Gericht/Institution:BGH
Erscheinungsdatum:13.01.2017
Entscheidungsdatum:13.01.2017
Aktenzeichen:V ZR 96/16
Quelle:juris Logo

Barrierefreiheit in Wohnungseigentumsanlagen

 

Der BGH hat entschieden, dass ein einzelner Wohnungseigentümer in dem gemeinschaftlichen Treppenhaus grundsätzlich nur dann einen Personenaufzug auf eigene Kosten einbauen darf, wenn alle übrigen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung hierzu erteilen.

Dies gelte auch dann, wenn der bauwillige Wohnungseigentümer aufgrund einer Gehbehinderung auf den Aufzug angewiesen sei, um seine Wohnung zu erreichen; die übrigen Wohnungseigentümer könnten allerdings verpflichtet sein, den Einbau eines Treppenlifts oder einer Rollstuhlrampe zu dulden, so der BGH.

In dem zugrunde liegenden Verfahren besteht die Wohnanlage aus zwei Wohnblöcken mit jeweils vier Hauseingängen. Der im Jahr 1936 geborene Kläger ist Eigentümer einer im fünften Obergeschoss gelegenen Wohnung sowie einer deutlich kleineren, vermieteten Wohnung im Erdgeschoss der Anlage. Einen Aufzug gibt es in dem zugehörigen Treppenhaus nicht. Der Kläger hat zunächst gemeinsam mit einigen anderen Wohnungseigentümern (die denselben Hausteil bewohnen) in der Eigentümerversammlung beantragt, den Antragstellern den Einbau eines geräuscharmen und energieeffizienten Personenaufzugs in dem offenen Schacht in der Mitte des Treppenhauses auf eigene Kosten zu gestatten. Dieser Antrag fand keine Mehrheit. Mit seiner nunmehr gegen alle übrigen Wohnungseigentümer gerichteten Klage will der Kläger erreichen, dass die Beklagten den Einbau eines Personenaufzugs (auf Kosten der ursprünglichen Antragsteller) dulden müssen. Er begründet dies insbesondere damit, dass seine 1982 geborene, zu 100% schwerbehinderte Enkeltochter zeitweise von ihm und seiner Ehefrau betreut wird.
Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen. Mit dem angefochtenen Urteil hatte das Landgericht ihr mit Einschränkungen stattgegeben. Es hat im Wege der sog. Beschlussersetzung beschlossen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Errichtung und den Betrieb eines geräuscharmen, maschinenraumlosen Personenaufzugs in dem Treppenschacht durch den Kläger dulden muss. Die Kosten der Errichtung und des Betriebes sowie einer etwaigen späteren Beseitigung des Aufzugs soll der Kläger tragen; er darf sich jedoch mit weiteren Wohnungseigentümern zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zur Errichtung und zum Betrieb des Aufzugs zusammenschließen. Die Nutzung des Aufzugs kann der Kläger bzw. die GbR auf diejenigen Wohnungseigentümer beschränken, die sich an den Kosten der Errichtung und der Unterhaltung des Aufzugs im angemessenen Umfang beteiligen. Daneben soll der Kläger vor Baubeginn eine Sicherheit für eine spätere Beseitigung des Aufzugs leisten, und zwar in Höhe von 110% der hierfür erforderlichen Kosten.

Der BGH hat auf die Revision der Beklagten das Urteil aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts wiederhergestellt, mit dem die Klage abgewiesen worden ist.

Nach Auffassung des BGH darf der Kläger die bauliche Maßnahme nur durchführen, wenn die übrigen Wohnungseigentümer hierzu ihre Zustimmung erteilen, was nicht geschehen ist. Für die Frage, ob die Zustimmung erforderlich sei, komme es entscheidend darauf an, ob den übrigen Wohnungseigentümern ein Nachteil i.S.v. § 22 Abs. 1 WEG i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG erwächst, der "über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht". Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts sei ein solcher Nachteil anzunehmen. Dies ergebe sich aus einer fallbezogenen Abwägung der beiderseits grundrechtlich geschützten Interessen. Neben dem Grundrecht auf Eigentum (Art. 14 Abs. 1 GG), auf das sich jede der Parteien berufen könne, sei auf Seiten des Klägers Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG zu beachten, wonach niemand wegen seiner Behinderung benachteiligt werden dürfe. Denn der Kläger betreue seine schwerbehinderte Enkelin regelmäßig in der Wohnung und nehme sie jeweils für längere Zeitabschnitte in seine Wohnung auf.

