Gericht/Institution:BReg
Erscheinungsdatum:03.12.2018
Quelle:juris Logo

Mietpreisbremse: Mehr Rechte für Mieter

 

Der Bundestag hat beschlossen, dass die Regelungen der Mietpreisbremse transparenter und wirksamer werden sollen.

Vermieter müssten Auskunft geben, wenn sie eine deutlich höhere als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen wollen. Mieter sollen zudem besser vor überfordernden Mieterhöhungen nach Modernisierungen geschützt werden.

Die Regelungen der Mietpreisbremse sollen verbraucherfreundlicher und wirksamer werden, ohne Vermieter übermäßig zu belasten. Bundesverbraucherministerin Barley sagte anlässlich der Verabschiedung des Gesetzes: "Das Mieterschutzgesetz kann wie geplant zum 01.01.2019 in Kraft treten. Die Lage, insbesondere in den Ballungszentren, ist ernst. Gerade junge Familien und Alleinerziehende haben hier große Probleme bezahlbaren Wohnraum zu finden."

Vermieter müssten Mieterinnen und Mieter künftig vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert und schriftlich darüber informieren, ob eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliege, wenn sie eine deutlich höhere als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Nur wenn der Vermieter diese Auskunft erteile, könne er sich auf die Ausnahme berufen.

Vermieter müssen Auskunft erteilen

Nach dem Gesetz zur Mietpreisbremse, das seit Juni 2015 in Kraft ist, können die Bundesländer eine Mietpreisbremse in Gebieten mit angespannter Wohnungslage einführen. Die Mieten dürfen dann bei Wiedervermietung von Wohnraum nur noch maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Ausnahmen davon gelten für die Vermietung von Neubauten und die Erstvermietung nach einer umfassenden Sanierung. Ebenso, wenn der Vermieter zuvor eine Miete erzielte, die über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Er genießt dann grundsätzlich Bestandsschutz und kann weiter die Vormiete verlangen. Bezugspunkt für die vom Vermieter mitzuteilende Vormiete ist der Zeitpunkt ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses. Dabei genügt die bloße Angabe der Höhe der vorherigen Miete. Der Mieter kann gegebenenfalls weitere Auskünfte aus dem Vormietverhältnis verlangen, etwa einen Nachweis über die Höhe der Vormiete.

Rückforderung zu viel gezahlter Miete vereinfacht

Künftig genüge eine einfache Rüge, um zu viel gezahlte Miete zurückzuverlangen – etwa der Satz "Ich rüge die Höhe der Miete". Der Mieter müsse nicht mehr darlegen, warum die verlangte Miete seines Erachtens nach zu hoch ist. Die zu viel gezahlte Miete könne wie bisher nur zurückverlangt beziehungsweise die zu hohe Miete verweigert werden, wenn die Rüge geltend gemacht wurde.

Umlage von Modernisierungskosten

Die Kosten der Modernisierung, die der Eigentümer auf den Mieter umlegen könne, sollen für zunächst fünf Jahre von elf auf acht Prozent pro Jahr gesenkt werden. Es gelte zudem eine sog. absolute Kappungsgrenze: Der Vermieter darf die Miete nach einer Modernisierung nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen. Wo die Miete weniger als sieben Euro pro Quadratmeter betrage, dürfen Vermieter innerhalb von sechs Jahren sogar nur zwei Euro pro Quadratmeter aufschlagen.

Das entlaste die Mieter, schaffe aber auch für Vermieter noch genügend Spielraum, um Modernisierungen vornehmen zu können. Modernisierungsmaßnahmen bis zu 10.000 Euro pro Wohnung sollen erleichtert werden. Vermieter könnten hier ein vereinfachtes Mieterhöhungsverfahren wählen.

Herausmodernisieren wird geahndet

Das missbräuchliche Modernisieren, um Mieter zur Beendigung des Mietverhältnisses zu veranlassen, werde künftig als Ordnungswidrigkeit mit einer hohen Geldbuße bestraft. In bestimmten Fällen vermute das Gesetz ein gezieltes Herausmodernisieren. Das erleichtere es Mietern, einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter geltend zu machen. Das Gesetz zähle Tatbestände auf, die ein bewusstes Herausmodernisieren nahelegen:
• Mit der angekündigten baulichen Veränderung wird nicht innerhalb von zwölf Monaten nach Ankündigung begonnen oder diese wird begonnen und ruht dann mehr als zwölf Monate
• Mit der angekündigten zu erwartenden Mieterhöhung würde sich die Monatsmiete mindestens verdoppeln
• Die Baumaßnahme wird in einer Weise durchgeführt, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen.

Der Gesetzentwurf setze Vereinbarungen des Koalitionsvertrages um. Er sei Teil des Maßnahmenpakets der Bundesregierung zur Verbesserung der Situation beim Wohnen und Bauen.

juris-Redaktion
Quelle: Newsletter Bundesregierung aktuell v. 30.11.2018


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