Anmerkung zu:LG München I 1. Zivilkammer, Urteil vom 08.02.2016 - 1 S 21019/14
Autor:Burkhard Rüscher, RA und FA für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Erscheinungsdatum:09.02.2017
Quelle:juris Logo
Normen:Art 14 GG, § 13 WoEigG, § 14 WoEigG, § 1004 BGB, § 15 WoEigG
Fundstelle:jurisPR-MietR 3/2017 Anm. 1
Herausgeber:Norbert Eisenschmid, RA
Zitiervorschlag:Rüscher, jurisPR-MietR 3/2017 Anm. 1 Zitiervorschlag

Nutzung einer Eigentumswohnung durch häufig wechselnde "Medizintouristen" als wohnungseigentumsrechtlich zulässige Wohnnutzung



Leitsätze

1. Für die wohnungseigentumsrechtliche Einordnung der Nutzung einer Wohnung ist nur darauf abzustellen, welche Nutzung in der Wohnung selbst stattfindet. Wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, ist die Vermietung einer Eigentumswohnung an wechselnde Mieter auch für jeweils unter drei Monaten, z.B. an sog. "Medizintouristen", Teil der zulässigen Wohnnutzung (Anschluss an BGH, Urt. v. 15.01.2010 - V ZR 72/09).
2. Wird ein Unterlassungsanspruch nicht gegen einen störenden Mieter, sondern gegen den Wohnungseigentümer als Vermieter geltend gemacht, so kann bei Kurzzeitvermietungen unter drei Monaten eine zurechenbare Wiederholungsgefahr i.S.d. § 1004 BGB nur angenommen werden, wenn mindestens zwei Beeinträchtigungen durch unterschiedliche Mietparteien vorliegen oder besondere Umstände, die von dem Fehlverhalten einer Mietpartei auf ein solches auch durch künftige Mietparteien schließen lassen. Zudem bedarf es für eine aktuell bestehende Wiederholungsgefahr zeitnaher Vorfälle.



A.
Problemstellung
Seit mittlerweile mehreren Jahren gibt es in München und hierbei insbesondere in der Nähe der Kliniken und des Bahnhofsviertels das Phänomen der sog. „Medizintouristen“, das nicht nur in regelmäßigen Abständen Gegenstand der örtlichen Presse ist. Vielmehr haben sich die Zivilgerichte bis in die jüngste Zeit hinein über mehrere Instanzen hinweg mit Unterlassungsklagen beschäftigt, die die Überlassung von Wohnungen an „Medizintouristen“ in kurzen Intervallen betraf. Dies gilt auch für das vorliegende Urteil des LG München I, das ebenfalls die vorübergehende Vermietung von Wohnungen an wechselnde Personen betrifft, überwiegend an Patienten oder ihre Angehörigen aus dem arabischen Raum, die sich in München ärztlich behandeln lassen.


