird und daraus gefolgert wird, dass in diesem Fall dem Schwesterunternehmen eine Gewinnerzielung ermöglicht werde, die über die Betriebskostenumlage der Mieter finanziert werde und (mittelbar) dem Vermieter zugutekomme, verkennt diese Auffassung nach Ansicht des BGH zum einen die rechtliche Eigenständigkeit von Schwestergesellschaften und zum anderen den Inhalt des Wirtschaftlichkeitsgebots. Trotz der Konzernverbundenheit handelt es sich um zwei getrennte Unternehmen, so dass die Beklagte weder rechtlich Einfluss auf die Preisgestaltung nehmen kann noch ihr ein etwaiger Gewinn des Schwesterunternehmens zuzurechnen ist. Die Zulässigkeit der Umlegung einer marktüblichen Vergütung einschließlich eines etwaigen Gewinns auch bei Beauftragung eines Schwesterunternehmens steht im Übrigen in Einklang damit, dass selbst der Vermieter nach § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV Sach- und Arbeitsleistungen mit dem Betrag (ohne Umsatzsteuer) ansetzen könnte, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte. Die Abrechnung solcher fiktiven Kosten dient der Vereinfachung für den Vermieter und der Vermeidung von Streitigkeiten darüber, inwieweit vom Vermieter eingesetzte eigene Arbeitskräfte mit umlagefähigen und nicht umlagefähigen Aufgaben betraut waren und wie diese Kosten voneinander abzugrenzen sind.


C.
Kontext der Entscheidung
Die Entscheidung des Senats beruht auf der gesellschaftsrechtlichen Selbstständigkeit der verschiedenen Unternehmen. Die Zugehörigkeit zum Konzern ändert daran nicht. Die BetrKV enthält für solche Fallkonstellationen keinerlei Sonderregelungen. Eine einschränkende Auslegung des § 1 Abs. 1 BetrKV scheidet aus. Vielmehr spricht die Norm gerade dafür, dass die konkret in Rechnung gestellten Kosten in Ansatz gebracht werden dürfen. Denn obwohl der Vermieter grundsätzlich nur die Kosten abrechnen und vom Mieter ersetzt verlangen kann, die ihm auch tatsächlich entstanden sind, gestattet § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV es ihm aber außerdem ausdrücklich, eigene Sach- und Arbeitsleistungen mit dem Betrag anzusetzen, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; lediglich die Mehrwertsteuer des Dritten darf er nicht in Ansatz bringen. Im Grunde ist das auch nur eine Klarstellung, weil es für den Kostenbegriff unerheblich ist, ob es sich um Fremd- oder Eigenkosten handelt. Das gilt gerade auch für Hausmeisterkosten (BGH, Urt. v. 14.11.2012 - VIII ZR 41/12 - NZM 2013, 120). Der Verordnungsgeber hat in § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV dem Vermieter zusätzlich im Interesse einer praktikablen Abrechnungsmöglichkeit die Möglichkeit eingeräumt, statt einer substantiierten Darlegung eigener Kosten, die zumal bei größeren Mietobjekten zu Schwierigkeiten führen mag, sich auf ein vergleichbares Angebot eines Dritten zu beziehen. Denn in derartigen Fällen wird das vom Vermieter beschäftigte technische Personal in der Regel auch im Rahmen der – nicht umlagefähigen – Bereiche von Instandsetzung und Verwaltung tätig sein; eine klare Abgrenzung zu den umlagefähigen Kosten ist daher oft nur unter Schwierigkeiten möglich. Wenn der Vermieter aber schon Eigenleistungen mit Gewinnanteil nach dem maßgeblichen Willen des historischen Verordnungsgebers in die Abrechnung einstellen darf (so auch J. Emmerich in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl. 2019, Kap. III Rn. 157), dann muss dies erst recht gelten für ganz konkrete Rechnungen, die er von einem Schwesterunternehmen erhält und bezahlt (so ausdrücklich auch Zehelein in: MünchKomm BGB, § 1 BetrKV Rn. 13). Das entspricht auch dem Willen des historischen Verordnungsgebers. In der Begründung der BetrKV (BR-Drs. 568/03, S. 3) heißt es diesbezüglich auszugsweise wörtlich:
„Nach Absatz Satz 2 dürfen Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers [...] mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmens, angesetzt werden könnte. Eine Unterscheidung zwischen natürlichen und juristischen Personen ist damit nicht verbunden. Soweit institutionelle Eigentümer diese Leistungen mit ihren Arbeitnehmern oder durch unselbstständige Einheiten, z.B. sog. Regiebetriebe, erbringen, können auch diese Kosten in Ansatz gebracht werden, […]“.
Auch (Bentrop, WuM 2020, 467, 470 Fn. 14) verlangt in seinem Aufsatz zu der Problematik nur „de lege ferenda“ eine Beschränkung des § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV auf „Vermieter, die die Bewirtschaftung persönlich erbringen“. Nach derzeitigem Recht ist allein das Gebot der Wirtschaftlichkeit der Maßstab, an dem die in Rechnung gestellten Beträge zu messen sind. Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen (BGH, Urt. v. 28.11.2007 - VIII ZR 243/06 - NZM 2008, 78).


D.
Auswirkungen für die Praxis
In der Praxis werden die Wohnungsunternehmen, soweit noch nicht geschehen, vom Kostenerstattungsmodel auf das Modell fester Preise wechseln. Für Mieter bleibt nur die intensive Marktbeobachtung. Ob das Bruttoprinzip sich bei den Betriebskosten unter der neuen Regierung tatsächlich durchsetzt, bleibt abzuwarten.



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