juris PraxisReporte

Leitsätze

1. Der Wunsch des Wohnraummieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen ist - unabhängig davon, ob er auf eine solche Verringerung wirtschaftlich angewiesen ist (Bestätigung von Senatsurt. v. 27.09.2023 - VIII ZR 88/22 - NZM 2024, 27 Rn. 33 f.) - grundsätzlich als ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung i.S.d. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB anzuerkennen (Bestätigung der Senatsurteile v. 23.11.2005 - VIII ZR 4/05 - NJW 2006, 1200 Rn. 8; v. 11.06.2014 - VIII ZR 349/13 - NJW 2014, 2717 Rn. 13 f.; v. 31.01.2018 - VIII ZR 105/17 - BGHZ 217, 263 Rn. 55; v. 13.09.2023 - VIII ZR 109/22 - NZM 2023, 924 Rn. 21; v. 27.09.2023 - VIII ZR 88/22 - NZM 2024, 27 Rn. 34).
2. Eine - über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehende - Gewinnerzielung des Mieters durch die Untervermietung des Wohnraums ist hiervon nicht umfasst.

A.

Problemstellung

In angespannten Wohnungsmärkten hat sich ein Vermietungsmodell etabliert, bei dem Mieter andere Mieter ausnutzen. Dazu wird der vom Gesetzgeber aus ganz anderen Gründen geschaffene Anspruch auf Genehmigung einer Untervermietung von Wohnraum missbraucht. Ermöglicht wird dies dadurch, dass es nach der Rechtsprechung des BGH für den erforderlichen Gewahrsam des (Haupt-)Mieters ausreicht, wenn er noch einen Schlüssel von der Wohnung besitzt und einige wenige persönliche Dinge in der Wohnung zurücklässt. Außerdem sind die Anforderungen an ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 553 Abs. 1 BGB nicht besonders hoch. Diese Rechtslage hat dazu geführt, dass in angespannten Wohnungsmärkten Mieter nur selten ihre Wohnung kündigen, wenn sie ausziehen, sondern schlicht untervermieten. Dabei wird in so regulierten Märkten häufig noch ein Gewinn erzielt, weil die für die Wohnung oder die einzelnen Räume in der Summe gezahlte Untermiete höher ist als die vom Hauptmieter an den Vermieter zu zahlende Miete. Das Geschäftsmodell wird als sog. „gewinnbringende Untervermietung“ bezeichnet. Die Rechtsprobleme werden schon länger in der Literatur diskutiert, und es werden verschiedene Lösungen vorgeschlagen. Nunmehr hat der BGH in einer lange erwarteten Entscheidung erste Grenzen aufgezeigt.

B.

Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

I. Gegenstand der Entscheidung war der Fall eines Studenten, der seit dem Jahr 2009 Mieter einer in Berlin gelegenen Zweizimmerwohnung der Klägerin ist. Die Nettokaltmiete belief sich auf monatlich 460 Euro. Aufgrund eines Auslandsaufenthalts des Beklagten vermietete er die Wohnung zunächst aufgrund einer bis Januar 2020 befristeten Untermieterlaubnis. Als sich herausstellte, dass der Auslandsaufenthalt in Kanada, Guatemala, Mexiko und den USA noch länger dauern würde, beantragte er im Februar 2020 bei der Hausverwaltung des Vermieters für zwei konkret benannte Untermieter eine neue Untermieterlaubnis und vermietete die Räume möbliert weiter. Der Beklagte behielt einen Schlüssel für die Wohnung und ließ einige persönliche Gegenstände in der Wohnung zurück. Die Hausverwaltung reagierte zehn Monate nicht. Nachdem der Vermieter eine neue Hausverwaltung eingesetzt hatte, erkundigte sich diese, ob der Beklagte noch in der Wohnung wohnt. Nachdem bei einer Besichtigung der Wohnung festgestellt worden war, dass dort nur die zwei Untermieter wohnten, forderte die Hausverwaltung den Beklagten auf, die Untermietverhältnisse zu beenden. Als der Beklagte sich weigerte, kündigte der Vermieter Anfang 2022 sowohl fristlos gemäß § 543 Abs. 2 BGB als auch hilfsweise fristgerecht gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen. Wohl in diesem Verfahren erfuhr der Vermieter, dass der Untermietzins beider Untermieter zusammen monatlich 962 Euro betrug. Die für die Wohnung geltende „Mietpreisbremse“ ließ eine Nettokaltmiete von maximal 748 Euro monatlich zu. Das LG Berlin (Urt. v. 27.09.2023 - 64 S 270/22 - NZM 2024, 34) hatte der Räumungsklage stattgegeben. Ein Vermieter müsse nach § 553 BGB einem Mieter die Untervermietung nicht gestatten, wenn dieser einen wirtschaftlichen Gewinn aus der Untervermietung erzielt. Die Untermieter sind im Laufe des Berufungsverfahrens ausgezogen. Der Beklagte wohnt seither wieder in der Wohnung.

