juris PraxisReporte

Leitsätze

1. Bei der Einbringung vermieteten und an den Mieter überlassenen Wohnraums durch den vermietenden Alleineigentümer in eine aus ihm, seiner Ehefrau und den gemeinsamen Kindern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts handelt es sich um eine Veräußerung i.S.v. § 577a BGB.
2. Die Ausnahmeregelung des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB zur Privilegierung des Erwerbs vermieteten Wohnraums durch Personengesellschaften oder Erwerbermehrheiten, die aus Angehörigen derselben Familie oder desselben Haushalts bestehen, ist im Rahmen des Sperrfristtatbestands des § 577a Abs. 1 BGB weder unmittelbar noch analog anwendbar. Der Sperrfristtatbestand des § 577a Abs. 1 BGB ist in diesen Fällen auch nicht entsprechend teleologisch zu reduzieren.

A.

Problemstellung

Die Aufteilung von vermietetem Wohnraum in Eigentumswohnungen ist für den Mieter mit einem höheren Risiko einer Eigenbedarfskündigung verbunden. Während er es vorher mit einem Eigentümer zu tun hatte, der Eigenbedarf geltend machen konnte, aber nur für eine von mehreren Wohnungen, hat er es nach der Aufteilung und dem Verkauf mit einem Eigentümer zu tun, der regelmäßig genau seine Wohnung erworben hat, um dort zu wohnen. Deshalb hat der Gesetzgeber zunächst im preisgebundenen und später auch im preisfreien Wohnungsbau besondere Mieterschutzvorschriften eingeführt. Das ist zum einen eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren und zum anderen ein Vorkaufsrecht. Diese Schutzvorschriften setzen regelmäßig folgenden zeitlichen Ablauf voraus: Zunächst die Vermietung, dann die Aufteilung in Wohnungseigentum und dann die Veräußerung. Die Immobilienbranche hatte nach Wegen gesucht, wie diese aufteilungs- und verkaufshemmenden Regelungen umgangen werden konnten. Herausgekommen ist das sog. Münchener Modell. Es unterscheidet sich vom gesetzlich geregelten Ablauf dadurch, dass hier nach der Vermietung zunächst die potenziellen Erwerber einer Wohnung zusammen eine GbR bilden. Diese erwirbt das Gebäude und kündigt anschließend die einzelnen Wohnraummietverträge jeweils für einen ihrer Gesellschafter. Da nach Ansicht des BGH die Mieterschutzvorschriften in der damaligen Fassung keine Anwendung fanden, hat der Gesetzgeber die Vorschriften dahin gehend geändert, dass die Kündigungssperre entsprechend für den Fall gilt, dass vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist. Zugleich hat der Gesetzgeber aber auch eine Ausnahme geschaffen. Eine Kündigungssperrfrist gibt es dann nicht, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören. Die Reichweite dieser Ausnahme war im vorliegenden Fall Gegenstand der Entscheidung.

B.

Inhalt und Gegenstand der Entscheidung

I. Es ging um ein seit 2004 bestehendes Mietverhältnis in einem Mehrparteienhaus in München. Im Jahr 2021 wurde das Grundstück veräußert. Mit notarieller Erklärung vom 28.09.2021 teilte der Erwerber das Eigentum an dem Hausgrundstück gemäß § 8 WEG in Wohnungseigentum auf. Noch vor der Vollziehung der Teilungserklärung gründete der Erwerber gemeinsam mit seiner Ehefrau und den beiden (volljährigen) Kindern eine GbR, deren Gesellschaftszweck unter anderem die Verwaltung und Nutzung des Grundstücks ist. Der Erwerber verpflichtete sich zur Einbringung „des … Grundstücks … bzw. der durch Teilung nach § 8 WEG daraus entstehenden Wohnungs- und Teileigentumseinheiten“ in die Gesellschaft. Dies erfolgte im Dezember 2021. Im Februar 2022 wurden in Vollziehung der Teilungserklärung für jeden Miteigentumsanteil Grundbuchblätter angelegt; die klagende GbR wurde als Eigentümerin sämtlicher Einheiten eingetragen.

