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Leitsätze

1. Solange die Übertragung des Eigentums auf den Erwerber noch nicht erfolgt ist, stehen weder der Abschluss des notariellen Kaufvertrags noch die mangelnde Sachherrschaft an den veräußerten Wohnungseigentumsanteilen der Inanspruchnahme des Veräußerers als Zustandsstörer entgegen.
2. Bei einer geforderten brandschutzrechtlichen Ertüchtigung von Wohnräumen handelt es sich nicht um eine Maßnahme, deren Vornahme zur Disposition der Wohnungseigentümergemeinschaft steht, sondern um eine behördliche Anordnung im Rahmen der Gefahrenabwehr, die erforderlichenfalls im Wege der Verwaltungsvollstreckung auch ohne entsprechende Beschlusslage der WEG (juris: WoEigG) durchgesetzt werden könnte. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird sich ihrer Verpflichtung zur Vornahme dieser zwingend erforderlichen Maßnahmen zur Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an das gemeinschaftliche Eigentum daher nicht durch eine ablehnende Beschlussfassung entziehen können.

A.

Problemstellung

Öffentliches Recht und Wohnungseigentumsrecht vertragen sich nicht immer. Es gibt viele Dunkelheiten. Das betrifft etwa die Frage, ob zumindest drittschützende öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer zu Abwehransprüchen führen müssen, nachdem mit dem Segen von BVerfG (Beschl. v. 07.02.2006 - 1 BvR 2304/05) die Verwaltungsgerichte den Wohnungseigentümern bei baurechtlichen Fragen die kalte Schulter gezeigt haben, aber vor allem auch bei ordnungsbehördlichem Einschreiten gegen Störungen der öffentlichen Sicherheit und Ordnung. In diesem Bereich spielt der hier zu besprechende Fall.

B.

Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Der Antragsteller ist Eigentümer mehrerer WEG-Einheiten und war vormals Verwalter der GdWE. Im Objekt wurden gravierende Brandschutzmängel festgestellt. Die Behörde hörte die Eigentümer an und kündigte eine Nutzungsuntersagung an, sollten die Mängel nicht zeitnah behoben werden. Der Antragsteller veräußerte seine Einheiten mittels notariellen Vertrags an einen Erwerber, der vormerkungsgesichert ist, aber noch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Der Erwerber hat zudem die Verwaltung der GdWE übernommen.

Die Behörde hat den Antragsteller „als Eigentümer mit Mehrheitsanteil, Verwalter, Bauherr sowie Handlungs- und Zustandsstörer“ unter Anordnung des Sofortvollzugs mittels bauaufsichtlicher Anordnung auf Behebung eines ganzen Kataloges brandschutzrechtlicher Mängel in Anspruch genommen unter Androhung und aufschiebend bedingter Festsetzung von Zwangsgeldern; entsprechend ist sie auch gegen andere Wohnungseigentümer vorgegangen. Gegen den Erwerber ist zudem ein – zwischenzeitlich bestandskräftiger – Duldungsbescheid ergangen.

Bauliche Maßnahmen im Objekt erfolgten nicht; die Behörde verlangt nunmehr die Zwangsgelder. Der Antragsteller hat einstweiligen Rechtsschutz gegen den Bescheid – über den Widerspruch hat man noch nicht entschieden – und die Vollstreckungsmaßnahmen beantragt. Er macht insbesondere geltend, dass die Umsetzung der angeordneten Maßnahmen für ihn als einzelnen Wohnungseigentümer tatsächlich und rechtlich unmöglich sei und er spätestens nach Aufgabe der Sachherrschaft nicht mehr als (Zustands-)Störer i.S.d. LBO anzusehen sei. Die Behörde verweist u.a. auf die fortbestehende Eintragung im Grundbuch.

Ohne Erfolg! Das OVG Saarlouis hat die Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts zurückgewiesen.

