Gericht/Institution:AG München
Erscheinungsdatum:02.08.2019
Entscheidungsdatum:08.02.2019
Aktenzeichen:472 C 22568/18
Quelle:juris Logo
Norm:§ 242 BGB

Kündigung einer Betriebswohnung erst 11 Jahre nach Ausscheiden aus Dienst unzulässig

 

Das AG München hat entschieden, dass die Kündigung einer Betriebswohnung erst 11 Jahre nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses wegen Verwirkung unwirksam ist, da der Mieter ein schützenswertes Vertrauen auf den Fortbestand des Mietverhältnisses hat.

Der Beklagte mietete mit Mietvertrag vom 12.01.2006 die öffentlich geförderte Wohnung mit einer Wohnfläche von 24,7 qm von der Landeshauptstadt München, die ihrerseits die Wohnung von einer Wohnungsbaugesellschaft angemietet hatte. Die Wohnung wurde an den Beklagten, welcher bei Abschluss des Mietvertrages als Assistenzarzt im Klinikum Bogenhausen arbeitete, als Dienstwohnung vermietet. Das Arbeitsverhältnis zwischen dem Beklagten und der Landeshauptstadt München endete Mitte 2007. Mit Schreiben der Klagepartei gegenüber dem Beklagten vom 29.01.2018 kündigte die Klagepartei das Mietverhältnis wegen Betriebsbedarfs zum 31.10.2018. Die klagende Vermieterin ist der Auffassung, dass der gewerbliche Zwischenmietvertrag zwischen der Landeshauptstadt München und der Rechtsvorgängerin der Klägerin seit dem 30.06.2006 beendet und die Klagepartei in das Mietverhältnis mit dem Beklagten als Vermieterin eingetreten sei, zumal der Beklagte ihr mittlerweile die Miete überweise, ihrem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt habe und mit ihr Betriebskosten abrechne. Der Beklagte ist der Auffassung, dass er schon keinen Mietvertrag mit der Klägerin habe und die Kündigung jedenfalls gegen Treu und Glauben verstoße, da das Arbeitsverhältnis des Beklagten mit der Landeshauptstadt München unstreitig schon seit dem Jahr 2007 beendet und bis Januar 2018 keinerlei Kündigung ausgesprochen worden sei. Er sei mit Erstwohnsitz noch bei seiner geschiedenen Ehefrau und den Kindern gemeldet, wohne aber allein in der streitgegenständlichen Wohnung, die er als juristischer Laie erst um einiges später als Zweitwohnsitz gemeldet habe.

Das AG München hat dem Mieter Recht gegeben und die Klage auf Räumung der Wohnung und deren Herausgabe an die klagende Vermieterin abgewiesen.

Nach Auffassung des Amtsgerichts ist vorliegend unstreitig, dass die Klagepartei zu keiner Zeit Arbeitgeberin des Mieters war, so dass schon deshalb von vornherein ein Betriebsbedarf ausscheidet. Demgemäß sei anerkannt, dass bei einer Veräußerung einer Werkwohnung die Verfügungsmacht des Dienstberechtigten über die Wohnung ende, so dass das Mietverhältnis mit dem Erwerber fortgesetzt werde, der sich auf einen Betriebsbedarf nicht mehr berufen könne.

Die Kündigung sei darüber hinaus auch gemäß § 242 BGB wegen Verwirkung unwirksam, da das Arbeitsverhältnis des Beklagten mit dem Klinikum Bogenhausen seit dem Jahr 2007 beendet sei und die Klagepartei erst im Jahr 2018 eine Kündigung wegen bestehendem Betriebsbedarfs wegen des Wegfalls der Arbeitsstelle des Beklagten vorgenommen habe. Danach sei ein Recht verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht und der Verpflichtete sich darauf eingerichtet habe und nach den gesamten Umständen des Einzelfalles, insbesondere dem Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht gelten machen werde.

Der Beklagte habe ein schützenswertes Vertrauen darauf, dass der Mietvertrag als unbefristetes Mietverhältnis fortgeführt werde, da die Klagepartei jedenfalls erst ca. 11 Jahre nach Beendigung des zugrunde liegenden Arbeitsverhältnisses mit dem Beklagten eine ordentliche Kündigung in Bezug auf die Werkmietwohneigenschaft ausgesprochen habe. Das offensichtlich auf Seiten der Klagepartei und der Vorvermieterin Landeshauptstadt München bzw. Klinikum Bogenhausen bestehende eklatante Kommunikationsdefizit, welches dazu geführt habe, dass die Klagepartei erst im Jahr 2018 Kenntnis von der Beendigung des Arbeitsverhältnisses des Beklagten erhalten habe, könne naturgemäß nicht zu Lasten des Beklagten wirken. Der Beklagte durfte vielmehr berechtigt davon ausgehen, dass die Klagepartei die tatsächliche Beendigung des Arbeitsverhältnisses gerade nicht als Kündigungsgrund heranziehen wollte, da innerhalb der ca. 11 Jahre auch mehrfach mietvertragliche Nachträge und Verhandlungen über einen neuen Mietvertragsschluss zwischen den Parteien geführt wurden.“

Das Urteil ist nach Zurücknahme der Berufung nun rechtskräftig.

juris-Redaktion
Quelle: Pressemitteilung des AG München Nr. 61/2019 v. 02.08.2019


Das ganze Miet- und WEG-Recht.
Auf einen Klick.

Das juris PartnerModul Miet- und WEG-Recht

juris PartnerModul Miet- und WEG-Recht

Führende Kommentare der Partnerverlage zu den Rechtsbereichen Miete und Wohnungseigentum sowie weitere Inhalte.

Jetzt hier gratis testen!

Cookies erleichtern uns die Bereitstellung und Verbesserung unserer Dienste. Mit der Nutzung unserer Webseiten erklären Sie sich einverstanden, dass wir Cookies verwenden. Der Nutzung können Sie in unserer Datenschutzrichtlinie widersprechen.

Einverstanden
X