B.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Die beklagten Eigentümer vermieteten in einer Wohnanlage in der Münchener Innenstadt einige Wohnungen an Kurzzeitmieter. Hierbei handelte sich vorwiegend um sog. „Medizintouristen“ aus dem arabischen Raum. Es kam zu Beschwerden insbesondere über behaupteten Lärm auch in den Nachtstunden und behauptete intensive Gerüche. Eine Klage der ermächtigten Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die Eigentümer auf Unterlassung der Nutzung der Wohnung in Form der Kurzzeitvermietung hatte das AG München abgewiesen, wogegen sich die Berufung der Wohnungseigentümergemeinschaft richtete.
Das LG München I hat den in der Berufungsinstanz weiter verfolgten Hauptantrag auf Unterlassung der Nutzung abgewiesen und hat zwei von 17 in der Berufungsinstanz auf die Unterlassung konkreter Beeinträchtigungen gerichteten Hilfsanträgen nach durchgeführter Beweisaufnahme stattgegeben. Die übrigen 15 Hilfsanträge hat es abgewiesen.
Das LG München I hat sich der Rechtsprechung des BGH (BGH, Urt. v. 15.01.2010 - V ZR 72/09) angeschlossen, wonach für die wohnungseigentumsrechtliche Einordnung der Nutzung einer Wohnung nur darauf abzustellen sei, welche Nutzung in der Wohnung selbst stattfinde. Wenn die Teilungserklärung nichts anderes bestimme und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, sei die Vermietung einer Eigentumswohnung (auch) bei einer Zeit unter drei Monaten an wechselnde Mieter Teil der zulässigen Wohnnutzung.
Aus der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG i.V.m. § 13 WEG ergebe sich, dass jeder Wohnungseigentümer die Wohnung zu Zwecken nutzen dürfe, die die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigen, das bei einer Nutzung des Wohnungseigentums typischerweise zu erwarten sei. Von einer ordnungsgemäßen Wohnnutzung im wohnungseigentumsrechtlichen Sinn sei hierbei nicht nur das dauerhafte Wohnen als Lebensmittelpunkt im engeren Sinne erfasst, sondern der Wohnungseigentümer genieße vielmehr die Freiheit, mit dem Wohnungseigentum in den Grenzen der Gesetze nach Belieben zu verfahren. Die Zweckbestimmung „Wohnen“ erfordere nicht, dass der Bewohner in den Räumen einen eigenen Hausstand führe oder in den Räumen zumindest vorübergehend oder zeitweilig seinen Lebensmittelpunkt habe. Vielmehr dürfe der Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum auch zu anderen Zwecken als dem bloßen Bewohnen durch seine eigene Person verwenden (vgl. auch AG München, Teilurt. v. 02.03.2016 - 485 C 29935/14 WEG; AG München, Urt. v. 17.08.2016 - 485 C 24311/14 WEG; LG München I, Urt. v. 03.06.2016 - 40 O 11108/14; LG München I, Verf. v. 17.11.2016 - 1 S 5528/16 WEG).
Hierbei sei nicht entscheidend, ob der Eigentümer oder Vermieter eine unternehmerische Tätigkeit entfalte, die über eine übliche Wohnungsvermietungstätigkeit hinausgehe oder in steuerrechtlicher Hinsicht als gewerblich anzusehen sei, sondern allein, was in der Wohnung geschehe und ob Personen dort ihre Unterkunft haben (vgl. auch AG München, Teilurt. v. 02.03.2016 - 485 C 29935/14 WEG; LG München I, Urt. v. 03.06.2016 - 40 O 11108/14; AG München, Urt. v. 17.08.2016 - 485 C 24311/14 WEG). Auch der häufige Wechsel der Mieter führt nach Auffassung des LG München I als solcher nicht zu Beeinträchtigungen, die sich erheblich von denen anderer Formen der Wohnnutzung unterscheiden (vgl. auch BGH, Urt. v. 15.01.2010 - V ZR 72/09).
Zwar könne die Nutzung von Eigentumswohnungen für kurzzeitige Vermietungen den Charakter der Wohnanlage verändern. Vergleichbare Veränderungen und Nachteile könnten sich aber auch bei anderen Formen der Nutzung ergeben. Hierin liege keine spezifische Auswirkung gerade einer Vermietung an laufend wechselnde Feriengäste, auch nicht, wenn es sich dabei um „Medizin- oder Krankenhaustouristen“ handele (vgl. auch AG München, Teilurt. v. 02.03.2016 - 485 C 29935/14 WEG; LG München I, Urt. v. 03.06.2016 - 40 O 11108/14; AG München, Urt. v. 17.08.2016 - 485 C 24311/14 WEG). Wohnungseigentumsrechtlich lasse sich diese Nutzungsform nur wirksam verhindern, wenn die Wohnungseigentümer von ihnen nicht erwünschte Formen der Nutzung in der Teilungserklärung oder durch Vereinbarung ausschließen oder darin unter einen Genehmigungsvorbehalt stellen (vgl. auch BGH, Urt. v. 15.01.2010 - V ZR 72/09).
Das LG München I hat in der vorliegenden Entscheidung klargestellt, dass mögliche in der Überlassung einer Wohnung an häufig wechselnde „Medizintouristen“ liegende Verstöße gegen § 4 Abs. 1 Nr. 3 der Zweckentfremdungssatzung der Landeshauptstadt München im Rahmen eines Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG unbeachtlich seien, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht in die Teilungserklärung „importiert“ seien. Dass ein Unterlassungsanspruch wegen der fehlenden drittschützenden Wirkung nicht auf einen möglichen Verstoß gegen die Zweckentfremdungssatzung der Landeshauptstadt München und auch nicht auf Verstöße gegen öffentliches Baurecht gestützt werden könne, habe die Rechtsprechung bereits mehrfach entschieden (OLG Frankfurt, Beschl. v. 17.05.2005 - 20 W 132/03; LG Itzehoe, Urt. v. 19.04.2011 - 11 S 26/10; AG München, Urt. v. 13.06.2014 - 411 C 1574/14; LG München I, Hinweisbeschl. v. 21.07.2014 - 31 S 11889/14; AG München, Teilurt. v. 02.03.2016 - 485 C 29935/14 WEG; LG München I, Urt. v. 03.06.2016 - 40 O 11108/14; AG München, Urt. v. 17.08.2016 - 485 C 24311/14 WEG; LG München I, Verf. v. 17.11.2016 - 1 S 5582/16 WEG).
Sollte die Nutzungsform der Überlassung an Mieter mit Unterkunftsbedürfnissen von kurzer Dauer zu konkreten Beeinträchtigungen führen, die die übrigen Eigentümer in einem nach § 14 WEG nicht hinzunehmenden Maß beeinträchtigen, könnten insoweit nach § 1004 Abs. 1 BGB i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG Ansprüche auf die Unterlassung konkreter Beeinträchtigungen geltend gemacht werden (vgl. auch BGH, Urt. v. 15.01.2010 - V ZR 72/09). Bei der Nutzung einer Wohnung durch häufig wechselnde Mieter sei die Wiederholungsgefahr, die für einen gegen den Vermieter bzw. Wohnungseigentümer auf Unterlassung konkreter Beeinträchtigungen gerichteten Anspruch erforderlich sei, insoweit problematisch, als aus denen von einem Mieter möglicherweise ausgehenden Beeinträchtigungen (z.B. Lärm- oder Geruchsbelästigungen) nicht automatisch mit indizierender Wirkung darauf geschlossen werden könne, dass auch weitere, in kurzen Abständen ein- und ausziehende Nachmieter sich ebenso verhalten werden. Dies ergebe sich schon aus der unterschiedlichen sozialen Struktur der verschiedenen Mieter, also beispielsweise Familienstand, Anzahl der Bewohner, Alter, Herkunft etc. Hier hat das LG München I in der vorliegenden Entscheidung klargestellt, dass eine dem Wohnungseigentümer zurechenbare Wiederholungsgefahr angesichts einer wechselnden Vermietung nur bestehe, wenn entweder mindestens zwei Beeinträchtigungen durch unterschiedliche Mietparteien des Wohnungseigentümers dargelegt und ggf. bewiesen werden können oder besondere Umstände vorliegen, die darauf schließen lassen, dass aus einem einzigen Fehlverhalten einer Mietpartei auf ein solches durch künftige Mietparteien geschlossen werden könne. Zudem bedürfe es für eine auch aktuell noch vorliegende Wiederholungsgefahr zeitnaher Vorfälle (vgl. auch LG München I, Urt. v. 03.06.2016 - 40 O 11108/14), was bei behaupteten jahrelang zurückliegenden Vorfällen nicht erfüllt sein dürfte.