Die Anordnung lasse keine Ermessensfehler bei der Störerauswahl erkennen, vielmehr habe die Antragsgegnerin den Antragsteller gemäß § 57 Abs. 3 LBO voraussichtlich zu Recht verpflichtet, die bestehenden Brandschutzmängel zu beseitigen.

Der Antragsteller hatte geltend gemacht, er sei zum Zeitpunkt der Adressierung des Grundbescheids und des Zwangsgeldes nicht mehr als Störer anzusehen, da er nicht mehr Verwalter gewesen sei und zudem seine Miteigentumsanteile veräußert habe und damit bereits auf der Ebene des Verpflichtungsgeschäfts durch Aufgabe seiner Stimmrechte nicht mehr über eine Einwirkungsmöglichkeit auf die Willensbildung der WEG verfüge. Die Ermessensauswahl sei daher fehlerhaft. Ihm sei es nicht mehr möglich, eine Beschlussfassung über die Umsetzung der Maßnahmen herbeizuführen. Die WEG habe es abgelehnt, auch nur über die Umsetzung der Brandschutzmaßnahmen zu beschließen. Ihm sei es nicht möglich, gegen oder ohne den Willen der WEG die Beschlussfassung herbeizuführen, daher sei die Ausführung der angeordneten Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum für ihn unmöglich. Dieser Sachverhalt begründe nicht lediglich die Rechtswidrigkeit der Vollstreckung. Ihm sei es auch aufgrund der Veräußerung seiner Miteigentumsanteile und der schuldrechtlichen Verpflichtung gegenüber dem Erwerber nicht möglich, den Beschluss der WEG herbeizuführen. Er könne die Einberufung der Versammlung gemäß § 24 Abs. 2 WEG nicht vornehmen wegen der Verpflichtung gegenüber dem Erwerber. Die Duldungsverpflichtung erstrecke sich nicht auf diesen Punkt. Selbst bei Einberufung einer Versammlung wäre die Beschlussfassung über die Durchführung der Maßnahmen nicht gesichert. Es sei grob unbillig, ihn als aus der WEG ausgeschiedenen Verwalter, der faktisch sich seiner Mitwirkungspflichten als Eigentümer durch Veräußerung des Eigentums entbunden habe, als Störer auszuwählen. Diese Auswahl sei offensichtlich nicht im Sinne der effektiven und schnellen Gefahrenabwehr erfolgt.

Er sei auch nicht für die beanstandeten Maßnahmen im Sondereigentum verantwortlich. Der Erwerber habe Bauanträge gestellt, weshalb seine eigene Handlungsstörereigenschaft entfalle. Die nunmehr gestellten Anforderungen an den Brandschutz hätten als Bestandteil in die Baugenehmigung des Erwerbers aufgenommen werden müssen. Damit hätte nur die WEG als rechtsfähige Gemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, in Anspruch genommen werden dürfen.

Mit diesen Ausführungen vermag der Antragsteller nicht durchzudringen, so das Oberverwaltungsgericht. Dies gelte zunächst, soweit er sich hinsichtlich der verlangten Maßnahmen auf subjektive Unmöglichkeit berufen habe. Weder der Abschluss des notariellen Kaufvertrages noch die mangelnde Sachherrschaft an den veräußerten Wohnungseigentumsanteilen stehen der rechtmäßigen Inanspruchnahme des Antragstellers entgegen, denn er sei auch nach Verkauf seiner Wohneinheiten weiterhin Eigentümer, da die Übertragung des Eigentums auf den Erwerber noch nicht erfolgt sei. Der notariellen Vereinbarung zufolge soll der Eigentumsübergang erst mit letzter Ratenzahlung des Erwerbers erfolgen, die in weiterer Zukunft liege.

