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Anmerkung zu:BGH 8. Zivilsenat, Urteil vom 08.07.2020 - VIII ZR 270/18
Autor:Prof. Dr. Ulf P. Börstinghaus, Weiterer aufsichtsführender RiAG
Erscheinungsdatum:09.10.2020
Quelle:juris Logo
Normen:§ 273 BGB, § 307 BGB, § 306 BGB, § 536a BGB, § 242 BGB, § 535 BGB, § 555a BGB, § 555d BGB, § 555c BGB, § 559 BGB, § 28 BVO 2, § 9 WoBindG
Fundstelle:jurisPR-BGHZivilR 21/2020 Anm. 1
Herausgeber:Dr. Herbert Geisler, RA BGH
Zitiervorschlag:Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 21/2020 Anm. 1 Zitiervorschlag

Schönheitsreparaturpflicht des Vermieters bei fehlender Abwälzung auf den Mieter regelmäßig nur gegen Kostenbeteiligung des Mieters



Leitsätze

1. An die Stelle einer nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksamen Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei einer ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung tritt nach § 306 Abs. 2 BGB die gesetzliche Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB (Bestätigung der Senatsurteile v. 09.07.2008 - VIII ZR 181/07 - BGHZ 177, 186 Rn. 20; v. 18.03.2015 - VIII ZR 185/14 - BGHZ 204, 302 Rn. 40; v. 08.07.2020 - VIII ZR 163/18).
2. Die hiernach den Vermieter treffende Instandhaltungslast - vorliegend die Ausführung von Schönheitsreparaturen - bestimmt sich nach dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand; dies kann auch der unrenovierte bzw. renovierungsbedürftige Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt ihrer Überlassung sein (im Anschluss an BGH, Urt. v. 20.01.1993 - VIII ZR 22/92 - NJW-RR 1993, 522 unter II 2 b; BGH, Urt. v. 18.04.2007 - XII ZR 139/05 - NJW-RR 2007, 1021 Rn. 28; BGH, Urt. v. 08.07.2020 - VIII ZR 163/18). Bei einer wesentlichen Verschlechterung des anfänglichen Dekorationszustandes kommt ein Instandhaltungsanspruch des Mieters in Betracht.
Da die (Wieder-)Herstellung dieses ursprünglichen Dekorationszustands der Wohnung in der Regel nicht praktikabel, zumindest aber wirtschaftlich nicht sinnvoll ist und deshalb nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien liegt, ist in diesen Fällen allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch welche der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt (im Anschluss an Senatsurt. v. 08.07.2020 - VIII ZR 163/18). Mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) kann der Mieter eine solche Renovierung verlangen, muss sich aber wegen der dadurch bewirkten Besserstellung gegenüber dem unrenovierten (vertragsgemäßen) Zustand bei Mietbeginn in angemessenem - in der Regel hälftigem - Umfang an den erforderlichen Kosten beteiligen.
3. Diese Kostenbeteiligung kann der auf Durchführung von Schönheitsreparaturen in Anspruch genommene Vermieter dem Mieter nach Art eines Zurückbehaltungsrechts (§ 273 Abs. 1 BGB) entgegenhalten. Der Mieter kann - insbesondere zur Vermeidung eines teilweisen Unterliegens - im Klageverfahren seiner Kostenbeteiligungspflicht dadurch Rechnung tragen, dass er die Vornahme der Schönheitsreparaturen nur Zug um Zug gegen Zahlung seines Kostenbeitrags verlangt.



Orientierungssatz zur Anmerkung

Redliche, um einen angemessenen Interessenausgleich bemühte Mietvertragsparteien würden keine Freizeichnungsklausel hinsichtlich der Schönheitsreparaturpflicht vereinbaren, die einseitig den Vermieter begünstigen würde, da der Mieter sich hierdurch seines gesetzlichen Anspruchs auf Erhaltung der Mietsache in Form der Ausführung von Schönheitsreparaturen begeben würde. Letztendlich müsste er die von ihm gewünschten Schönheitsreparaturen dann nämlich auf eigene Kosten durchführen.