C.
Kontext der Entscheidung
Im Nachgang der vorliegenden Entscheidung des LG München I sind zahlreiche weitere Entscheidungen des AG München und des LG München I ergangen, mit denen sich diese Rechtsprechung mittlerweile verfestigt hat. So hat das AG München unter Anknüpfung an das vorliegende Urteil des LG München I den Klageantrag einer Wohnungseigentümergemeinschaft abgewiesen, die einen Wohnungseigentümer verpflichten wollte, es zu unterlassen, eine Wohnung weder direkt noch mittelbar (über einen Zwischenmieter) nur kurzfristig (d.h. kürzer als wenigstens mehrere Monate, insbesondere nur tage- oder wochenweise) an häufig wechselnde Feriengäste (insbesondere Medizin- oder Krankenhaustouristen) zu überlassen (AG München, Teilurt. v. 02.03.2016 - 485 C 29935/14 WEG). Bezüglich der gegen das Teilurteil des AG München gerichteten Berufung ist aufgrund der vorläufig geäußerten Rechtsauffassung der 1. Zivilkammer des LG München I damit zu rechnen, dass die Berufung im Februar 2017 zurückgewiesen werden wird (LG München I - 1 S 5582/16 WEG).
In einer weiteren Entscheidung hat das LG München I eine Unterlassungsklage abgewiesen und entschieden, dass kein Anspruch des Eigentümers einer Nachbarwohnung auf Unterlassung einer kurzzeitigen Vermietung an sogenannte „Medizintouristen“ besteht, da die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung ist (LG München I, Urt. v. 03.06.2016 - 40 O 11108/14). Die gegen dieses Urteil gerichtete Berufung wurde durch das OLG München zurückgewiesen (OLG München, Beschl. v. 18.11.2016 - 8 U 3112/16), wogegen wiederum Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt wurde (BGH,AZ: V ZR 295/16).Das AG München hat in einer weiteren Entscheidung unter Verweis auf das vorliegende Urteil des LG München I die Unterlassungsklage des Eigentümers einer Nachbarwohnung ebenfalls abgewiesen (AG München, Urt. v. 17.08.2016 - 485 C 24311/14 WEG). Auch hier lautete einer der Klageanträge, es zu unterlassen, die Wohnung für Patienten (gewerblich) zu nutzen und zu vermieten, beispielhaft die Wohnung an häufig wechselnde oder nur kurzzeitig einquartierte Patienten und Medizintouristen sowie deren Angehörige betreffend das anliegende Klinikum unmittelbar oder über einen gewerblichen Zwischenmieter zu überlassen und/oder zu vermieten. Bezüglich der gegen dieses Urteil gerichteten Berufung hat das LG München I darauf hingewiesen, dass beabsichtigt sei, die Berufung als unzulässig zu verwerfen (LG München I, Beschl. v. 27.12.2016 - 36 S 17528/16 WEG).