II. Die vom Mieter eingelegte Revision hatte keinen Erfolg. Zumindest die ordentliche Kündigung hatte das Mietverhältnis beendet. Denn der Beklagte hat mit der ohne Erlaubnis der Klägerin vorgenommenen Untervermietung der Wohnung seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt.

1. Die schuldhafte Pflichtwidrigkeit

Durch die ohne Erlaubnis der Klägerin vorgenommene Untervermietung hat der Beklagte seine Vertragspflichten verletzt. Denn gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter einen Anspruch auf Genehmigung hat.

Die Frage, ob einer solchen Vertragsverletzung ein die ordentliche Kündigung rechtfertigendes Gewicht i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zukommt, ist anhand einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beantworten. Der Senat bewertet in Übereinstimmung mit dem Landgericht die Pflichtverletzung als erheblich.

2. Kein Rechtsmissbrauch

Jedoch handelt der Vermieter rechtsmissbräuchlich, wenn er wegen des Fehlens der Untermieterlaubnis dem Mieter kündigt, obwohl dieser einen Anspruch auf die beantragte Untermieterlaubnis hat. Dementsprechend hat der Senat ausführlich untersucht, ob dem Beklagten vorliegend ein solcher Anspruch zustand. Das hat der Senat verneint, da dem Beklagten kein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis für die von ihm vorgenommene gewinnbringende Untervermietung zustand. Ihm fehlt es an dem gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlichen berechtigten Interesse an der teilweisen Gebrauchsüberlassung der Wohnung. Der Zweck einer Untervermietung besteht grundsätzlich nicht darin, dem Mieter durch diese die Möglichkeit einer über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden Gewinnerzielung zu verschaffen. Ein berechtigtes Interesse des Mieters i.S.d. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ist anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen. Hierbei ist nach der ständigen Rechtsprechung des Senats als berechtigt jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht.

3. Gewinnerzielung als berechtigtes Interesse?

Insofern untersucht der Senat mittels einer Auslegung des § 553 Abs. 1 BGB, ob das Interesse des Mieters, die Wohnung gewinnbringend unterzuvermieten, als berechtigt anzusehen ist.

a) Wortlautauslegung

Aus dem Wortlaut des § 553 BGB lassen sich keine Anhaltspunkte für die Beantwortung der aufgeworfenen Frage entnehmen. Die Vorschrift sollte als wohnraummietrechtliche Sondervorschrift einen billigen Ausgleich zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters schaffen. Bis dahin hatte der Mieter bei Verweigerung der Erlaubnis lediglich die Möglichkeit einer Kündigung des Mietverhältnisses.

b) Historische Auslegung

Der Entstehungsgeschichte der Norm und vor allem der Vorgängervorschriften ist als zentraler Gesichtspunkt zu entnehmen, dass der Gesetzgeber gewährleisten wollte, dass das Mietverhältnis im Falle einer wesentlichen Änderung in den Lebensverhältnissen des Mieters, welche eine Untervermietung notwendig werden lässt, möglichst aufrechterhalten bleiben sollte. Nach den Gesetzesmaterialien sollte insoweit alles geschehen, damit das Mietverhältnis von Dauer bleibt.

Dabei ist der Senat bis zum Jahr 1918 zurückgegangen. Bereits vor Aufnahme der entsprechenden Normen ins BGB hatte der historische Gesetzgeber – vor dem Hintergrund der Bestimmungen des § 4 der Zweiten Mieterschutzverordnung vom 23.09.1918 und des § 29 des Mieterschutzgesetzes vom 01.06.1923 – deutlich gemacht, dass Umzüge, die nicht zwingend erforderlich sind, möglichst vermieden werden sollen. Die zentrale gesetzgeberische Intention lag mithin darin, dem Mieter durch die Möglichkeit einer Untervermietung das Hauptmietverhältnis zu erhalten. Es gab sogar eine Vorschrift, die sich mit der Höhe einer angemessenen Untermiete beschäftigte. § 14 Reichsmietengesetz vom 24.03.1922 sah für weitervermieteten Wohnraum vor, dass der hierfür zu entrichtende Mietzins in einem angemessenen Verhältnis zu dem auf den Raum entfallenden Teil des Hauptmietzinses zu stehen hatte. Der historische Gesetzgeber hat damit bereits seinerzeit deutlich gemacht, dass der Zweck der Untervermietung nicht darin bestehen soll, dem Mieter durch diese eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen.