Die GbR kündigte im Juli 2022 das Mietverhältnis ordentlich wegen Eigenbedarfs zum 30.04.2023. Zur Begründung gab sie an, dass die sich in der Ausbildung befindliche Gesellschafterin S. W. (eines der beiden Kinder des vormaligen Alleineigentümers) die Wohnung für eigene Wohnzwecke beziehen wolle. Der beklagte Mieter berief sich auf die in Bayern auf zehn Jahre verlängerte Kündigungssperrfrist. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen.

II. Die zugelassene Revision blieb erfolglos. Auch nach Ansicht des BGH war die Kündigung vor Ablauf der einschlägigen Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB erfolgt und deshalb unwirksam.

1. Eigenbedarf der GbR

Nach der ständigen Rechtsprechung des VIII. Senats kann sich eine (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts in analoger Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen. Offengelassen hat der Senat wiederum die Frage, ob diese Analogie auch noch nach Inkrafttreten des MoPeG möglich ist. Hier war die Kündigung vorher erklärt worden.

2. Anwendbares Recht

Auf die Kündigung von Juli 2022 war § 577a BGB in der seit dem 01.05.2013 geltenden Fassung anzuwenden, auch wenn der dem Mietverhältnis mit dem Beklagten zugrunde liegende Mietvertrag aus dem Jahr 2004 stammt. Denn die Wirksamkeit einer Kündigung ist den allgemeinen Grundsätzen des intertemporalen Rechts entsprechend nach dem im Zeitpunkt ihrer Erklärung geltenden Recht zu beurteilen.

3. Anwendung des § 577a Abs. 1 BGB oder des § 577 Abs. 1a BGB

Das Gesetz regelt in den beiden Absätzen zwei verschiedene Fallgestaltungen. Gemäß § 577a Abs. 1 BGB kann sich ein Erwerber, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, auf berechtigte Interessen i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder Nr. 3 BGB (Tatbestände des Eigenbedarfs oder der wirtschaftlichen Verwertung) erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung – gemäß § 577a Abs. 2 BGB unter den dort genannten Voraussetzungen durch Rechtsverordnung der Landesregierung auf bis zu zehn Jahre verlängerbar – berufen. Die gleiche Rechtsfolge gilt grundsätzlich nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist. Jedoch gibt es für diesen Fall in Absatz 1a Satz 2 eine Ausnahme, die bei Absatz 1 nicht gilt. So gibt es keine Kündigungssperrfrist, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist.

Die hier gewählte Fallgestaltung fällt unter den Sperrfristtatbestand des § 577a Abs. 1 BGB. Die Veräußerung an die GbR als Personengesellschaft erfolgte nach der Umwandlung in Wohnungseigentum. Damit liegen die in Absatz 1 genannten Tatbestandsmerkmale in der dort aufgeführten zeitlichen Abfolge vor. Das gilt jedoch auch für Absatz 1a, wenn man allein an die Veräußerung vermieteten und an den Mieter überlassenen Wohnraums an eine Personengesellschaft anknüpfen würde. Dann würde hier auch der Ausnahmetatbestand gelten.