D.
Auswirkungen für die Praxis
Für die Praxis gibt die Entscheidung des LG München I dahingehende Rechtssicherheit, dass die Überlassung einer Wohnung auch an sog. „Medizintouristen“ wohnungseigentumsrechtlich grundsätzlich eine zulässige Wohnnutzung darstellt, sofern in der Teilungserklärung nichts abweichendes geregelt ist oder es keine abweichenden Vereinbarungen der Wohnungseigentümer gibt. Angesichts der zahlreichen weiteren Urteile, die im Nachgang zu dieser Entscheidung ergangen sind, darf dies als gefestigte Rechtsprechung gelten.
Unabhängig hiervon ist aber zu beachten, dass die vorliegende Entscheidung des LG München I keinen „Freifahrtschein“ für die Vermietung von Eigentumswohnungen in kurzen Intervallen an Feriengäste oder sog. „Medizintouristen“ bedeutet, da es in öffentlich-rechtlicher Hinsicht zu bußgeldbewehrten Verstößen gegen öffentliches Baurecht oder gegen § 4 Abs. 1 Nr. 3 der Zweckentfremdungssatzung der Landeshauptstadt München kommen kann, wonach eine Zweckentfremdung vorliegt, wenn Wohnraum nicht nur vorübergehend gewerblich oder gewerblich veranlasst für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt wird.



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