A.
Problemstellung
Die Diskussion über unwirksame Schönheitsreparaturklauseln hat sich über die Jahre immer weiterentwickelt. Zunächst ging es um die Frage, welche Klauseln im Einzelnen der AGB-Kontrolle des VIII. Zivilsenats standhielten und welche nicht. Während die ersten Entscheidungen des BGH zum sog. „Summierungseffekt“ (BGH, Urt. v. 14.05.2003 - VIII ZR 308/02; BGH, Urt. v. 05.04.2006 - VIII ZR 163/05) noch verhältnismäßig wenige Mietverhältnisse betrafen, erhöhte sich diese Zahl durch die zahlreichen Entscheidungen des BGH zu den „starren“ Fristenplänen (BGH, Urt. v. 23.06.2004 - VIII ZR 361/03; BGH, Urt. v. 20.10.2004 - VIII ZR 378/03; BGH, Urt. v. 16.02.2005 - VIII ZR 48/04; BGH, Urt. v. 13.07.2005 - VIII ZR 351/04; BGH, Urt. v. 05.04.2006 - VIII ZR 106/05) erheblich. Auf Grund der weiteren Entscheidungen zur Ausführungsart (BGH, Urt. v. 28.03.2007 - VIII ZR 199/06), zur Farbwahlklausel (BGH, Urt. v. 18.06.2008 - VIII ZR 224/07) und zur Erweiterung des Begriffs der Schönheitsreparaturen (BGH, Urt. v. 18.02.2009 - VIII ZR 210/08) waren vor allem in älteren Mietverträgen die üblicherweise verwendeten Klauseln ganz überwiegend unwirksam. Nach dem „Tornado“ des BGH vom 18.03.2015 (BGH, Urt. v. 18.03.2015 - VIII ZR 185/14) zur generellen Unwirksamkeit der formularmäßigen Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei unrenoviert übergebener Wohnung ohne entsprechende Ausgleichszahlung war das Thema eigentlich „durch“. Gerichtliche Auseinandersetzungen gab es kaum noch.
In Folge dieser Rechtsprechung verlagerte sich die Diskussion vor allem auf das Thema der Rechtsfolgen für die Mietvertragsabwicklung. So tauchte zunächst die Frage auf, ob der Vermieter bei einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel ggf. eine höhere Miete verlangen kann. Dies hat der BGH zunächst für den Bereich des preisfreien Wohnungsbaus verneint (BGH, Urt. v. 09.07.2008 - VIII ZR 181/07) und später für den preisgebundenen Wohnungsbau bejaht (BGH, Urt. v. 24.03.2010 - VIII ZR 177/09; Börstinghaus, jurisPR-MietR 10/2010 Anm. 1). Dann tauchte die Frage auf, ob der Mieter vom Vermieter Ersatz der Kosten für die Durchführung nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen verlangen konnte (BGH, Urt. v. 27.05.2009 - VIII ZR 302/07) und wann diese Ansprüche verjähren (BGH, Urt. v. 04.05.2011 - VIII ZR 265/10). Im Raum stand darüber hinaus immer die Frage, ob der Mieter vom Vermieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen bei bestehendem Mietvertrag verlangen kann. Zu dieser Frage hat der Senat jetzt vorliegend in zwei Entscheidungen Stellung genommen (auch noch BGH, Urt. v. 08.07.2020 - VIII ZR 163/18).


