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Orientierungssätze zur Anmerkung

1. Der mit der Vollarchitektur beauftragte Architekt, der nicht die Planung der Technischen Gebäudeausrüstung im Auftrag hat, ist verpflichtet, die haustechnischen Arbeiten in den Bädern zu überwachen.
2. Bei den Abdichtungsarbeiten in einem hochbelasteten Wellnessbereich handelt es sich um Arbeiten, die einer intensiven Bauüberwachung bedürfen.

A.

Problemstellung

In der Entscheidung des OLG Düsseldorf geht es darum, ob und inwieweit der mit dem Objekt Gebäude und Innenräume beauftragte Architekt auch die Leistung der Technischen Ausrüstung überwachen muss, wenn für diese Leistungen kein Fachingenieur für die Technische Ausrüstung beauftragt ist.

B.

Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

Ein Architekt (A) wurde von der Bauherrin (B) mit den Architektenleistungen für den Umbau und die Erweiterung des von der Beklagten betriebenen Fitnessstudios beauftragt. Das Fitnessstudio wurde um einen Sauna- und Sanitärtrakt erweitert. Teil des Erweiterungsbaus war der Einbau von Duschanlagen, wobei ein schriftlicher Architektenvertrag nicht abgeschlossen wurde. Neben den Planungsleistungen war der Architekt auch mit der Bauüberwachung beauftragt. Über die Einschaltung von Fachingenieuren der Technischen Ausrüstung wurde zwischen den Parteien nicht gesprochen. Nach Fertigstellung und Abnahme der Leistungen zeigten sich verschiedene Mängel im Duschbereich, unter anderem waren die Duschrinnen unzureichend abgedichtet. B machte aufgrund dieser Mängel Schadenersatzansprüche gegen den A geltend, der sich damit verteidigte, dass er nicht mit der Planung der Haustechnik beauftragt gewesen sei und es sich um Übrigen um handwerkliche Selbstverständlichkeiten bei der Ausführung der Arbeiten im Sauna- und Sanitärtrakt an den Duschen gehandelt habe.

Das Landgericht verurteilte den A zu rund 97.000 Euro Schadenersatz. Die hiergegen eingelegte Berufung des A blieb erfolglos. B steht ein Schadenersatzanspruch nach den §§ 634 Nr. 4, 280 Abs. 1 BGB zu, weil der A die durch Abschluss des Architektenvertrages begründete Pflicht zur Bauüberwachung verletzt hat. A hat in einem besonders kritischen Bereich (Abdichtungsarbeiten in einem hochbelasteten Wellnessbereich) keine Überwachungstätigkeit ausgeführt. Dabei wurde der Einwand des A, ihm habe keine Pflicht zur Überwachung der Arbeiten an der Rinne oblegen, weil er mit der Planung und Überwachung der Technischen Ausrüstung nicht betraut gewesen sei, zurückgewiesen. Die Überwachung auch der Abdichtungsarbeiten in den Bädern war von A geschuldet, weil der Bauherr dies nach den Umständen, unter anderem aufgrund der Beauftragung mit der „Vollarchitektur“, erwarten konnte und durfte. Dem steht auch nicht entgegen, dass das auszuführende Unternehmen mit der Planung der Haustechnik betraut war. Dem beklagten Architekten war bekannt, dass für die Haustechnik und auch die Bäder ein gesonderter Bauüberwacher nicht beauftragt war. Das auszuführende Unternehmen konnte dies nicht sein, da dieses sich dann hätte selbst überwachen müssen.

Selbst wenn man eine Überwachungspflicht des beklagten Architekten für die Rinnenkonstruktion einschließlich der angrenzenden und integrierten Gewerke verneinen würde, müsste der Architekt für die fehlerhafte Ausführung einstehen. Denn unter dieser Prämisse hätte er im Rahmen der von ihm geschuldeten Beratung zum Leistungsbedarf die Klägerin darauf hinweisen müssen, dass eine Bauüberwachung durch ihn nicht erfolgen würde, umso mehr als es sich um einen hoch mit Feuchtigkeit belasteten Bereich handelte und hier mehrere Gewerke aufeinandertrafen. Zu den Aufgaben des Architekten gehört es, den Auftraggeber darüber zu beraten und aufzuklären, ob die bei ihm in Auftrag gegebenen Leistungen ausreichen, um das Projekt zu realisieren oder ob und aus welchen Gründen hierzu die Leistung weiterer Baubeteiligter, insbesondere die Einschaltung von Sonderfachleuten, erforderlich ist (Hebel/Hofmann in: Thode/Thierau/Wessel, Praxishandbuch Architekten- und Ingenieurrecht, 3. Aufl., § 15 Rn. 32). Im Rahmen der vom Objektplaner geschuldeten Koordination muss er dafür Sorge tragen, dass die Bauausführung solcher Gewerke, die er mangels eigener Sachkunde nicht kontrollieren kann, durch den hierfür zuständigen Sonderfachmann kontrolliert wird (OLG Hamm, Beschl. v. 16.03.2021 - 24 U 101/20).