Ähnliche Überlegungen hatte der Gesetzgeber bei Übernahme der Regelungen ins BGB. Ziel war ein angemessener Ausgleich der Interessen von Vermietern und Mietern hinsichtlich der Untervermietung. Die dem Mieter durch diese Vorschriften grundsätzlich zugebilligte Untervermietung ist in der Normgeschichte demnach durchgehend von der Überlegung getragen, dem Mieter den Fortbestand des bestehenden Mietverhältnisses auch bei einer wesentlichen Veränderung seiner persönlichen Gegebenheiten zu ermöglichen, nicht hingegen von der Überlegung, dem Mieter die Möglichkeit einer Gewinnerzielung zu eröffnen.

c) Kostensenkung als berechtigtes Interesse

Auf dieser Linie lag auch die bisherige Rechtsprechung des VIII. Senats. Hiernach ist der Wunsch des Mieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen – unabhängig davon, ob er auf eine solche Verringerung wirtschaftlich angewiesen ist – grundsätzlich als ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB anzuerkennen. Das ist aber nach Ansicht des Senats etwas anderes als eine über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehende Gewinnerzielung durch Untervermietung.

4. Partizipation des Vermieters am Gewinn

Das Landgericht hatte sich auf Stimmen in der Literatur berufen und als eine Möglichkeit des Interessenausgleichs die Teilhabe des Vermieters an dem durch die Untervermietung erzielten Gewinn ins Spiel gebracht. Für eine Teilhabe findet sich nach Ansicht des BGH im Gesetz keine Stütze. § 553 Abs. 2 BGB betrifft andere Bereiche.

C.

Kontext der Entscheidung

Die Entscheidung kann durchaus zu einer Beschränkung der Untervermietungen führen. Die bisherigen Entscheidungen des Senats haben die Anforderungen, die an ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 553 Abs. 1 BGB zu stellen sind, sehr weit abgesenkt. Hinzu kamen die geringen Anforderungen, die der weitere Gewahrsam des Mieters erfüllen musste. Die hiesige Entscheidung beschränkt das Interesse in einem ganz entscheidenden Punkt. In den wenigsten Fällen in der Praxis geht es um die Aufrechterhaltung der Wohnung. Die in angespannten Wohnungsmärkten überhandnehmenden Fälle sind regelmäßig gewinnorientiert.

Die Grenze des erzielbaren Untermietzinses ist somit die Miete, die der Untervermieter an den Vermieter zahlt. Wird diese überschritten, fehlt es bereits am berechtigten Interesse, so dass es auf die Person des Untermieters und die Fragen des Gewahrsams nicht mehr ankommt.

D.

Auswirkungen für die Praxis

Konsequenterweise wird man dem Vermieter deshalb einen Anspruch zumindest auf Mitteilung der Untermiete zubilligen müssen. Ob nicht sogar der ganze Untermietvertrag vorzulegen ist, weil ggf. dort „versteckte“ Leistungen vereinbart wurden, z.B. hohe Betriebskostenpauschalen, ist wohl eine Frage des Einzelfalls.

Die Entscheidung betrifft nur den Anspruch des Mieters auf Erteilung der Genehmigung. Hat der Vermieter in der Vergangenheit bereits eine Genehmigung erteilt, ist diese gültig. Sie gilt aber nur für den konkreten Untermieter oder bis zum Ablauf einer vereinbarten Befristung.

Ob die Beschränkung der Wiedervermietungsmiete („Mietpreisbremse“) im Untermietverhältnis gilt, ist anhand des § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu beantworten. Es müsste sich um Wohnraum handeln, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat. Hier kommt es darauf an, welche Anforderungen an das Tatbestandsmerkmal „selbst bewohnte Wohnung“ gestellt werden. Das ist wohl mehr als der Gewahrsam, den der BGH als „Teil der Wohnung“ in § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB, verlangt.