Ohne Erfolg habe der Antragsteller geltend gemacht, unter dem Gesichtspunkt der Effektivität der Gefahrenabwehr hätte die WEG als rechtsfähige Gemeinschaft bzw. der Verwalter (Erwerber) in Anspruch genommen werden müssen. Die Effektivität der Gefahrenabwehr werde durch die gegenüber allen Wohnungseigentümern erlassene Anordnung nicht durchgreifend in Frage gestellt, denn es dürfe keinen Unterschied machen, ob – wie geschehen – gegenüber allen Wohnungseigentümern inhaltlich gleichlautende Bescheid erlassen werden oder ob eine Anordnung gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche erlassen werde. Die alleinige Heranziehung des Erwerbers im Rahmen seiner eigenständigen Befugnisse als Verwalter der WEG begegne hingegen im Hinblick auf die festgestellten erheblichen brandschutzrechtlichen Mängel und den im Hinblick darauf erforderlichen umfangreichen baulichen Maßnahmen durchgreifenden rechtlichen Bedenken. Der Senat habe bereits in einem vergleichbaren Fall (OVG Saarlouis, Beschl. v. 03.09 2014 - 2 B 318/14 zur Zulässigkeit von Brandschutzauflagen gegenüber dem Verwalter bei Herstellung eines vorläufigen zweiten Rettungsweges) entschieden, dass eine alleinige ordnungsrechtliche Inanspruchnahme des Verwalters ohne verbindliche Inanspruchnahme der aufgrund ihrer dinglichen Berechtigung hinsichtlich des in ihrem Miteigentum stehenden gemeinschaftlichen Eigentums unterhaltungspflichtigen und als Gemeinschaft auch potentiell ordnungspflichtigen Wohnungseigentümer rechtlich nicht zulässig sei.

Der von dem Antragsteller zudem erhobene Einwand der mangelnden Sachherrschaft berühre nicht die Frage der Rechtmäßigkeit seiner Störerverantwortlichkeit, sondern vielmehr die Durchsetzung der Maßnahme im Wege der Vollstreckung. Insoweit sei nach Lage der Dinge nicht anzunehmen, dass einer zwangsweisen Durchsetzung der brandschutzrechtlichen Anordnungen Hindernisse entgegenstehen würden, da die Antraggegnerin gegenüber dem Erwerber eine – inzwischen – bestandskräftige Duldungsverfügung erlassen habe.

Der Antragsteller sei ebenso wie die übrigen von der Antragsgegnerin zur Vornahme der Maßnahmen in Anspruch genommenen WEG-Eigentümer Zustandsstörer gemäß § 5 Abs. 2 Satz 1 SPolG. Die zivilrechtliche Übertragung seines Stimmrechts auf den Erwerber könne der Antragsteller nicht mit Erfolg der Rechtmäßigkeit seiner Heranziehung entgegenhalten. Nach dem Erwerbervertrag habe der Veräußerer dem Erwerber nur Vollmacht erteilt, vom vereinbarten Zeitpunkt des Nutzungsübergangs an der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Verwalter gegenüber alle Eigentümerrechte, insbesondere auch das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung, auszuüben, soweit es die Gemeinschaftsvereinbarung zulasse. Dass die Wohnungseigentümergemeinschaft eine solche Vereinbarung beschlossen habe, habe der Antragsteller weder im Ausgangsverfahren noch im Beschwerdeverfahren nachgewiesen. Hiervon abgesehen komme es für die Rechtmäßigkeit der Anordnung gegenüber dem Antragsteller nicht auf die Beschlusslage der WEG oder die Möglichkeit seiner Einflussnahme auf deren Beschlussfassung an. Diese Frage betreffe interne Handlungsbefugnisse der WEG, die vorliegend nicht maßgebend seien. Bei der geforderten brandschutzrechtlichen Ertüchtigung handle es sich nicht um eine Maßnahme, deren Vornahme zur Disposition der Wohnungseigentümergemeinschaft stehe, sondern um eine behördliche Anordnung im Rahmen der Gefahrenabwehr, die erforderlichenfalls im Wege der Verwaltungsvollstreckung auch ohne entsprechende Beschlusslage durchgesetzt werden könnte. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer werde sich ihrer Verpflichtung zur Vornahme dieser zwingend erforderlichen Maßnahmen zur Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an das gemeinschaftliche Eigentum daher nicht durch eine ablehnende Beschlussfassung entziehen können. Dass dies vorliegend der Fall sein könnte, erscheine im Übrigen wegen der Bestandskraft der an die übrigen WEG-Eigentümer ergangenen Anordnungen der Antragsgegnerin ohnehin fernliegend.

