Anmerkung zu:BGH 8. Zivilsenat, Urteil vom 18.01.2017 - VIII ZR 17/16
Autor:Prof. Dr. Ulf P. Börstinghaus, RiAG
Erscheinungsdatum:17.02.2017
Quelle:juris Logo
Normen:§ 558 BGB, § 546a BGB, § 556e BGB, § 556f BGB
Fundstelle:jurisPR-BGHZivilR 4/2017 Anm. 1
Herausgeber:Dr. Herbert Geisler, RA BGH
Zitiervorschlag:Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 4/2017 Anm. 1 Zitiervorschlag

Bemessung der Höhe der Nutzungsentschädigung bei Vorenthaltung von Wohnraum nach der Neuvertragsmiete



Leitsatz

Die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete, die der Vermieter gemäß § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache verlangen kann, wenn der Mieter diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, ist bei beendeten Wohnraummietverträgen nicht nach Maßgabe der auf laufende Mietverhältnisse zugeschnittenen Regelung über Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB), sondern anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen.



A.
Problemstellung
Gibt der Mieter die Mietsache nach Ende der Mietzeit gegen den Willen des Vermieters diesem nicht zurück, so schuldet er gemäß § 546a BGB Nutzungsentschädigung. Dabei enthält das Gesetz eine Untergrenze und eine Obergrenze für diese Entschädigung. Als Mindestbetrag muss der Mieter die bisher vereinbarte Miete zahlen. Das gilt selbst dann, wenn die Marktmiete für das Mietobjekt inzwischen niedriger ist. Obergrenze für die Nutzungsentschädigung ist die „ortsübliche Miete“. Die Streitfrage war hierzu schon seit vielen Jahren, ob unter diesem Begriff die ortsübliche Vergleichsmiete i.S.d. § 558 Abs. 2 BGB zu verstehen ist oder die aktuelle Neuvertragsmiete für vergleichbare Objekte. Diese Streitfrage hat der VIII. Zivilsenat mit der vorliegenden Entscheidung nun entschieden.


B.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung
Die Beklagten waren seit 1993 Mieter eines in München gelegenen Einfamilienhauses. Das Mietverhältnis endete durch eine zum 30.10.2011 erklärte Eigenbedarfskündigung der klagenden Vermieter. Die beklagten Mieter gaben die Mietsache erst 17 1/2 Monate später zurück. Bis dahin entrichteten sie die vertraglich geschuldete Miete. Die Vermieter verlangen eine weitergehende Nutzungsentschädigung nach Maßgabe der für das Mietobjekt ortsüblichen Neuvertragsmiete. Die Klage hatte nach Einholung eines Sachverständigengutachtens durch das Amtsgericht in den Tatsacheninstanzen i.H.v. 7.300,37 Euro nebst Zinsen Erfolg gehabt.
Der BGH hat diese Urteile bestätigt. Auch seiner Meinung nach schuldet der Mieter als Nutzungsentschädigung die ortsübliche Neuvertragsmiete. Das leitet der Senat überzeugend aus einer historischen, systematischen und teleologischen Auslegung der Norm ab.
Der Senat legt dar, dass sich den Materialien zum Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19.06.2001 (BGBl I, 1149) deutlich ergibt, dass es im Rahmen von § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB auch im Wohnraummietrecht darauf ankommt, was bei einer Neuvermietung der Wohnung ortsüblich erzielbar gewesen wäre. Die für eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß den §§ 558 ff. BGB geltenden Beschränkungen sind im Gesetzgebungsverfahren hingegen nicht herangezogen worden. In den Materialien werde vielmehr deutlich darauf hingewiesen, dass zwischen Wirksamwerden der Kündigung und endgültiger Räumung der Wohnung durch den Mieter unter Umständen ein längerer Zeitraum liegen kann, über den hinweg die Wohnung dem Vermieter vorenthalten wird und der deshalb gehindert ist, durch eine Neuvermietung eine (höhere) ortsübliche Miete zu erzielen. Das Risiko der höheren Neuvertragsmiete habe alleine der Mieter zu tragen, der trotz rechtmäßiger Kündigung nicht ausziehe.
Besonders überzeugend sind aber die systematischen Überlegungen. Anders als § 546a BGB, der Teil der für alle Mietverhältnisse geltenden allgemeinen gesetzlichen Bestimmungen des Mietrechts ist und deshalb nicht nur für Wohnraummietverhältnisse gilt, gelten die Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nur für Bestandsmietverhältnisse über Wohnraum. Dass der Gesetzgeber aber für die Vermietung anderer Sachen als Wohnungen einen anderen Begriff der ortsüblichen Miete einführen wollte, sei systemwidrig.
Und schließlich sprechen der Sinn und Zweck des § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB für die Ausrichtung an der Neuvertragsmiete. § 558 BGB will einen Ausgleich zwischen den Vermieter und Mieterinteressen bei Bestandsmietverhältnissen erreichen. Dazu bestehe aber bei einem beendeten Mietverhältnis keine Veranlassung mehr. Vielmehr will § 546a BGB durchaus Druck auf den Mieter ausüben, seiner gesetzlichen Verpflichtung zur Räumung nachzukommen.