B.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Im vorliegenden Verfahren begehrt der Mieter die Durchführung von konkret bezeichneten Schönheitsreparaturen, im Verfahren VIII ZR 163/18 einen Vorschuss für diese Arbeiten aufgrund eines Kostenvoranschlags, nachdem er den Vermieter in Verzug gesetzt hatte. In beiden Fällen war dem Mieter eine unrenovierte Wohnung in Berlin vermietet worden. Die Schönheitsreparaturen sollte nach entsprechender Formularklausel der Mieter tragen, und der Mieter hatte den jeweiligen Zustand der Wohnung als vertragsgemäß akzeptiert.
I. Unwirksamkeit der Abwälzung
Ein Anspruch des Mieters hätte dann nicht bestanden, wenn der Mieter zur Durchführung der Arbeiten verpflichtet gewesen wäre. Das war nicht der Fall. Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen in den Mietverträgen hielt der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, da die Wohnung den Mietern unrenoviert überlassen und ihnen ein angemessener Ausgleich nicht gewährt worden war (BGH, Urt. v. 18.03.2015 - VIII ZR 185/14 - BGHZ 204, 302; BGH, Urt. v. 22.08.2018 - VIII ZR 277/16 - NJW 2018, 3302).
II. Die Erhaltungspflicht des Vermieters
An die Stelle dieser unwirksamen Abwälzungsklausel tritt gemäß § 306 Abs. 2 BGB die dispositive gesetzliche Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen (Überlassungspflicht) und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten (Erhaltungspflicht). Zur Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters gehört es, eine nach der Überlassung eingetretene Verschlechterung der Mietsache zu beseitigen und den zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand wiederherzustellen. Hierzu gehört auch die Ausführung von Schönheitsreparaturen.
III. Keine ergänzende Vertragsauslegung
Da es eine gesetzliche Regelung in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB gibt, hat der Senat auch eine ergänzende Vertragsauslegung mit dem Inhalt, dass keine Mietvertragspartei die Durchführung von Schönheitsreparaturen schuldet, abgelehnt. Für eine ergänzende Vertragsauslegung ist in Fällen, in denen eine spezielle gesetzliche Regelung existiert, kein Raum. Eine dispositive gesetzliche Bestimmung tritt nach § 306 Abs. 2 BGB auch dann an die Stelle der unzulässigen Klausel, wenn eine für ihren Verwender günstigere vertragliche Gestaltungsmöglichkeit im Hinblick auf die Abwälzung der Instandhaltungspflicht bestünde.
Im Übrigen lässt der Senat Zweifel anklingen, ob eine solche Freizeichnungsklausel überhaupt möglich wäre. Der Senat führt nämlich im Rahmen seiner Überlegungen zum hypothetischen Parteiwillen im Rahmen der ergänzenden Vertragsauslegung aus, dass eine solche Freizeichnungsklausel keine die beiderseitigen Interessen angemessen berücksichtigende Regelung darstellt. Redliche, um einen angemessenen Interessenausgleich bemühte Mietvertragsparteien hätten eine solche insoweit einseitig den Vermieter begünstigende Regelung wohl eher nicht getroffen. Die Auswirkungen dieser im Rahmen von § 242 BGB ergangenen Ausführungen auf eine in Zukunft wahrscheinliche anstehende Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 BGB einer Freizeichnungsklausel bleiben abzuwarten.
IV. Der vertragsgemäße Zustand
Der Senat musste deshalb jetzt festlegen, welchen Zustand die Parteien als vertragsgemäß vereinbart hatten und den der Vermieter wiederherstellen musste. Dieser Zustand bestimmt sich, soweit ausdrückliche Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks, hier der Nutzung als Wohnung, und des Grundsatzes von Treu und Glauben nach der Verkehrsanschauung. Hiernach ist grundsätzlich der bei Überlassung der Wohnung unrenovierte Zustand vertragsgemäß.