Auch mit seinen Einwänden im Hinblick auf seine Inanspruchnahme für Maßnahmen im Sondereigentum dringe der Antragsteller nicht durch. Er sei auch diesbezüglich trotz Veräußerung weiterhin Eigentümer und daher, ohne dass dies durchgreifenden rechtlichen Bedenken begegne, zu Recht als Zustandsstörer in Anspruch genommen worden. Ohne Erfolg mache er geltend, der Erwerber sei für die beanstandeten Maßnahmen im Sondereigentum verantwortlich, da dieser die Bauanträge gestellt habe. Selbst wenn der Antragsteller nicht Bauherr der festgestellten baulichen Veränderungen gewesen sei, habe ihn die Antragsgegnerin ohne Ermessensfehler als Eigentümer in Anspruch nehmen können. Eine vorrangige Inanspruchnahme des Erwerbers des Sondereigentums sei vorliegend schon deshalb nicht in Betracht gekommen, weil die Antragsgegnerin erst nach Erlass der angefochtenen Anordnung von der Veräußerung Kenntnis erlangt habe. Hiervon abgesehen sei es unter Effektivitätsgesichtspunkten naheliegend gewesen, den Antragsteller als Eigentümer heranzuziehen, weil dies – jedenfalls regelmäßig – eine schnelle Feststellung und Beseitigung der Gefahrenlage erwartet lasse, insbesondere wenn kurzfristig nicht eindeutig geklärt werden könne, wer letztlich den Schaden verursacht habe.

C.

Kontext der Entscheidung

Das Anknüpfen an die Eigentümerstellung bis zur Umschreibung ist im Kern richtig. Nichts anderes würde auch im Gründungsstadium einer GdWE gelten, weil § 8 Abs. 3 WEG nunmehr klarstellt, dass der „werdende Wohnungseigentümer“ nur im Innenverhältnis in die Rechtsposition des aufteilenden Alleineigentümers einrückt, nicht aber auch nach außen.

Indes greift der Beschluss an einer Stelle zu kurz (zutreffend Drasdo, NVwZ 2022, 1575 f.). Denn seit dem 01.12.2020 erfolgt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht mehr durch die Wohnungseigentümer, sondern unter dem Regime des sog. „Verwaltungsmonopols“ der GdWE in § 18 Abs. 1 WEG nur noch durch diese; jedenfalls wegen § 9a Abs. 2 WEG nimmt sie auch die materiell-rechtlich an der Eigentumsposition knüpfenden Pflichten für die Wohnungseigentümer wahr. Sie wird nach § 9b Abs. 1 WEG von Gesetzes wegen durch den Verwalter vertreten, der über § 164 Abs. 3 BGB auch Empfangsvertreter für etwaige behördlichen Bescheide gegen die GdWE ist. Sie kann daher in Anspruch genommen werden (VG Hannover, Beschl. v. 05.09.2022 - 4 B 2288/22).