C.
Kontext der Entscheidung
Die Argumentation überzeugt. Das System der ortsüblichen Vergleichsmiete will den rechtmäßigen Mieter schützen. Seine Miete soll hinter der Marktmiete zurückbleiben. Für ihn gelten die Jahressperrfrist und die Kappungsgrenze. Damit hat die Nutzungsentschädigung gemäß § 546a Abs. 1 BGB nichts zu tun. Es handelt sich nur noch um ein Abwicklungsverhältnis. Deshalb mindert sich auch die Nutzungsentschädigung nicht, wenn die ehemalige Mietsache nach Ende des Mietverhältnisses mangelhaft wird (BGH, Urt. v. 27.05.2015 - XII ZR 66/13 m. Anm. Börstinghaus, jurisPR-BGHZivilR 15/2015 Anm. 2). Auch hier spielt der „Druckgedanke“ eine Rolle. Der Mieter soll ausziehen und nicht in den Genuss mietrechtlicher Schutzvorschriften kommen.


D.
Auswirkungen für die Praxis
Der Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB entsteht in dem Augenblick, in dem der Mieter dem Vermieter die Mietsache vorenthält. Der Begriff der Vorenthaltung besagt nicht nur, dass der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt, sondern auch, dass das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht. In welchem Zustand sich die Mietsache bei der (vorgesehenen) Rückgabe befindet, ist grundsätzlich ohne Bedeutung, so dass allein darin, dass der Mieter dem Vermieter die Räume in verwahrlostem oder einem sonst nicht vertragsgemäßen Zustand überlässt, noch keine Vorenthaltung gesehen werden kann (BGH, Urt. v. 13.07.2010 - VIII ZR 326/09).
Auch für die Geltendmachung der höheren Neuvertragsmiete anstatt der bisherigen Vertragsmiete ist keine Willenserklärung des Vermieters erforderlich (BGH, Urt. v. 14.07.1999 - XII ZR 215/97 - BGHZ 142, 186, 189). Der Vermieter kann deshalb den Anspruch auch rückwirkend zumindest im Rahmen der dreijährigen Verjährungsfrist geltend machen.
Insofern stellt sich die Frage, ob die heute immer mehr in Mode kommende Geltendmachung der Nutzungsentschädigungsanspruchs als Klageantrag auf zukünftige Leistung (BGH, Beschl. v. 20.11.2002 - VIII ZB 66/02) immer sinnvoll ist. Hierdurch spart man sich zwar eine weitere Klage und kann ggf. bei werthaltigen Vollstreckungsgegenständen frühzeitig vollstrecken, es besteht aber die Gefahr, dass hierdurch die spätere Geltendmachung einer höheren Miete erschwert, wenn nicht gar ausgeschlossen wird. Es liegt die Gefahr eines widersprüchlichen Verhaltens vor.
Und schließlich dürfte in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt in den Gemeinden, die in eine entsprechende Landesverordnung aufgenommen wurden, auch die Nutzungsentschädigung auf die maximale Wiedervermietungsmiete beschränkt sein. Zulässig ist dann nur eine Nutzungsentschädigung in Höhe einer ortsüblichen Vergleichsmiete plus 10%, es sei denn, es liegt eine der vier Ausnahmen der §§ 556e und 556f BGB vor.



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