Bei dem Dekorationszustand der Wohnung handelt es sich um einen für beide Parteien ohne Weiteres wahrnehmbaren Umstand. Die Wohnung wurde vor Abschluss des Mietvertrags besichtigt. Danach war für den Beklagten mangels abweichender Abreden klar ersichtlich, dass er eine unrenovierte Wohnung anmietet. Dies konnte er bei seinen Erwägungen, ob er den Mietvertrag abschließt, berücksichtigen, und er hat die Mietsache im Ergebnis in dem Zustand akzeptiert, in dem sie sich befand.
Der Mieter kann auch aus der unwirksamen Schönheitsreparaturklausel nichts dafür herleiten, dass ein besserer als der bei Mietbeginn vorhandene Anfangszustand der vertraglich vereinbarte und geschuldete Zustand gewesen sei, weil sich die Vermieter spiegelbildlich an dem in der Klausel zum Ausdruck gekommenen Willen einer von Zeit zu Zeit gebotenen dekorativen Herrichtung der Wohnung festhalten lassen müsste. Es gilt gemäß § 306 BGB jetzt das Gesetz.
Auf der anderen Seite steht dem Mieter nach Ansicht des Senats ein Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen auch dann zu, wenn er die Wohnung mit „gebrauchter Dekoration“ angemietet hat. Auch eine solche Wohnung kann durchaus noch weiter abgenutzt werden. Bei einer weiteren wesentlichen Verschlechterung des Dekorationszustandes steht dem Mieter auch in diesem Fall ein Instandhaltungsanspruch zu.
V. Der zu schaffende Zustand
Es ist in der Regel nicht praktikabel, zumindest aber wirtschaftlich nicht sinnvoll und liegt deshalb auch nicht im Interesse der Mietvertragsparteien, den ursprünglichen unrenovierten Zustand wiederherzustellen. Vielmehr sind in diesen Fällen allein solche Arbeiten sach- und interessengerecht, welche zu einem frisch renovierten Zustand der Wohnung führen. Dadurch erhält der Mieter eine Wohnung mit einem besseren als dem als vertragsgemäß akzeptierten anfänglichen Dekorationszustand.
VI. Ausgleich nach Treu und Glauben
Für den Bereich von Schönheitsreparaturen, bei denen es nicht gerade nicht um funktionale Mängel geht, sei deshalb nach Ansicht des Senats unter Berücksichtigung von Treu und Glauben anzunehmen, dass zwar der Vermieter nach einer eingetretenen wesentlichen Verschlechterung des vertragsgemäßen unrenovierten Zustands auf Verlangen des Mieters die Schönheitsreparaturen vorzunehmen habe, der Mieter sich daran aber wegen der bewirkten Verbesserung durch eine angemessene Kostenbeteiligung beteiligen muss.
Die Erhaltungspflicht des Vermieters stelle eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung dar, welche sich nicht in der einmaligen Handlung des Überlassens erschöpfe, sondern dahingehe, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Diese Dauerverpflichtung beziehe sich jedoch nur auf den zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand. Das ist in den vorliegenden Fällen eine unrenovierte Wohnung. Es wäre nach Ansicht des BGH unbillig, den Vermieter mit sämtlichen Kosten einer vollständigen Renovierung zu belasten. Nach der gebotenen wertenden Betrachtungsweise unter Beachtung des mietvertraglichen Äquivalenzverhältnisses entspräche es dem Willen redlicher, die beiderseitigen Interessen berücksichtigenden und um deren angemessenen Ausgleich bemühten Vertragspartner eines Dauerschuldverhältnisses, dass Renovierungsarbeiten vorgenommen werden und zwar solche, durch welche die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt wird und sich der Mieter seinerseits an den Kosten in angemessenem Umfang beteiligt. Das seien in der Regeln 50% der Kosten.
VII. Das Zurückbehaltungsrecht
Der Anspruch des Mieters und der Anspruch des Vermieters auf Kostenbeteiligung stehen sich aus dem gleichen Rechtsverhältnis gegenüber. Der Vermieter kann deshalb die Erfüllung seines Anspruchs von der Zahlung eines abrechenbaren Anspruchs abhängig machen. Ihm steht bis zur Erfüllung ein entsprechendes Zurückbehaltungsrecht zu. Eine Verurteilung hat Zug um Zug zu erfolgen. Bei einer Vorschussklage gemäß § 536a Abs. 2 BGB kann der Mieter seinen Anteil direkt bei der Antragstellung abziehen, um ein teilweises Unterliegen zu vermeiden.