Daher muss man zumindest „zucken“, wenn das OVG Saarlouis die Gesetzesnovelle mit keinem Satz thematisiert und es ihm sprichwörtlich „Wurscht“ ist, ob alle Eigentümer und/oder die GdWE in Anspruch genommen werden, weil – platt gesagt – nur entscheidend sei, was hinten rauskommt. Doch damit muss die Entscheidung nicht zwingend falsch sein (a.A. Drasdo, NVwZ 2022, 1575). Denn auch wenn die GdWE nach außen hin den Hut aufhat bei der Einhaltung der Brandschutzvorgaben und deswegen Störerin ist (vgl vertiefend auch Fraatz-Rosenfeld, AnwZert MietR 13/2021 Anm. 2), bedeutet das nicht zwingend, dass man nicht jedenfalls auch die Wohnungseigentümer verpflichten könnte. Denn den Willen der GdWE muss die „Gesamtheit der Wohnungseigentümer“ als deren Organ (§ 31 BGB) bilden, was regelmäßig über die Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung erfolgen wird. Die einzelnen Wohnungseigentümer sind dort Organwalter und als solche über den Wortlaut „beschließen“ in § 19 Abs. 1 WEG zur Mitwirkung an der ordnungsgemäßen Verwaltung verpflichtet. Führt die fehlende Mitwirkung an erforderlichen Maßnahmen dann etwa auch zur Binnenhaftung etwaiger Berufsbremser der GdWE gegenüber (dazu im Detail Bärmann/Dötsch, WEG, 15. Aufl. 2023, § 18 Rn. 185 ff. m.w.N.), könnte man durchaus bedenken, ob das auch als Ansatzpunkt für eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung ausreichen könnte. Das ist – weil Duldungsauflagen an die Wohnungseigentümer nicht helfen würden, weil diese eben aktiv bei der Willensbildung mitwirken müssen – zumindest diskutabel; die Verwaltungsgerichte müssen sich dem bei nächster Gelegenheit stellen.

Man fragt sich aber, warum Behörden sich das „Spielchen“ antun sollten? Denn die Zustellung nur eines Bescheids gegen die GdWE nur an den Verwalter ist doch viel einfacher als eine Zustellung von Dutzenden VAs an Dutzende Wohnungseigentümer, zumal der Gesetzgeber zum 01.12.2020 im WEG die Zustellungsvollmachten des Verwalters zulasten der Wohnungseigentümer gerade nicht fortgeschrieben hat und die Behörde daher einzeln zustellen muss. Und die einzelnen Wohnungseigentümer könnten nicht aus ihrer materiell-rechtlichen Eigentümerstellung gegen die Inanspruchnahme der GdWE „anstinken“; die Behörde muss wohl auch keine flankierenden Duldungsbescheide erlassen. Denn wenn die GdWE eine Maßnahme beschließt, müssen die Wohnungseigentümer das intern dulden und werden allenfalls intern über § 14 Abs. 3 WEG entschädigt. Die GdWE hat mithin gar keine rechtlichen Unmöglichkeiten zu befürchten, man muss es nur eben endlich machen.

D.

Auswirkungen für die Praxis

Soweit die Behörden und Verwaltungsgerichte im alten Recht bisweilen aus den Befugnissen des Verwalters in § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG a.F. abgeleitet haben, dass auch der Verwalter persönlich als ordnungspflichtig in Anspruch genommen werden konnte, war das schon immer zweifelhaft (Dötsch, NZM 2020, 121 m.w.N.). Hier war der Antragsteller aber ohnehin schon kein Verwalter mehr, so dass auch dies zu seinen Lasten ausschied. Unabhängig davon ist auch dieser Weg richtigerweise seit dem 01.12.2020 verbaut, denn der Verwalter hat über die §§ 9b Abs. 1, 27 WEG nur noch eine organschaftliche Stellung als „Ausführungs- und Vollzugsorgan“ mit gewissen internen Entscheidungsbefugnissen in § 27 WEG, bei denen er richtigerweise aber wiederum das Ermessen der GdWE als Trägerin des Verwaltungsmonopols ausübt (Bärmann/Dötsch, WEG, 15. Aufl. 2023, § 18 Rn. 22, 171). Jedenfalls deswegen kann er richtigerweise – wie ein GmbH-Geschäftsführer – selbst nicht mehr ordnungspflichtig sein (vertiefend Elzer, VR 2022, 1; Bärmann/Becker, WEG, 15. Aufl. 2023, § 27 Rn. 234 ff. m.w.N.), doch wird der Weg dahin sicher noch mühsam. Doch auch mühsame Wege muss man bisweilen gehen – oder um gleich einen AC/DC-Rockklassiker aus dem Geburtsjahr des Autors zu zitieren: „It's a long way to the top if you wanna rock 'n' roll!“