Die Interessenabwägung werde in der Regel ergeben, dass die übrigen Wohnungseigentümer die Anbringung eines Treppenlifts oder einer Rollstuhlrampe durch einen Wohnungseigentümer dulden müssten, wenn dieser oder ein Angehöriger unter einer erheblichen Gehbehinderung leide. Anders liege es aber bei dem Einbau eines Personenaufzugs. Dieser begründe einen Nachteil im Sinne der genannten Normen. Er sei nur mit erheblichen Eingriffen in die Substanz des Gemeinschaftseigentums machbar und verenge in aller Regel – wie auch hier – den im Treppenhaus zur Verfügung stehenden Platz erheblich. Bei lebensnaher Betrachtung erfordere er schon wegen der bauordnungs- und brandschutzrechtlichen Vorgaben einen massiven konstruktiven Eingriff in den Baukörper. Zudem könne die private Verkehrssicherungspflicht im Außenverhältnis zu Dritten Haftungsrisiken auch für die übrigen Wohnungseigentümer mit sich bringen. Ein Rückbau setze erneut erhebliche Eingriffe in den Baukörper voraus, die nur mit großem baulichem Aufwand erfolgen könnten und ihrerseits neue Risiken bergen. Unabhängig von einer Sicherheitsleistung dürfte sich der Rückbau bei lebensnaher Betrachtung regelmäßig als eher unrealistisch erweisen.

Die Klage sei auch aus einem weiteren Grund abzuweisen. Solle nämlich der einzubauende Personenaufzug – wie hier – nur einzelnen bau- und zahlungswilligen Wohnungseigentümern zur Verfügung stehen, werde diesen ein Sondernutzungsrecht an dem für den Einbau vorgesehenen Treppenhausteil eingeräumt; dafür bedürfe es einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer. Die übrigen Wohnungseigentümer würden von dem Gebrauch eines Teils des gemeinschaftlichen Treppenhauses ausgeschlossen. Der für den Einbau des Aufzugs vorgesehene Schacht werde nach den Feststellungen des Berufungsgerichts im unteren Bereich derzeit zum Abstellen von Fahrrädern und Kinderwagen genutzt und sei zudem erforderlich, damit sperrige Gegenstände durch das Treppenhaus transportiert werden könnten.

Mit dem Grundgesetz sei dieses Ergebnis vereinbar. Zwar sei die Wohnung des Klägers den Feststellungen des Berufungsgerichts zufolge schwer veräußerlich und für eine gehbehinderte Person nur mit einem Personenaufzug gut zu erreichen. Es habe sich aber ein Risiko verwirklicht, das der Kläger eingegangen sei, als er in der konkreten Region eine im fünften Obergeschoss gelegene Wohnung erworben habe, die mit niederschwelligen Hilfsmitteln wie einem Treppenlift nicht ohne weiteres zugänglich gemacht werden könnten. Aus dem Grundgesetz lasse sich nicht ableiten, dass die daraus resultierenden Erschwernisse zu Lasten der übrigen Wohnungseigentümer abzuwenden seien. Deren Wohnungseigentum sei nämlich ggf. ebenfalls schwer veräußerlich und würde mit zusätzlichen Nachteilen und Haftungsrisiken belastet.

Vorinstanzen
AG Cottbus, Urt. v. 23.10.2014 - 37 C 5/14
LG Cottbus, Urt. v. 14.03.2016 - 16 S 264/14 WEG

Quelle: Pressemitteilung des BGH Nr. 5/2017 v. 13.01.2017


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