Selbst dann, wenn ein Sonderfachmann mit der Bauüberwachung betraut ist, was hier nicht der Fall war, ist der Objektplaner verpflichtet zu prüfen, ob die Fachplaner ihren Pflichten zur Überwachung der von ihnen zu betreuenden technischen Gewerke tatsächlich nachgekommen sind (OLG Frankfurt, Urt. v. 05.07.2021 - 29 U 110/20). Diese Grundsätze müssen umso mehr Anwendung finden, wenn ein Sonderfachmann nicht beauftragt ist und auf der Baustelle neben dem Architekten nur ausführende Unternehmen tätig sind. Der beklagte Architekt hat nicht im Nachgang kontrolliert, ob eine Überwachung dieser Arbeiten durch einen Sonderfachmann stattgefunden hat. Der Architekt hatte sich in keiner Weise um die Ausführung der Abdichtung gekümmert, sondern es den ausführenden Unternehmen überlassen, eine den Anforderungen genügende bautechnische Lösung zu finden. Da sich der Bauüberwachungsfehler im Bauwerk verkörpert hat, besteht unmittelbar ein Anspruch gegen den Architekten gemäß den §§ 634 Nr. 4, 280 Abs. 1 BGB (BGH, Urt. v. 22.02.2018 - VII ZR 46/17). Lässt der Besteller den Mangel des Bauwerkes beseitigen, sind die von ihm aufgewandten Kosten als Schaden gemäß den §§ 634 Nr. 4, 280 Abs. 1 BGB zu ersetzen.

C.

Kontext der Entscheidung

Diese Entscheidung erstreckt die Haftung des Architekten auch auf Leistungen der Technischen Ausrüstung, wie dies bereits in mehreren Entscheidungen verschiedener Oberlandesgerichte erfolgt ist (OLG Dresden, Urt. v. 18.04.2023 - 14 U 1678/22). Weiter gehend nimmt das OLG Düsseldorf aufgrund der Beauftragung der „Vollarchitektur“ an, dass damit möglicherweise auch die Überwachung der anderen Arbeiten, also der Technischen Ausrüstung, mit Vertragsinhalt sein könnte, zumindest durfte insoweit der Bauherr hiervon ausgehen. Zu diesem Ergebnis kommt auch die Literatur (Hebel/Hofmann in: Thode/Thierau/Wessel, Praxishandbuch Architekten- und Ingenieurrecht, 3. Aufl., § 15 Rn. 34) unter Bezugnahme auf die Entscheidung des BGH von 2004 (BGH, Urt. v. 24.06.2004 - VII ZR 259/02). Im Übrigen kommt auch dann eine Haftung des Architekten in Betracht, wenn der Architekt den Hinweis unterlässt, dass der Auftraggeber für Gewerke, die der Architekt mangels eigener Sachkunde nicht überwachen kann, einen Fachplaner einschalten muss (vgl. OLG Hamm, Beschl. v. 16.03.2021 - 24 U 101/20). Eine Differenzierung zwischen den Leistungen des Architekten und denen des Fachingenieurs war deswegen nicht notwendig, weil hier kein Fachingenieur eingeschaltet war (vgl. hierzu Bergmann-Drees, AnwZert BauR 13/2025 Anm. 2).

D.

Auswirkungen für die Praxis

Die Haftung des Architekten ist sehr weitgehend und reicht auch in Bereiche hinein, die über seinen eigentlichen Kenntnisstand der technischen Gegebenheiten hinausgeht. Das Problem liegt oftmals darin, dass zum einen im Vertrag die Leistungspflichten des Architekten nicht genau beschrieben sind und zum anderen, dass die Heranziehung eines Fachingenieurs dem Bauherrn nicht empfohlen wird. Dass die pauschale Bezugnahme auf die HOAI wenig hilfreich ist, ist spätestens seit der Entscheidung des BGH aus 2004 (BGH, Urt. v. 24.06.2004 - VII ZR 259/02) bekannt. Im Vertrag ist zumindest auszuführen, dass sich die Leistungen des Architekten nur auf die Objekte Gebäude und Innenräume, somit die klassische Architektenleistung, bezieht. Dabei sollte auch klargestellt werden, dass weitere Leistungen von Fachingenieuren wie die Technische Ausrüstung nicht Leistungsgegenstand sind und diese Arbeiten auch nicht vom Architekten zu überwachen sind. Weiterhin ist der Architekt verpflichtet, den Bauherrn darüber zu beraten, ob und inwieweit Fachingenieure notwendig sind. Unterlässt er dies, ist er wegen Beratungsverschulden in der Haftung, wenn das Unternehmen die Arbeiten trotz ordnungsgemäßer Planung mangelhaft ausführt. Der Architekt muss den Bauherrn auch darauf hinweisen, dass bei Nichteinschaltung eines Fachingenieurs keiner die Leistungen des Handwerkers überwacht. Eine Eigenüberwachung durch den Handwerker ist natürlich nicht möglich, so dass diese Leistung nicht auf den Fachunternehmer übertragen werden kann.