C.
Kontext der Entscheidung
Die Kostenbeteiligung erinnert etwas an die vormalige Quotenabgeltungsklausel. Danach musste der Mieter sich bei einer wirksamen Abwälzung der Schönheitsreparaturlast bei Beendigung des Mietverhältnisses vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen anteilig an den Kosten beteiligen. Da das niemand genau ermitteln konnte, war die Klausel unwirksam (BGH, Urt. v. 18.03.2015 - VIII ZR 242/13). Jetzt soll der Mieter sich bei unwirksamer Abwälzung an den Kosten beteiligen und weil das auch nicht juristisch oder kaufmännisch nachvollziehbar berechnet werden kann, wird hier eine Schätzung mit dem ganz breiten Daumen des § 242 BGB zugelassen. Das erinnert etwas an eine starre Quote, die jedoch vom Tatrichter aufgeweicht werden kann.
Die Entscheidung klärt vordergründig die strittig diskutierte Rechtsfrage, sie wird in der Praxis aber, wenn es zu solchen Verfahren in Zukunft wirklich kommen sollte, eine Menge Fragen aufwerfen.


D.
Auswirkungen für die Praxis
Das beginnt mit der Frage, wann bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung eine „wesentliche“ weitere Verschlechterung vorliegt. Bei völlig heruntergekommenen Wohnungen, die in angespannten Wohnungsmärkten auch vermietet werden können, wird das schwer festzustellen sein. Zumindest wird sich hier die Frage stellen, ob die Verbesserung nicht so groß ist, dass der Mieter mehr als die Regelbeteiligung von 50% zu zahlen hat.
Ungeklärt ist die Frage, ob der Vermieter auch von sich aus fällige Schönheitsreparaturen durchführen kann und der Mieter dann verpflichtet ist, sich daran – in der Regel zur Hälfte – zu beteiligen. Nach der Argumentation des BGH ist die Mietsache mangelhaft. Der Vermieter muss gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Arbeiten durchführen. Ein Verlangen des Mieters ist hierfür nicht erforderlich. Der Mieter muss gemäß § 555a BGB die Arbeiten dulden. Soll hier jetzt auch nach Treu und Glauben ein Anspruch auf Beteiligung bestehen, wenn der geschaffene Zustand besser als der geschuldete ist? Konsequenterweise wird man von einer modernisierenden Instandsetzung ausgehen müssen. Die Duldungspflicht richtet sich dann nicht nach § 555a BGB, sondern nach § 555d BGB. Erforderlich ist eine Ankündigung gemäß § 555c BGB. Dafür kann der Vermieter nach Abschluss der Arbeiten gemäß § 559 BGB die notwendigen Kosten zum Gegenstand einer Mieterhöhung um 8% dieser Kosten machen. Dabei wird man dann die Kosten aufzuteilen haben auf die, die zur Wiederherstellung des geschuldeten vertragsgemäßen unrenovierten Zustands erforderlich sind und die, die auf die Verbesserung entfallen. Das dürfte jedoch nur ein kleiner Teil sein, da es sich überwiegend um „Sowieso-Kosten“ handeln dürfte. Wenn aber mehrfach zu streichen ist oder Tapeten abgerissen werden müssen, dann dürften dies regelmäßig umlagefähige Modernisierungskosten sein.
Fraglich ist auch, ob die Entscheidung auch im preisgebundenen Wohnungsbau angewandt werden kann, wenn der Vermieter wegen der unwirksamen Klausel bereits die Miete gemäß § 28 Abs. 4 II. BV um zurzeit 11,02 Euro/qm im Jahr erhöht hat. Eine darüberhinausgehende Kostenbeteiligung wäre eine Doppelbelastung des Mieters. Hat der Vermieter diesen Zuschlag bereits vom Vormieter bekommen, so würde der Vermieter bereichert. Bei der Kostenbeteiligung des Mieters handelt es um eine einmalige Leistung, die gemäß § 9 Abs. 1 WoBindG unwirksam ist.




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