4. Einschränkende Auslegung des Absatzes 1a

Der VIII. Senat legt jedoch den Sperrfristtatbestand des Absatzes 1a aufgrund einer historischen Auslegung und Auswertung der Gesetzesmaterialien dahin gehend einschränkend aus, dass die Norm allein dann einschlägig ist, wenn Gegenstand der Veräußerung (noch) nicht in Wohnungseigentum umgewandelter Wohnraum ist. Der erst nachträglich eingefügte Absatz 1a sollte den in Absatz 1 allein für den Fall der Umwandlung vermieteten Wohnraums in Wohnungseigentum und dessen anschließender Veräußerung geregelten zeitlich beschränkten Schutz des Mieters gegen Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen des Erwerbers ergänzen. Dieser Schutz sollte auf die – in der Praxis unter der Bezeichnung „Münchener Modell“ bekannt gewordenen – Fallgestaltungen erstreckt werden, bei denen eine (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nach dem Erwerb des mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks zunächst auf die Begründung von Wohnungseigentum und den anschließenden Verkauf von Eigentumswohnungen an Interessenten verzichtet und stattdessen wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter oder der Miteigentümer kündigt. Solche Fallgestaltungen waren durch die (bis dahin allein) bestehende Regelung in Absatz 1 tatbestandlich nicht erfasst, obwohl das von einem Erwerb durch eine solche Gesellschaft oder Miteigentümergemeinschaft ausgehende Verdrängungsrisiko für den einzelnen Mieter als ebenso hoch anzusehen ist wie in dem von Absatz 1 erfassten Fall der Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und der anschließenden Veräußerung des Wohnungseigentums. Allein diese Umgehung des Kündigungsschutzes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sollte unterbunden und die diesbezüglich bestehende Schutzlücke geschlossen werden.

Umgekehrt lässt sich der Entwurfsbegründung kein hinreichender Anhaltspunkt dahin gehend entnehmen, dass mit der Regelung in Absatz 1a ein einheitlich für alle Fälle der Veräußerung vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit geltender Sperrfristtatbestand geschaffen werden sollte, mithin künftig auch die bis dahin von Absatz 1 erfassten Fälle des Erwerbs einer Eigentumswohnung durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder Erwerbermehrheit dem Tatbestand des Absatzes 1a unterstellt würden.

5. Reichweite der Ausnahme in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB

Die Ausnahme der Veräußerung an ein „Familienunternehmen“ gilt für eine nach § 577a Abs. 1 BGB zu beurteilende Fallgestaltung des Erwerbs einer bereits in Wohnungseigentum umgewandelten Mietwohnung nicht. Ihre Anwendung ist auf den in § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB geregelten Sperrfristtatbestand beschränkt, wie sich aus dem Wortlaut des Satzes 2 und dessen unmittelbarer Anknüpfung an den in Satz 1 genannten Tatbestand sowie aus den allein auf den neu eingefügten Absatz 1a bezogenen Erwägungen des Gesetzgebers im Regierungsentwurf zum Mietrechtsänderungsgesetz ergibt.

Es scheidet nach Ansicht des Senats wegen fehlender planwidriger Regelungslücke auch eine Analogie aus. Ob eine solche Lücke besteht, ist vom Standpunkt des Gesetzes und der ihm zugrunde liegenden Regelungsabsicht zu beurteilen. Das Gesetz muss, gemessen an seiner eigenen Regelungsabsicht, unvollständig sein. Daran fehlt es hier. Eine dahin gehende Auslegung oder Einschränkung des § 577a Abs. 1 BGB ist weder im Hinblick auf das Grundrecht auf Eigentum aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG noch wegen des allgemeinen Gleichheitssatzes aus Art. 3 Abs. 1 GG geboten. Die Befugnisse von Mieter und Vermieter zuzuordnen und abzugrenzen, ist Aufgabe des Gesetzgebers. Er muss die schutzwürdigen Interessen beider Seiten berücksichtigen und in ein ausgewogenes Verhältnis bringen und hat dabei mehrere Gesichtspunkte zu beachten. Er muss den Vorgaben Rechnung tragen, die sich einerseits aus der grundgesetzlichen Anerkennung des Privateigentums durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und andererseits aus der verbindlichen Richtschnur des Art. 14 Abs. 2 GG ergeben, und berücksichtigen, dass sich Vermieter und Mieter gleichermaßen auf das Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG berufen können.

Wie das BVerfG bereits entschieden hat, ist der Gesetzgeber mit den Vorschriften zum Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB) und zur Kündigungssperrfrist (§ 577a BGB) diesen verfassungsrechtlichen Anforderungen gerecht geworden (vgl. BVerfG, Beschl. v. 04.04.2011 - 1 BvR 1803/08 Rn. 32 - NZM 2011, 479). Danach hat der Gesetzgeber mit dem Vorkaufsrecht in § 577 BGB – ebenso wie mit dem in § 577a BGB vorgesehenen zeitlich begrenzten Schutz des Mieters gegen künftige Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen – die Dispositionsbefugnis des Eigentümers über sein Eigentum zwar eingeschränkt. Er hat dies aber zum Schutz des – seinerseits durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützten – Besitzrechts des Mieters und ohne übermäßige Beschränkung der Grundrechte des Eigentümers des Wohnraums getan. Die Vorschriften der §§ 577, 577a BGB dienen nach der Vorstellung des Gesetzgebers einem sachgerechten Ausgleich der beiderseitigen Grundrechtspositionen. Dem Vermieter bleibt auch bei der Anwendung der §§ 577, 577a BGB die Möglichkeit zur Veräußerung seines Eigentums grundsätzlich erhalten. Der Mieter kann sich vor der mit dem Verkauf der Wohnung nach deren Umwandlung in Wohnungseigentum verbundenen Verschlechterung seiner kündigungsrechtlichen Position durch die Ausübung des in § 577 BGB geregelten Vorkaufsrechts schützen; den Verkauf der Wohnung durch den Vermieter selbst kann er aber nicht verhindern. Der Erwerber des vermieteten Wohnraums ist zum Schutz des Mieters (lediglich) für die Dauer der Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB in seiner Befugnis zur Beendigung des Mietverhältnisses im Wege einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung beschränkt, was der Gesetzgeber bei einer Bewertung der beiderseitigen Interessen als dem Erwerber einer vermieteten Eigentumswohnung zumutbar angesehen hat.

C.

Kontext der Entscheidung

Die Entscheidung ist die bisher letzte in einer langen Reihe von Entscheidungen zur Umwandlung vermieteter Wohnungen in Eigentumswohnungen. Der Senat hat hier regelmäßig versucht, den Willen des Gesetzgebers zu ermitteln und die Norm vorrangig historisch entsprechend auszulegen. So hat der Senat die Anwendung des Absatzes 1a auf die Veräußerung an Personengesellschaften beschränkt und für die Übertragung auf eine Personenhandelsgesellschaft ausgeschlossen (BGH, Urt. v. 06.08.2025 - VIII ZR 161/24). Den Ausnahmetatbestand der Übertragung auf eine „Familiengesellschaft“ hat er beschränkt auf Familienmitglieder, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht nach der ZPO zusteht, wozu Cousins nicht gehören (BGH, Urt. v. 10.07.2024 - VIII ZR 276/23 m. Anm. Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 19/2024 Anm. 2). Über den Wortlaut hinaus hat er die Schutzvorschriften auch bei Begründung von Teileigentum statt Wohnungseigentum angewandt (BGH, Urt. v. 21.05.2025 - VIII ZR 201/23). Auch eine Realteilung fällt unter den Tatbestand (BGH, Urt. v. 08.10.2025 - VIII ZR 18/24 m. Anm. Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 2/2026 Anm. 2) und kann bei unterlassener Information des Mieters davon und der deshalb unmöglich gewordenen Ausübung des Vorkaufsrechts zu ganz erheblichen Schadensersatzansprüchen führen.

D.

Auswirkungen für die Praxis

Für die Praxis stellt sich die Frage, warum die Vermieterseite hier so kompliziert vorgegangen ist. Der Erwerber des Grundstücks und zunächst Alleineigentümer hätte die Wohnung doch wegen Eigenbedarfs für seine Tochter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen können. Wahrscheinlich ging es um steuerrechtliche oder erbrechtliche Fragen. Das BGB hätte dem Wunsch der Familie nicht entgegengestanden.